公務員の時に副業の不動産投資だけで年収2000万円以上を稼いでいた公務員ビジネスマン 天野浩史です
現在は、投資とビジネスで年収5000万円を超え、数年の内に年収１億円が実現できるところまでになりました。今は私の主催するコミュニティのメンバー全員を100歳まで年収1000万円お金を増やせる仕組みを作らせています それが間もなく実現することができそうです
最近は小資本の10万円程度から始められ、「仮想通貨を使った投資」や「FXでプロにお願いして増やしてもら方法」など、一年で数十万、数年で数百万、数千万円増やせる月利10％～20％の投資法がいくつか見つかりました。常にそれらと同じレベルの優秀な投資方法を探し続けています。2019年6月現在では4つほど見つかり、私と仲間で実践し、既に毎月120万円以上増やせています。そのため、仲間の一人は本業の年収200万円代ですが、一年以内に最低年収1000万円を超えるところまで来ました。この私の投資の実践記をこのサイト右上のMENU「メルマガ登録」から受け取ることが出来ます。
私が、不動産投資物件を探していた中で、中古の「賃貸住宅」で不動産投資をしようと検討していた時がありました。当時、私が購入した本にものすごく安く購入した「賃貸住宅」を内装をリフォームして、貸すと儲かるようなものがあったからです。そして、土地を安く仕入れて、「新築の賃貸住宅」を建てて賃貸する、安い値段の戸建ての建物が出始めたので、その「新築の賃貸住宅」を建てるための土地を探していたこともありました。
今回はその「賃貸住宅」の不動産投資についてお話していきます。
「賃貸住宅」の「不動産投資」はもうかるのか？
「賃貸住宅」は「不動産投資」の中の一つになります。この「賃貸住宅」の不動産投資は、うまくやればもうかります。 ですが、その条件が合うものを探すのがとても難しいのです。
うまくやるには、どうしたらいいのかというと、都心では無理なので、地方で探す必要があります。 ですが、私の住んでいる愛知県では無理でした。
この「賃貸住宅」の難しい点は、土地の価格が高い場所では無理であるという事です。なぜなら、毎月の家賃が12万円だとしても、土地と建物の購入時に1000万円を超えれば、儲かりません。
もちろん、中古の場合は銀行からの融資についても、木造の場合、耐用年数、減価償却が22年とみられるので、築年数が20年経っているものは、融資が厳しくなるので、現金を用意できないと難しいです。
なので、私が読んでいた本の作者が狙っている場所は、北海道の少し人里から離れているような場所であったようです。
ですが私は、広島県辺りで、本気で格安の土地を探していました。私の探していた格安の土地は50坪500万円ですので、なかなか見つかりにくいと思いがちですが、結構ありました。今思えば、リーマンショックの後だったので、見つかったのかもしれませんね。
ですが、私が住んでいるのが愛知県ですので、なかなか広島まで行くことが出来ないことから「賃貸住宅」を断念しました。 広島県に近い方なら検討してもいいと思います。
新築の「賃貸住宅」の建物って安くなりましたね
私が、当時「賃貸住宅」を考えていた時に、更地で新築する物件をいくつか考えていました。それは、「ユニキューブ」と「カシータ」です。
その物件のすごいのは、一棟当たり、750万円くらいで建てれてしまうところです。既に、賃貸アパートを建てたことがある方なら分かると思いますが、アパートの場合、1Kの部屋でも、１部屋辺り、600万円から800万円くらいかかっているのに、新築3LDKの戸建てが750万円くらいってものすごく安いです。 安いという事は利益が出やすいという事です。
ですが、そこには少しからくりがあって、「必ず２棟１セットで購入する必要がある」のです。1棟だけでは購入できません。
建築する側としても、1棟だけの建築が薄利でも、2棟建てられれば利益が出る仕組みになっているのです。
ただ、この仕組みが良いのは、1棟は自分が住んで、もう一棟は賃貸で貸し出すことで、家賃収入を得ながら、住むこともできる点です。
この手法は今では少し有名になりましたが、おそらく「ユニキューブ」が最初ではなかったかと思います。
確かに、アパートでは大家さんが1室に住んで、他の部屋を賃貸で貸しているのは従来もありましたが、賃貸住宅ではあまり存在していなかったかと思います。私の中ではとても画期的なことだと思いました。
結局、アパートを選んだのには理由がある
戸建住宅と、アパートでは大きく異なる点があります。それは「火災保険料」「地震保険料」になります。
何が違うかというと、まず、戸建住宅の保険料の値段って、普通いくらぐらいか分かりますか？ そうです、年間数万円ですね。
賃貸住宅だといくらかというと、そのまま、年間数万円です。 では、20室のアパートの場合の保険料はいくらかご存知ですか？実は年間数万円です。
？？？と思った方もいるかと思います。私もとても衝撃的でした。戸建ての住宅と、20室のアパ―トの保険料はあまり変わらないのです。
という事は、「カシータ」のような「賃貸住宅」を連続して建てていくようなことをすると、その分保険料がかかってきます。
なので、おそらく「カシータ」のような賃貸住宅で、「不動産投資」をしているかたは、借り手に多めに支払わせているのだと思います。
アパートでは大家も保険料を払い、住人も保険料を払うのが一般的ですが、もし、戸建の賃貸住宅を何棟も持っている場合、保険料はアパートの何倍にもなってしまいます。
戸建の賃貸住宅の保険料を安くする方法は実はあります
この場合、構造の条件があります。それは、複数の戸建て賃貸住宅を並べて建てる時、全ての戸建ての建物の屋根を連結するのです。
これによって、保険会社は保険を１つとしてみてもらえる可能性があります。なので、建築の時点から、保険会社と建物の構造の部分でよく話し合っておくのが良いでしょう。
必然的に、屋根はフラットの形状以外は検討できなくなります。 幸い、何れの戸建て賃貸住宅の屋根もフラットです。 あとは、建物と建物の間の距離を1M前後開けることで、いけます。
ですが、ここまでやると、結局アパートのほうが効率が良いことが分かってきませんか？
アパートでも、防音の問題と、間取りの多さが解決すれば、戸建の必要がない。最近の木造建築、軽量鉄鋼において、防音材はかなり良くなってきているので、問題は従来より問題は少ない。
子供の音についての心配は、子育て世帯なら、理解しあえるはずです。理解できない家族が住むなら、それがたとえ戸建であっても、解決しないので、気にしすぎることはないと思います。
まとめ
事業としての賃貸経営をする限り、利益優先とする必要があるので、敷地が広いのならば、結局「アパート」が効率的に見ても、収入の面でも良いと考える。
しかし、土地の形状が悪いとか、アパートを建てるほどの面積が無い場合のみ、戸建を建てるのを検討するのがよい。
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