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元公務員、行政書士で投資家「天野ひろし」OFFICIAL BLOGSITE (株)天野 代表取締役【公務員の時に不動産投資を始め、現在年収4000万円】税金対策が得意

不動産投資で失敗するのは、買うべき不動産会社を「間違えている」為


公務員の時に、副業の不動産投資だけで年収2000万円だった、行政書士で投資家の天野ひろしです

現在は、投資とビジネスで年収4000万円を超え、数年の内に年収1億円が実現できるところまでになりました。

今は私の主催するコミュニティのメンバー全員を100歳まで年収500万円お金を増やせる仕組みを作らせています 間もなく実現できます

不動産投資で失敗するのは、買うべき不動産会社を「間違えている」為

私は2017年3月まで公務員として20年間働きながら、副業の不動産投資で年収2000万円稼いでいました。それも許可をうけてです。

ですが、それ以上アパートを増やすとなると、許可が取れなくなりつつありましたので、公務員を退職し、ビジネスと投資をしながら、副業の不動産投資を継続しています。

退職し2年経つ現在の不動産投資だけの収入は年収4000万円まで増やせました。それも、金利は0.65%です。

世の中見まわしていると、不動産投資でうまくいかないと言っている人が多いのには本当に驚かされます。

でも実は不動産投資でうまくいかない原因は、明確なのです。

私は不動産投資で失敗してきた多くの人たちの失敗例を見て、そして少ないながらも不動産投資で成功している人たちの成功例を見て、実際に成功している人たちがどういう行動をし、どこの不動産会社で購入し、どんな不動産投資物件を買えばいいのかを研究し尽くした上で、不動産投資物件を購入しているので、不動産投資でうまくいかなかったことは一度もありません。その差は一体何なのでしょうか?

不動産投資でうまくいかないのは不動産投資物件を買うべき不動産会社を間違えているからです

私が初めて不動産投資を勉強することになった時、ネット上に出てくる電子書籍で、北海道の不動産投資物件を、「鬼の指値」と言って、破格の値段で購入し、自分でリフォームしてそこそこの家賃で貸すことをしている方の本を読んだのが最初でした。

名前は忘れてしまいましたが、敷地が広いアパートをボロボロで、汚れたアパートだけを狙って購入しているのは、素晴らしいと思いました。

ですが、その方法は、あくまでも北海道という、土地が広く、アパートが市街地で溢れ、家賃の低価格競争が起きているような場所で、さらに人里を離れた場所だから出来ることで、都心や、私の住む人口の多い整備された土地では、安く買うのにも限界がありまねできません。

ですが、その本から学んだのは、とても重要なこと一つだけです。

安く買えば、家賃が安くても儲かる」ということです。

ボロボロのアパートを200万円くらいで買い、年間200万円入ってこれば、すぐに元が取れます。この考え方がとても素晴らしかったのを覚えています。

不動産投資で成功するには「安く買うことが出来るかどうか」だけなのです。もちろん5000万円するアパートを200万円で買うことは出来ません。

でも、実は私は真面目に本当にできないか研究していたことがありました。当たり前ですが、やっぱり見つかりませんでした。

ですが、そのころすでに株式投資で200万円を日経平均株価が7000円代だった時に購入し、景気が回復し株価が上昇したため、1200万円に増やせたことがありました。

それと一緒なんだというのに気づいたので、不動産投資でも同じように、安く買えばいいのだと考えるようになりました。

なので、さすがにアパートを200万円では買えませんでしたが、4室2DKのアパートを2500万円で購入しました。狙いは9年間で銀行への返済を済ませたら、2500万円で売る作戦です。

ここで、不動産投資を知らない方だと、2500万円で購入したアパートを2500万円で売れるとしても、差額がないので儲からないじゃないかというと思いますが、それは違います。

なぜなら、私は2500万円のアパートを買うにあたって、出したお金は200万円だけしか払わないのです。

どういうことかというと、2500万円のアパートを購入するときは銀行から融資してもらっているので、初めにアパートを購入するときの手数料などで、100万円払い、翌年不動産取得税を60万円くらい払い、リフォームなどで40万円払ったので、200万円です。

アパートの場合は銀行への返済は住宅ローンと違い、入居者の人が銀行へ払ってくれるのですから、自分では払っていないのです。

なので、銀行の融資を使えるから、アパート経営は儲かるのです。

私が購入した初めてのこのアパートを例に出したのには理由がもう一つあります。

それは、ちょうど東京都心の区分所有のマンションがちょうど3000万円くらいですので、わざわざ例に出させてもらいました。

どういうことかというと、都心のマンションは高く売れるというのですが、返済に何年かかってますか?

30年かけてやっと返済できるくらいですよね。でも、私が購入したアパートは9年で返済できます。

都心のマンションは30年後に、売るときには値段が下がりにくいので2000万円くらいで売れますので利益になるといいますが、私のアパートは土地代で2500万円で売れます。

結局、都心のマンションは事業として見た時に、お金よりも大切な時間を無駄にしているのと、そんなに言うほど儲からないということが言えます。

その原因はあなた自身が、大手の不動産会社を信じすぎているということです。

私なら、絶対に儲からないことが分っているので、大手の不動産会社では購入しません。

それが、不動産投資でうまくいかないという人と、不動産投資でうまくいく人の違いなのです。

繰り返しですが、特に大切なのでもう一度言いますが、9年で2500万円手に入れられるなら、東京のマンションで30年で2000万円になるものと比較すれば、時間で3倍利益が得られるのはお分かりでしょうか?

