公務員の時に、副業の不動産投資だけで年収2000万円だった、行政書士で投資家の天野ひろしです
現在は、投資とビジネスで年収5000万円を超え、数年の内に年収１億円が実現できるところまでになりました。
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「不動産投資の成功率」を100％近くまで高くする私が実践する方法
私のところに来る「不動産投資」のご相談をされる方の多くの方に聞かれるのは、「不動産投資」で成功する確率って何パーセントなんですか？と聞かれることがたまにあります。
ですが、私のしてる「不動産投資」の方法だと、失敗したことがありませんので、100％だと言っていいと思います。
では、なぜ、世の中に出回っている「不動産投資」の方法で、一生懸命勉強したり、セミナーに通ったりしているのに多くの方は成功できていないかというと、私の考えでは、「行動」量が全然足りていないので、甘い言葉に騙されてしまっているという感じがとてもします。
大手の不動産会社の営業マンは人を説得するのがとてもうまいですし、大した利益の出ないものでも、自信をもって売ってしまっています。
その自信がどこから出てくるのかというと、お客さんが、利益が薄いことに気づかないまま、喜んでもらっている現実があるからです。
利益が薄くても、たくさん不動産投資物件を持っていれば、とりあえず利益は多くなります。
でも、本当なら利益が出る物件を数は少なくてももったほうが、得なのに気づかずにです。
それに気づいた私は、絶対に大手企業の営業マンは信じることが出来なくなりました。
そのおかげで、利益率が高い不動産投資物件を買い続けられていると言えます。
不動産投資の成功、失敗の確率は、あなたの性格も影響する
私ののところに、東京都心の新築区分マンションを買ったかたの相談者の方がいます。
私からすると、その、都心の新築区分ワンルームマンションを買った時点で、不動産投資の成功率0％だと思うのですが、東京都心の区分のワンルームマンションを購入した本人は、失敗したとは思っていないのです。
毎月の家賃から、修繕積立金や、共益費、駐車場代、管理費、固定資産税などを差し引くと、2万円くらいしか残らないのに、不動産投資で失敗したという感じではなかったのです。
なぜ、彼は不動産投資でこんなに収益が少ないのに失敗したと感じていないかというと、本業の収入が1000万円を超えており、裕福であるということや、不動産投資において、東京都内の新築区分所有のマンションしか検討しておらず、他の不動産投資の物件、アパートとか、中古物件を見ていなかったので、比較できていないということがあります。
そこで、私がアパートのほうが収益性が高いことを伝えると、とてもビックリされていました。
ですが、それでも彼が購入した都心一等地に立っている区分所有のワンルームマンションについては失敗したとは思っていませんでした。
彼の中では都心の区分所有ワンルームマンションの成功率は100％の様です。
本当にそのあたりが不思議なのですが、これは自分の中の価値観とか、性格とか、長年培われてきた観念が強く影響している感じがします。
それでも、繰り返しますが、私からすると、都心の新築マンションは成功確率0％です。
不動産投資の成功率を100％近くまで近くにするには
不動産投資の成功率を100％近くにするには、あなた自身がが不動産投資にかける時間をどれだけかけられるかが一番大きなカギになるかと思います。
先ほどの彼の様に、都心の区分所有ワンルームマンションだけを検討したにしても、彼なりに1年以上は勉強したり、セミナーに通ったり、不動産会社の営業マンに説明を受けていたようです。
その中で、彼なりに比較検討して、無理な返済計画にならないように、頭金を半分ぐらい入れて、返済期間を短くすることで、毎月の家賃収入からの利益が残るようにし、15年後に銀行に返済後は、毎月の家賃収入から諸経費を引いた手残り6万円くらいの収入が入り、もちろんいつ売っても都心の一等地ですから、2000万円くらいで売れるという安心感を買ったという感じの様です。
また、金銭的に余裕がないと、すぐに売りたいとなってしまうので、安く買いたたかれてしまいますが、高く売れるまで時間を少しかけられるのも、いい計画ですね。
彼にとっては、利益率の少ないといわれる都心の新築区分所有ワンルームマンションは100％成功したという意味が分かってきませんか？
成功率が100％なのと、利益がたくさんなのは違うのが分かりましたが、私は利益がたくさん出る不動産投資をしています。あなたはどうですか？
それでも、私はアパートのほうが毎月の利益が多く、土地も手に入り、トータルの利益が出やすいので、地方のアパートしか買いません。
