公務員の時に、副業の不動産投資だけで年収2000万円だった、行政書士で投資家の天野ひろしです
退職し現在は、投資とビジネスで年収5000万円を超え、数年の内に年収１億円が実現できるところまでになりました。
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1億円作った私が気づいた「不動産投資の会社をつくる」時に注意すること
私は2017年3月まで公務員をしながら、副業の不動産投資だけで年収2000万円でした。
不動産投資は自分の労働収入である給与収入以外に稼ぐことが出来る優れた収入の柱となっています。
それも現在アパート5棟になったわけですから、私が公務員だった給料の収入と、このアパート一棟から得られる毎月の家賃収入が同じだったり、それ以上だったりするのです。
それだけ考えても自分の給料と別に4人分の給料以上を稼いでいるのと一緒になります。これがレバレッジを効かせた状態であるといえます。
自分とアパートを合わせて5倍のレバレッジで安定した家賃収入が得られているのですから、お金持ちになるのは当然です。
今回は公務員だった私が不動産投資の会社をつくってみて、気づいたこと、感じたこと、特に気を付けないといけない事をお話ししたいと思います。
また、融資を受ける際に使える裏技も発見しましたのでお伝えしたいと思います。
不動産投資の管理会社を作るのはとても簡単でした
公務員でも不動産投資の管理会社をつくれば、その自分の作った会社の収入となるので、自分の所得とは別となりますし、所有はその作った法人会社のものとなります。
なので、公務員や会社員も法人会社を設立することが出来れば、どれだけでも、副業禁止規定に抵触せずに増やしていくことが可能なのです。
ですが、この不動産投資会社の設立において、一つだけ問題点があります。
その会社の設立にあたっての、取締役になってしまうと、それが厳密にいうと副業どころか本業を始めたと判断されることになります。
ですから自分の名義で法人の設立をするのは十分注意が必要です。
個人の確定申告と、法人会社を設立すると、会社は別で決算という形で申告をしていくことになります。
法人はあなたではないので、法人でアパートを購入できれば、その所得は法人の所得であって、あなた自身の所得ではないので、あなたの確定申告の金額にのることはないのです。
ですからその、法人をつくったことで、職場に収入の点では増加がほとんど確認できないので、それを利用した収入を増やしている公務員や、会社員の方もいます。みなさん賢いですね。
でも、繰り返しになりますが、起業したことになるので、それが職場に分かると、どうなるかは保証できませんということがあります。
ですので、私はさらに考え、実践したのが妻の名義で不動産会社を設立するということでした。
これならば、会社を立ち上げたのは妻であって、アパート自体も妻のものですから、収入も妻のものになります。
奥さんと仲が良くて離婚するようなことがなければこの方法が最善だと私は感じましたので、私はこの方法で、妻名義の会社をつくり、その会社名義でアパートを買ってもらいました。
もちろん妻は専業主婦なので、普通なら購入できません。なぜなら、銀行が融資を絶対にしませんから、購入できないのです。
ですが、当時公務員をしていて、既にアパートを所有し、順調に収入を増やしていた私が連帯保証人という名の「担保」になることでそれを実現しました。
銀行としては返済が確実で、確実な担保が取れれば融資してくれるのです。この場合の担保というのは私自身というよりも、私が既に手に入れているアパートが担保になるのです。
ですから融資の際にこの既に私が持っているアパートに抵当権がつくことにより、妻名義の会社でアパートを購入することが出来ました。
金利も、なんと0.7％ととても低金利で、返済期間も30年、毎月の手残りも13万円残るので、十分やっていけます。担保がどれだけとれるかで金利や融資額が大きく変わってきます。
公務員が不動産投資の管理会社を作るのにはどうしたらいいのか、その方法と必要な金額
公務員が不動産投資の管理会社を作るのには、自分でももちろんできます。その方法はネットで調べることは簡単にできます。ですが、公務員や会社員のあなたはとても忙しいはずです。
忙しくて自分で会社設立ともなると、仕事を休んで、法務局に出向いて申請をしなくてはなりませんし、慣れない作業ですから一発で申請が通ることはなかなかないでしょう。
ということで私は、お金を出して会社を設立することにしました。
公務員や会社員のかたの不動産投資の管理会社設立の手続きをお願いすべき人は、「司法書士」さんです。
この司法書士さんにお願いすれば、自宅に必要書類などを送ってくれたり、面倒な手続き、それに必要な書類の作成全てをやってもらえます。
不動産管理会社をつくるにあたって特に面倒だと感じたのが、会社の「定款」というものです。
定款とはこの設立する会社では、どんな商売をするのかということを示すものです。
この定款に記載する業務があなたが設立する会社の業務になるので、この場合不動産売買、不動産賃貸業というようになります。
それ以外の収入は個人での収入と判断しますので注意してください。
司法書士に依頼した時の手数料は30万円くらいです。また、不動産投資の会社設立時に、「資本金」といって会社を運営するために必要なお金を準備する必要があります。
私の場合は50万円にしておきました。もちろんそれ以上でも良いですし、10万円でも可能です。
単独の他の担保なしで金利が少し高いのと、他の物件を担保に入れて金利を安くするのとどちらがいいのか？
始めてアパート経営をされる方は選択の余地が無いのですが、不動産投資を１棟づつ増やしていく過程で、どちらにしようか迷うことが出てきます。