9年で2500万円で売れるのですから、30年なら、3回似たものが買えるわけですから、30年で7500万円手に入れられます。

都心のマンションの3倍以上私は稼げるわけです。都心のマンションで、私と同じ利益を得るためには30年の3倍ですから、90年かけても同じだけの利益は生まれません。

どれだけ、都心のマンションが損なのかがお分かりいただけると思います。なので、私は都心のマンションは絶対に儲からないから買わないという訳です。儲からないというか、買った瞬間に失敗だと思います。

私が不動産投資をする理由 それは少ないお金、200万円くらいで1億円稼げるからです

私も株式投資でお金を増やし、そのお金で不動産投資を始めたので、8年前は全くの素人でした。

その時、株式投資で増やせたお金は1000万円でしたので、投資をするのには決して多くない金額です。

株式投資の場合の利点は、小資金で始められるといいますが、大きく儲けるためには、値上がりが少ないため、沢山のお金を投入することができれば大きく儲けることが出来るのですが、10万円くらいの小資金では、かなりのリスクをとるので、結局大きく儲けることは難しいのです。

ですが、不動産投資の場合は、私が先ほど購入した2500万円のアパートでも、1億円のアパートでも、購入するときのお金は200万円で買えます。結局、アパート経営の凄いのは、銀行の融資が受けられるということです。

銀行の融資というのは、毎月の生活に困っている人たちが借りる借金とは大きく異なり、利益を生み出すアパートを購入することで、返済は入居者のかたがしてくれ、自分は1円も払わないのです。

なので、私が1000万円持った時に、2500万円のアパートを買った時には、200万円払ったのですから、現金800万円はそのまま持ったままで、2500万円のアパートを購入でき、毎月の銀行への返済は入居者の方の払う家賃で全て返済し、毎月のアパートの管理料、固定資産税、所得税も全て、その家賃で払えるので、始めの200万円以外は払う必要がありません。

ということで、そのアパートが軌道に乗ったので、次に7500万円の1K8室のアパートの購入をしました。

その時も、800万円のうち、200万円だけ出して、残りの600万円はもったままです。

そして、先ほどの2500万円のアパートと全く同じで、銀行への毎月の返済は入居者の方がしてくれるのですから、自分は1円も払わなくていいのです。税金も管理料も一緒です。

ですが、この7500万円のアパートはそれプラス、毎月の手残りが13万円くらい残るのですから、毎年100万円以上の利益と、30年後に売るときにも7000万円くらいで売れるので、ものすごく儲かります。

不動産投資というのは、小さくても儲けが大きいものならば、規模が大きくなれば儲けが大きくなるのです。

ですが、都心のマンションは規模を大きくすることは絶対にできませんし、もともと儲からないものですから、儲からないものをいくつ持とうが儲からないのです。

都心のマンションを3室持ったので、儲かるということを言う人がいますが、それは間違っています。

なぜなら、3000万円のマンションを3室購入すると9000万円払っているのですが、結局返済に30年かかります。

でも、先ほどの私の購入するような2500万円の4室2DKのアパートを3棟買っても7500万円しかかからず、返済期間は9年で完済できます。

となると、都心のマンション3室で9000万円と30年をかけて、完済後売ると、6000万円ですが、私の購入するアパートは9年で完済し、安くても6000万円で売れます。

要するに時間が3倍以上短く同じ利益が生み出せるのです。ということはですよ、同じ30年かけるなら、私はあと2回同じことができるわけです。

30年の内、一回の不動産投資が9年ですから、3回できるのですから、9年で6000万円なら、3倍ですから、30年で3倍の1億8000万円の利益です。

都心のマンションがどれだけ利益を失っているのかとても分かり易い例です。

不動産投資を成功させるには、優良物件をものすごく安く買い、金利を低く抑えることです

私が不動産投資を成功させているのはこの「優良物件をものすごく安く買い、金利を低く抑えること」が出来ているからです。

これが出来たのは、私が公務員だったからです。

不動産投資で成功させるには、こうすればいいんだというお手本を見て、マネすれば成功できるのだと私は思います。

なので、

あなたが成功するために必要なことをまとめました

私が実際に副業の不動産投資で許可を取って年収2000万円にした経過をまとめたものです(退職後、副業の不動産投資の年収4000万円にしたことも記載)

▼【公務員が不動産投資で許可を受け年収2000万円にした方法】【実際の許可証も見られます】▼

公務員が不動産投資で許可を受け年収2000万円にした事例

まとめ

● 都心のマンションを買うから、利益が少ないので、損をしてしまう。不動産投資でうまくいかないのは不動産会社を間違えているからです。

● ネットに出てくる不動産会社は、あなたに儲からない不動産投資物件を売るつもりはないのですが、結果高く買うしかなくなっているので、儲からない物件になってしまっています。

● あなたが不動産投資物件を高く購入してしまうと、利益がすくないのですから、不動産投資でうまくいかないと思うのは当たり前のことです。不動産投資は株式投資、物販と一緒で、安く買うから利益が大きくなるのです。高く買えば利益が少ないとか、逆に損をしてしまうことさえあります。

● あなたが儲かるアパートを売ってくれる不動産会社は、大手にはほとんどいませんので注意してください。あなたの目で、不動産会社で説明を聞く中で、比較検討をし続けてください。

● 苦しいでしょうが、絶対に1年以内に買ってはいけません。1万時間をかけて、最低でも30社以上比較検討したうえで、不動産投資で成功している人に相談することです。

 

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