公務員の時に、副業の不動産投資だけで年収2000万円だった、行政書士で投資家の天野ひろしです
現在は、投資とビジネスで年収4000万円を超え、数年の内に年収１億円が実現できるところまでになりました。今は私の主催するコミュニティのメンバー全員を100歳まで年収1000万円お金を増やせる仕組みを作らせています それが間もなく実現することができそうです
私は「行政書士」もしているのもあり、投資をしている方たちによく聞かれることがあります。
それは、とりあえず、銀行から融資してもらうことができ、買えたものの、次にどうすればいいのかということを実例を交えて、お話ししようと思います。
これは、初めて不動産投資をする方にもとても貴重な情報になります。皆さんの中には、不動産投資物件でアパートを買い進めていきたいなというお考えのかたも多いのではないでしょうか。
ですが、一棟目でもなんとか、かんとか購入できたのに、二棟目なんて、無理なんじゃないかというご意見もあるかと思います。
一棟目でも、二棟目でも、共通して言えるのが、金融機関からどうやったら融資してもらえるか、金利を安く貸してもらえるかということです。
ポイントは、金利の安い金融機関にいかにして借り換えするかということ。
投資物件を買い進めるのは、不動産投資の実績が必要なのです。 スルガ銀行だと金利が高く、収益性が良くない場合は、普通だと借り換えは難しいのですが、そこに、「住宅ローン」を現在払っている方なら、アパートの利息の借り換えのチャンスです。
投資物件だけで話を持って行ってもなかなか、話を聞いてくれませんが、「住宅ローン」の話ならどの金融機関も聞いてくれます。
住宅ローンの借り換えの相談で、金融機関に直接面談するときに、「住宅ローン」もあるのですが、実はこんなのもあるのでついでに借り換えれませんか？とすると、借り換えをやってもらえることが多いのです。
絶対に不動産投資物件だと言わずに、「住宅ローンの借り換えの相談できました」ということだけ伝えてください。そうすれば、必ずあなたに会ってくれます。
ですが、「住宅ローン」の相談でないと、あってくれない銀行もかなりあります。相談していく金融機関の順番は、自分の住んでいる近くの信用組合、信用金庫、地方銀行の順番で、行くのがいいです。私は、電話で10件ぐらいはかけます。
スルガ（4.8％）、オリックス（2.4％）で借りていたかたも、全て信金（2.0％）に借りかえできたようです。 私の場合は、メガバンク（2.0％）を地方銀行（1.0％）にしてもらいました。みんな同じことしてます
金融機関のかたとの日ごろのお付き合い
また、よりよい条件提示などを引き出すために、必要なことがあります。それは、金融機関のかたと日ごろお付き合いをしておくことで、融資がしてもらいやすくなることがあります。
どの金融機関も一元さんはお断りのようです。よく、地主さんでないと、不動産投資はできないみたいなことを聞きますが、あれは、単に、地主さんと、金融機関のかたのお付き合いの期間が長いということで、金額は1万円と少なくても、毎月入れてくれる方が多いので、付き合いの差であるだけで、土地や現金ががあるとかないとかの差ではないのです。
なので、金融機関のかたが、定期をしてほしいと言ったら定期をし、カードローンのカードを作ってほしいと言ったら、作ってあげることがお付き合いです。これなら誰でもできませんか？じつは、不動産投資は誰でもできるのです。
職業の属性と収入、資産で、貸してもらえる金融機関、融資額は決まります。属性順：医者、弁護士、公務員、会社役員、会社員、自営業。それプラス年収、資産。
なので、私は中小企業なので、収入と、資産次第となります。 年収がなぜ大切かというと、金融機関はお金を動かす人が好きなのです。
また、金融機関などに行く際、絶対に言ってはいけない言葉があります、「不動産投資をしたいのですが」は絶対にダメです。
「不動産事業をしたいのですが」としてください。あとは、金融機関が求めていることを「お付き合い」でしてあげることが大切です。これをし始めて、３年経った方が、具体的な物件を持っていったら、ほぼ満額貸してくれたということがあります。
投資物件を購入する、不動産会社がたくさん取引している金融機関だと、融資が有利に進むことが多い
