公務員の時に副業の不動産投資だけで年収2000万円だった、行政書士で投資家の天野ひろしです
現在は、投資とビジネスで年収4000万円を超え、数年の内に年収１億円が実現できるところまでになりました。今は私の主催するコミュニティのメンバー全員を100歳まで年収1000万円お金を増やせる仕組みを作らせています それが間もなく実現することができそうです
私は、たくさん同時並行にビジネスをやってますが、従業員は私だけです。でも、収入は着実に増えています。行動していると、思いもよらないところから、ビッグチャンスが普通にでてきます。
とても良いと思う品物ほど売れにくいですが、売る場所の確保が出来ればビッグチャンスになります。まだ当方の話を聞きたいと言われているだけなので、成約したらまた、お伝えしたいと思います。
不動産投資、中古アパートのリフォーム、みんなやっているけど、実際やったほうがいいのか？
中古の不動産投資物件を購入するみなさんのほぼ全員が必ずしていることがあります。 それは、リフォームです。リフォームするのも結構お金がかかるので、なるべく安く済ませたいです。
アパートに入居してくれる入居者のかたが喜んでもらえる部屋にしたいです。 となると、やはり部屋はきれいで、設備も新しいほうがいいと思います。でも、私が中古の不動産物件で、アパートを購入した時の話ですが、意外にそうでもないのです。
中古物件はリフォームをすると良いというのはうそです
中古物件だとついついリフォームしたくなります。目的は、家賃を少しでもたくさんもらいたい。空室対策で空き部屋が出ないようにするために人気の設備をつけて入居率を上げたい。
自分が住むなら、こんな部屋がいいというイメージは誰でも喜んでくれると思いながらやると思いますが、実際に私がやってみた感想としては、リフォームしなくてもよかったという感想です。実際にどんな感じだったかを、詳しくお伝えしたいと思います。
私が購入した不動産投資物件が建っている場所は、愛知県の中核市にあり、鉄道が2つ交差し、それぞれの駅がこの物件から歩いて5分の場所です。人によっては利便性が良いようですが、特急の止まる駅から20分圏内のため、立地としてはものすごくよいという場所ではないです。
とりあえず、不動産会社のかたも、リフォームしたほうがいいとのアドバイスをもらいましたし、自分もそうだろうと思ったので、早速やってみました。
リフォームの内容としては、フローリングを、20万円くらいで職人さんにクッションフロアにしてもらい、畳の部屋は比較的きれいだったので、畳表を替えることなくそのままにしました。
風呂は、ユニット式ですが、トイレは別です。 風呂は18年経っているので少し古いですが、清潔に保たれているので、プロに掃除してもらうぐらいで、特に何もしませんでした。
トイレは、ウォシュレットなどがついていないので、4万円で新品の便座があたたかくなるをシュレットを取り付けてもらいました。
キッチンは少し古めだったのですが、キッチンの表面の化粧パネルを貼り、あとはコンロがかなり汚かったので、コンロを4万円で取り換えることにしました。
洗面代の、ドレッサーが20年前のもので、新品だった時はおそらく白っぽいベージュ色だったはずなのですが、薄い茶色に近いぐらい日焼けをしていて、鏡の端が劣化して白くなってしまっており、シャワーノズルが伸びない固定式のもので、見劣りがしたので、8万円かけて新調しました。
電気のスイッチも昔の小さなスイッチの物で、見劣りがかなりしたので、大きいスイッチにかえました。その他、インターホン、天井の証明コンセントの形状を丸いものに換えたりしました。
最後に、壁紙も業者さんに15万円くらいできれいにしてもらったので、総額60万円かかりました。その60万円を償却するためには、家賃を3000円値上げすれば、18年くらいで元が取れるので、集客率のアップにつながり、空室対策になると考え、実行しました。
ここに誤算が発生しました。実際、近隣の不動産会社のかたの話を聞くと、集客するのにリフォームはとてもお客さんとしては、喜ばれるので、良いことをしましたとの回答もあったのですが、それから、20人くらいのお問い合わせがあったものの、結局入居が決まるまでに、4カ月もかかってしまいました。先ほどの、空室対策としてはとてもまずい結果だったと思います。
リフォームすれば、入居率が上がるは勘違い
なぜ、入居者が決まらなかったかというと、入居者の気持ちが分かっていなかったのが原因でした。入居者のかたが、迷っていたのは、家賃の額です。
当たり前ですが、どんなにいい物件でも、入居者のかたにとって毎月の家賃額が安いほうがいいのは当たり前のことで、究極、設備だとかは、住むに堪えないとか、昭和の時代の物でない限りは、問題とならず、結局、安い物件が選ばれるのです。
