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公務員の時に、副業の不動産投資だけで年収2000万円だった、行政書士で投資家の天野ひろしです
公務員を退職した現在は、副業の不動産投資だけでも年収4000万円を超え、数年の内に年収１億円が実現できるところまでになりました。
公務員の私が「妻名義」で「アパート1棟」買った理由【物件を増やし収入を増やすためと相続対策】
＜妻名義の1K8部屋のアパートです＞
公務員の場合、副業禁止規定があり、5棟10室以上自分で所有する場合は、許可が必要になるので、不動産を増やしていくことは出来ないように感じます。
しかし、自分以外で所有できるなら、どれだけでも増やしていくことは出来ます。
その時考えるのは、妻名義にして増やすのか、会社を立ち上げ、法人名義で増やすのかということです。
また、ふと思ったのが、自分ばかりアパートを所有してしまうと、将来、相続の時に相続税が高くなってしまうので損だなということです。
なので、妻名義でアパート経営をし、不動産投資物件を増やしていこうと考えました。また、会社を立ち上げ、法人化も考えました。
そんな中、私の一番信用している不動産会社の社長から、奥さんもアパート経営などの不動産投資がうまくできていると、銀行からの評価が高くなるというのを聞いたのです。
奥さんというのは、かなりの確率で連帯保証人を求められるのです。その連帯保証人が、既にアパート経営で成功していると、高評価だということです。
銀行からすれば、旦那だけではなく、夫妻で事業がうまくいっているほうが、担保となるものが多く、貸したお金のとりっぱぐれがないので、高く評価してくれるようです。
なので、私の妻名義でアパート経営をすることにしました。
公務員の私が妻名義でアパート1棟買った【実際、妻名義でアパート経営をするには、どうしたらいいの？】
実際に、私が公務員の時に妻名義でアパート経営を始めましたので、妻名義でアパート経営をするのは可能です。
それも、私の妻は普通の会社員だったのですが、アパートとその土地の名義人になることが出来ました。つまり、妻はアパートオーナーになれたのです。
連帯保証人は私のみで、担保として、返済が順調な私のアパートが少し担保になりましたが、フルローンが可能でした。
妻が購入したアパートは7,500万円の新築１K８室のアパートです。特急が止まる駅から徒歩７分の好立地です。
金利は低金利の0.7％の30年のフルローンで、毎月42万円の家賃のうち銀行への返済は22万円。税金、毎月の管理料、修繕積立金を除くと、手残りが毎月13万円になります。
毎月13万円の手残りは、東京都心の新築区分所有マンションではあり得ません。
新築区分所有マンション２室分の値段と同等ながら、区分所有マンションの場合、１室の手残りが１万円そこそこなのに対し、利益は６倍くらいになります。
更に都心の区分マンションでも購入価格で売ることは難しいので、良くて2000万円×２室＝4,000万円位になるのに対し、この妻名義のアパートの場合、土地が好立地のため、最低5000万円から7000万円で売れます。
これが出来ると、都心のワンルームマンションなんて馬鹿らしくて買えません。
公務員の私が妻名義でアパート1棟買った【会社を立ち上げ、法人名義で不動産投資をしたほうがいいの？】
私の妻名義で買ったアパートは、妻の個人名義で買いました。会社を立ち上げて、法人名義にはしませんでした。
なぜなら、銀行側が法人名義で貸してくれるかどうかを確認したのですが、法人を立ち上げて、事前の審査をしなければ融資できるか分からないという回答だったからです。
会社を立ち上げるためには、司法書士に依頼した場合、30万円以上かかりますので、やれるかどうか分からないのに30万円を払うのは嫌だったからです。
また、法人化したところで、相続の時に会社の株式保有数に応じて、相続税が株にかかってくるので、メリットがどれだけあるのか分かりませんでした。
特に税法の改定は毎年あり、数年で大きく変わってしまうのですから、今対策したつもりでも、将来意味が無くなることがあります。
タワーマンションの最上階を買うと、相続税を確実に取られる現金を減らし、収入につながる相続税対策できたのに、現在無意味になった事例も多いのです。