それは、新たにアパートを購入する際、その購入するアパート単独だけの他の担保なしにするか、それとも既に持っているアパートも少し担保に入れるかということです。
それぞれに、メリット、デメリットがあります。購入するアパートだけを担保にして購入する場合は、金利が少し高くなるか、資金を数千万入れないと購入できません。
しかし、既に持っているアパートを担保に入れると、金利が安くなるのと、資金を全く入れなくてもよいフルローンが組めるのです。
ですが、2019年に私は5棟目のアパートを買う時に、他の物件を担保に入れずに、そして、金利が0.65％と格安で購入が出来ました。
それから分かったのは、所有するアパートが既に複数あり、購入するアパート単独の担保価値が高く、収入が多いと他の担保なしでも金利が安くできるということです。
アパート購入の出口戦略 これを知れば、あなたに有利な不動産投資ができていきます
このように、私がいつもやっているのが、購入する物件によって出口戦略をたててます。
中古物件でRCなどを購入する場合、耐用年数が47年ともともと長く、銀行からの融資期間も長くなるものならば、最終的に売るということが前提であれば、あなたに有利になってきます。
RCの最大の欠点は解体費が高いということです。ですが、最終的な目標を売るということが出来るなら、その最終的な欠点を補うことが出来るので、利益の最大化が実現します。
築浅のRCアパートを狙って、15年ぐらいで売るなら、利益が5000万円くらいになることを狙っていきます。
余談ですが、RCでのよくある間違いで、先祖代々の土地でアパート経営をするかたで、好立地である場合なら、出来るだけ木造でつくるほうが利益が沢山残ります。それは木造の解体費はものすごく安いからです。
RCが解体費2000万円かかるなら、木造なら400万円以下です。先祖代々の土地活用をされているなら、土地が広いわけですから、２階建ての木造アパートが利益を最大化させます。
先祖代々なのですから、恐らく売ることは考えていないはずですから、再度リフォームや、修繕が容易な木造にするのがおすすめです。
RCなどの鉄筋の場合、地震などで崩れても、修繕は出来ません。一度壊して建て直すしかないのです。
そんなことをしていたら、利益はいつまでたっても生まれません。
また、RCは耐用年数47年なので、減価償却が長いのでメリットですと不動産会社の営業マンに言われるのでしょうが、木造のアパートの減額率より少なく長いだけなので、騙されないようにしてください。
私が実践する儲かる不動産投資戦略 お金を得るための売るのを目的とした物件と、最高の立地で最高の収益をあげる物件を分けて考える
私が不動産投資で実践しているのは、より「良い立地の物件への移し替え」です。不動産投資はあなたもご存知の通り、一番利益がたくさん入り、長年に渡って入居者が途絶えないためには「立地の良い物件」を手に入れる必要があります。
特に、今後人口の減少が予定されていますので、より人口の多い、より立地の良いところの不動産投資物件を手に入れるかどうかで勝てるかどうかが決まります。
ですが、初めから東京の一等地などを手に入れることは誰しも難しいです。
なので、そんな一等地の物件が売りに出されたら、すぐに買えるだけの資産と、融資をしてもらえる準備をしておく必要があります。それを私は真面目にやってます。
まず、目標は都会の一等地で不動産投資物件を手に入れるのですから、ざっと10億円以上は購入に必要になるかと思います。
ですが、全てを現金で購入するという訳ではなく半分をメガバンクなどの銀行に融資してもらえばいいのです。
ただ、5億円の現金は手に入れる必要があります。それをどうするかというと「わらしべ長者」戦略で資金を増やしていきます。
わらしべ長者戦略で億万長者
先ほどもあったような、中古のRCのアパートの場合、一番お金がかかる、解体の時期に所有していなければ利益は最大化できます。
築浅のRCアパートをそこそこの値段で購入し、15年ぐらいで銀行への返済を終わらせ、5000万円くらいで販売するということをします。
その時に、返済計画で、修繕積立もしながら、ひと月もマイナスにならないようにさえしておけば、15年後に5000万円がまるっと入ってくるだけです。
この時、金利は高めでも返済が赤にならないならば、その購入する不動産単独で担保を設定しておきます。
それが出来ると、15年後から毎年5000万円入ってくるということを私は狙っています。
こういった将来の一等地のアパートマンションを購入するという目標のための資金を作ってゆく手段を増やしていけばいいのです。
私はあと4年すれば、銀行への返済が完済する小型のアパートがあり、2000万円程度で売れます。
また、この5000万円で売れるアパートも手に入れれば、15年で5000万円入ってきます。
というのを増やしていけば、定期的に何千万単位のお金が入ってくる。というのが不動産投資の本当の凄さです。
もちろん、この2棟のアパート以外にも良い物件が出てこれば、買っていけば、何年か経つだけでお金が1000万円単位で入ってきます。
その繰り返しをあなたもやっていくことで、わらしべ長者になれるのです。
最終の都心一等地のマンション一棟まるごと買えれば、月の家賃が1000万円単位になることもあります。
１年で１億円以上ですから、ものすごいことですね。
もちろん、不動産投資だけでは私はダメだと思っているので、このほかにネットビジネス、リアルのビジネス、株式投資、仮想通貨も同時にレバレッジを効かせてやっています。
収入の柱を増やしながら、不動産投資で、ゆきだるま式に、わらしべ長者作戦で、お金持ちです。
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