よくよく確認してみると、家賃がリフォーム前の、もとの金額だったら、どの方も入居したかったようです。でも、たった3000円でも毎月のことなので、抵抗があったようです。
リフォーム前の状態でも、住みたかったようですが、私がきれい好きなため、間違った選択をしてしまったという結果でした。やってみないと分からないものです。
自分では入居率のためにもっともよいという選択をしたつもりが、かえって、入居率を下げてしまったし、お金も60万円かけた意味がなかったことを反省しました。
また、私が親戚の法事に行ったときに、空き家が売れたという話と、未だに売れ残っているという話を聞くことができました。空き家が売れたほうとしては、築50年以上のボロボロの家だったのですが、すぐに売れたようです。
そして、そのボロボロの家を買った人は、自分で好きなようにお金をかけて自分好みのリフォームをしたようです。しかし、未だに売れていない家は、ボロボロではなく、売るためにきれいにリフォームした家でした。
それは立派なものですが、しかし、買いたい人が現れないのには理由があり、既に売値が高いのと、確かにリフォームしてきれいなのだが、自分好みのリフォームではないという2重苦でした。
この売家のパターンは先ほどのアパートのリフォームでも同じことが言えます。借りたい、買いたい人はなるべく安く済ませたいということがほとんどだということです。その後に自分に合った形であれば、お金は払うということであって、必要ないとか、自分の好みでないことにはお金を払わないということが分かりました。
アパートの維持管理で、清掃がありますがどんな会社を選べばいいのでしょうか？
私は、大手の管理会社にアパートを管理してもらっているものもあるのですが、とても綺麗になっているという感じは毎回受けないのです。
なので、注意するように何度も連絡をしていますが、よくなりません。最低限のことをやっているという感じです。
でも、世の中広いもので、ものすごく、丁寧に、草も枯葉もまったくないくらいまでに綺麗にしてもらっている会社もあります。その会社は、障がいのある方を雇っている会社です。
障がいのある方だと、やれることが制限されるので、先ほどの大手の管理会社だと、1人かたまに2人で掃除するので限界があるのですが、どうも障がいのある方に頼むと、手分けをしていくことが難しいようなので、一か所に4、5人で一気に掃除をし、次の場所もその4、5人で集中して掃除をしているようです。
そのため、一か所にかける労力が多いので、自然と綺麗にしてもらえるようです。でも、おそらく、障がいのある方のほうが一生懸命やっている感じがします。
みなさんも、もし管理会社で、掃除を任せるのならば、そういった障がいのある方で、一生懸命やってもらえる会社を選ぶといいと思います。選ばれた会社のかたも給料がもらえるので、とても良い社会の循環が生まれます。
まとめ
● 中古の不動産投資物件は、必ずリフォームをするのがいいというのはうそです。
部屋や設備が汚いとか、使うに堪えないのであればリフォームする必要もありますが、できれば、入居者のかたの必要に応じて、リフォームをしないとか、最小限のリフォームにとどめるのが大切です。
● 手をかけないことで、家賃を抑えられるので、借り手を見つけやすくなり、入居率が上がっていきます。可能であれば、借り手がついてからリフォームできると無駄がないので、それもいい考えだと思います。
私のこのサイト右上にあるMENUから「メルマガ登録」し、そのメルマガから2019年6月現在、私が毎日4万９千円、月に直すと147万円のお金を手にしている「仮想通貨を使った投資情報」、年収3000万円にした「不動産投資物件情報」、私が実際に毎月30万円稼げるようになったビジネス情報、「お金持ちになるための思考」など「一流の情報」を受け取れます。
2018年にはこのメルマガの情報の中の、仮想通貨の情報から、50万円投資し、2億円にしたかたもいらっしゃいます。2019年では、私の主催するコミュニティのメンバー全員がお金を毎日増やし、私やメンバーの2人が、300万円投資しただけで、2019年5月現在で、既に7か月以上毎月150万円お金を増やし続けている情報の、経過と結果を公表しています。
そのような月利10％、20％のものが現在4種類まで増えました。年利ではなくて月利です。私は、公務員の時には見つけることが出来ませんでしたが、大金を支払ってお金持ちの先生達に情報をいただけるようになった今ではできるようになりました。私の「メルマガ」でお伝えするのは私が常にお金持ちのかたからもらっている、私達がお金持ちになる情報です。
私がお金持ちになれたのは「一流の情報」を常にお金持ちの先生達から手に入れ続けているからだけなのです。その私が手にしている「一流の情報」をあなたも手にし、実践すれば「お金持ち」になれるのです
スポンサーリンク
コメント