とは言え、あなたの状況が私と同じとは限りませんので、会社を設立したほうがメリットのある方もいるかと思います。
法人にするか個人にするか、税理士に相談し比較して決めればいいのでしょう。
妻名義でアパート経営するなら、公務員が副業禁止でも全く問題がありません
公務員で副業禁止の場合でも、妻名義でアパート経営をするなら、妻のアパート事業です。
収入は妻のものですし、確定申告も妻名義ですから、公務員のあなたの収入にはならないので、副業禁止でも全く問題がありません。
ただ、あなたがまだ一棟もアパートを持っていないのならば、8室のアパートですので、あなたの名義にしても問題はありません。
不動産による年収500万円を超えたり、10室以上の規模になると、副業の許可を受ける必要が出てきますが、8室の場合はそれを下回っているため、申請の必要はありません。
ただ、それでも何だか自分名義で持つのが嫌な方は、一棟目から妻名義でアパート経営をされてもいいでしょう。
5棟10室以下なら許可なしで所有出来ます。ですが、実際は許可を取って増やすことは難しいことではありません。
私は自己所有で副業の不動産投資だけで年収2000万円にし、すべて許可をもらってきました。
その時の不動産投資で年収2000万円にした過程をまとめました【私の許可証お載せしました】また、4000万円にした過程もあります
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公務員の私が妻名義でアパート経営を始めた理由【許可を取るのが面倒だったから】
私がそもそも妻名義でアパート経営をしようと考えたかというと、相続税対策もありますが、既に私は3棟アパートを持っていたため、副業の許可を受けていたのです。
また許可を取るのがなんだか面倒だというところから、妻名義での所有をひらめいたです。
この方法なら、あなたのアパートと奥さん名義のアパートで収益が上がってきて、ローンの返済が進み順調なら、また妻名義のアパートを買うことが出来ます。
そうすれば公務員や会社員のあなたは、仕事を辞めることなく副業禁止規定に関係なく次々アパートを増やしていくことができます。
もちろん、収入が安定し、預貯金も増え、返済も順調に進んでいけば、早期退職も容易にできてしまうことでしょう。
この、アパート経営の良いところは、不労収入で事業がうまく進んでいけばいくほど、銀行からの好条件の融資も容易になり、新たにアパートを購入していけるので、どんどん収入が増えていくのです。
もちろんアパート経営は自分が何かすることは特にないので、アパートが増えていっても仕事が増えていくことは全くありません。
私の様にリスクのほとんどない物件を購入し続けられれば、デメリットが無く、メリットばかりがどんどん増えていく感じです。
申告も税理士に頼めば16万円くらいで喜んで引き受けてくれますし、棟数が増えても料金は増えません。本当に良い事業だと思います。
いずれにせよ、不動産投資で成功させるには、「物件を安く買い、銀行の金利を低くすること」です。
私が投資家の方に教えている中で、多くの方は、この基本が出来ていません。
多くの人が不動産投資で失敗しているのは、これが出来ていないからです。
私が実践し成功しているのは、信用の証である金利をどんどん下げられているからです。
あなたが不動産投資で成功させるのに、必要な要素「金利を低くする方法」です。
私が不動産投資で利益が多く、順調なのは【金利0.65％】と圧倒的に低いからです。どうすればそれができるのかをここにまとめました
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奥さん名義での注意点はただ一つ、離婚をすることになった場合はどうなるか分かりません
奥さん名義でアパート事業を行う場合は、奥さんの名義であるため、もし離婚となっても、アパートはあなたのものにはなりません。
連帯保証人になっていてもあなたのものにはならないのでそれだけ注意が必要です。
ですが、仲の良いご夫婦であれば、私と同じでうまく公務員や会社員をしながらでもアパート経営で世帯収入を得ることもできます。
妻名義でなくても、不動産投資で成功させる方法を覚え、あなた名義のアパートを持つところから始めればいいでしょう。
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