もう一つ、とても大切なことですが、お金を借りたい金融機関といつもたくさん取引している不動産会社があれば、その不動産会社で購入することで、多少自分の収入、資産が足りなくても、満額貸してもらえることもあります。なので、とても不動産屋さんが大切です。
金融機関には６カ月に１回は顔を出すといいです。融資のお願いの時期は９月や３月は、融資の審査が緩めになります。
ですが、今後融資をしてもらいやすい人になった時は、4月、10月、11月がベストとなります。
私は最近は、この10月、11月に話を決めています。お客さんも少なめで、話に乗ってくれやすいベストな時期のようです。
投資物件をいざ買ったものの、収益性が悪く売りたいとなっても、売れる方が限られてきますので、時間をかけて売るしかありません。
本格的な投資家が買うのを狙っている時期があります。 それは、リーマンショックのような不況の時期です。
私も、この時期に不動産投資物件を買ってます。不動産を売るなら、高値のピークになるオリンピックまでならいいでしょう。それを超えると、より収益性の高いものから売れていくので、順番待ちになるかもしれません。
収益性が悪いといわれる物件は、実は金利次第でお宝物件になる
収益性が悪いと思う物件でも、利息の問題が解決すれば、よい物件になることがあります。
私の持っている2DK４室築１８年の物件は、月の家賃収入が22万円で、普通なら中古なので９年返済のように返済期間が短く、利息も高くなりがちで、毎月の手出しが２万円くらいになるので、詐欺物件とか、収益性の悪い物件とか言われてしまいます。
しかし、私のように収益を上げられるように変換できた人からすると、実は、結構利益の多い、いい物件になります。
というのも、金融機関から利息を0.85％と、低い金利で借りられたので、毎月、２万円は溜まり、すでに２年経ったので、あと７年すると完済します。
完済後は毎月22万円入るお宝物件となります。なので、売りたいなというときは、そういった人を探せる不動産屋さんがいいですね。
不動産会社とのお付き合いはとても大切
不動産屋さんが、売るときでも、買うときでも、優先して協力してもらう努力も必要になります。
というのは、私は毎回、不動産屋さんに行くときは、缶コーヒーを１箱、毎回持っていくのと、物件を購入した後に満室にしてくれたとか、何らかの節目に、ありがとうということで、お金を差し上げたり、とても良い情報を得られるたびに、何かを差し上げてます。
そうすると、じわじわと、自分に優良物件を、優先的に回していただけるようになり、よく言われる、どこでみつけたの？こんないい物件みたいな、市場にのる前の物件を手に入れることができるようになりました。
この、市場に出る前のお宝物件は、不動産屋さんとしても、この人なら銀行から満額貸してもらえるだろうし、二つ返事で買いますと言ってくれるだろうという人に情報提供してくれるようです。
私のこのサイト右上にあるMENUから「メルマガ登録」し、そのメルマガから2019年6月現在、私が毎日4万９千円、月に直すと147万円のお金を手にしている「仮想通貨を使った投資情報」、年収3000万円にした「不動産投資物件情報」、私が実際に毎月30万円稼げるようになったビジネス情報、「お金持ちになるための思考」など「一流の情報」を受け取れます。
2018年にはこのメルマガの情報の中の、仮想通貨の情報から、50万円投資し、2億円にしたかたもいらっしゃいます。2019年では、私の主催するコミュニティのメンバー全員がお金を毎日増やし、私やメンバーの2人が、300万円投資しただけで、2019年5月現在で、既に7か月以上毎月150万円お金を増やし続けている情報の、経過と結果を公表しています。
そのような月利10％、20％のものが現在4種類まで増えました。年利ではなくて月利です。私は、公務員の時には見つけることが出来ませんでしたが、大金を支払ってお金持ちの先生達に情報をいただけるようになった今ではできるようになりました。私の「メルマガ」でお伝えするのは私が常にお金持ちのかたからもらっている、私達がお金持ちになる情報です。
私がお金持ちになれたのは「一流の情報」を常にお金持ちの先生達から手に入れ続けているからだけなのです。その私が手にしている「一流の情報」をあなたも手にし、実践すれば「お金持ち」になれるのです
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