また、この場合でも心配する入居率というか、退去から次の入居が決まるまでの期間が1か月未満で済んでしまう場所はあるのです。
不動産投資は全て立地次第です。
さらに、大切なのは購入費用をどれだけ安く買うことができるかにかかってきます。
普通に考えると、それって無理でしょうって思われますが、数は少ないのですが、可能です。
可能だから私は日本中の不動産投資家の中でも高利回り、買った瞬間に利益確定までが出来ているのです。
中古のアパートだと、築12年くらいで、4部屋で、家賃22万円くらいなのに2800万円くらいで買えます。
不動産投資をつづけることで、あなたに本当に利益を与えてくれる不動産投資を売ってくれる不動産会社が見つかります。
まずは絶対に買ってはいけませんが、大手の不動産会社をうっとうしくても訪ねたほうがいいです。
そこで、絶対に買ってはダメな物件とはこういうものなんだというのをまず覚えてほしいです。
そして、中小の不動産会社に行ってみると、その不動産投資物件のすごさが分かります。
そこで、分からないとすると、あなたの不動産投資に対して使っている時間が少なすぎる。
勉強不足、経験不足だから、利益が多いのが分からないのです。
また、信用できる人間かどうかを判断する能力も少なすぎます。
私は、初めて不動産投資を始めたころは、自分の中で買ったときは100点だったのですが、自分が成長してきたため今では70点だと思える不動産を最初のころは購入し、それに反省して、今は100点の不動産を買うことが出来ています。
7500万円をフルローンで30年返済、銀行の融資金利0.7％、毎月の税金、修繕積立金、税金、管理料などを差し引いた手残りは13万円です。
それも、18年後には完済できてしまいます。
そうなると、家賃が減っても丸っと毎月40万円は残るのです。
こういった、「不動産投資」にかける時間をたくさん使い、段階を踏んでいけば成功するのですが、しないと失敗する、成功率0％です。
やはり収益性の高い不動産投資をみなさん求めています
先ほどの、都心の新築区分所有ワンルームマンションを購入した彼も、私に相談に来たのは、次はもっと収益性の高い不動産投資物件を探しているからでした。
もちろん、ワンルームマンションはそのまま持ちつづけるとのことです。
そりゃ、成功していると思っているのですから、それでいいと思います。
では、実際彼が次に不動産投資物件を購入することができるかどうかですが、彼の場合はは出来ます。
普通は年収500万円くらいで、フルローンを使い、毎月の家賃収入からの手残りが無い場合は銀行は融資してくれません。
しかし、彼の場合は、年収1000万円あり、都心のワンルームマンションだとは言え、頭金をかなり多く出しており、金利も1.0％と安く、毎月2万円くらいは手残りがあり、15年後には完済できる、返済計画もしっかりしていますので、多くの金融機関は融資してくれるといえます。
高い金利4.5％とか、無理な返済計画をしていると不動産投資では成功確率0％です
ここで言えるのは、返済計画がしっかりしていることがとても大切だということです。
返済計画がしっかりしていないのは、無理して返済計画を立ててしまっているので、次に不動産投資物件を増やしていきたいと思っても、無理なことなのです。
結構、そのあたり金利が4.5％と高く借りてしまっている方がいます。これは私からすれば、破綻している金利です。
やはり、1.0％前後で融資が組めるようにしなければなりません。
今金利が高いけど、借換えする場いいと思っているならば、それは絶対無理です。
なぜなら、既に破綻している率である4.5％の金利を見て、借換えを了解する銀行はどこにもありません。
私なら、高い金利での融資されるなら、不動産投資をせずに、自分が働いてお金を稼げるようにするとか、頭金を1000万円用意するとか、株で1000万円稼ぐとかをして、再度チャレンジします。
良い物件というのはなかなかないので、そのチャンスを逃したら、次はいつになるかと心配される方もいるかと思いますが、もともと、あなたが手にしようとしている物件は、大したものではありませんから、絶対に、営業マンの口車に乗ってはいけません。
「他のお客さんも買いたいといってますので、来週までに決めないと、なくなってしまいます」とかいってきたら、それ、嘘ですからね。
焦る必要はありません。
自分の収入、預貯金が足りないのなら、まずそれを改善して、それから、いい条件で「不動産投資」をする。それをすれば成功します。
不動産投資の成功率100％に近くなります。私はそれを実践しているだけです。
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