公務員の時「1億円」増やした私が「お金の増やし方」をお教えします

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なぜ公務員、会社員は「不動産投資に向いている」のか?「1億円」稼いだ元公務員の私が理由をお伝えします


公務員の時に、副業の不動産投資だけで年収2000万円を稼いでいました、公務員ビジネスマンの天野浩史です

現在は、投資とビジネスで年収4000万円を超え、数年の内に年収1億円が実現できるところまでになりました。今は私の主催するコミュニティのメンバー全員を100歳まで年収1000万円お金を増やせる仕組みを作らせています それが間もなく実現することができそうです

私が、公務員だった時に副業の年収が2000万円だった理由は「公務員」だったからです。なので、公務員の方は全員、今の給料以外に副業で1000万円以上に出来る可能性が実はあります。

これは事実で、公務員や、会社員の方なら条件が揃えば誰にでも出来る可能性があるのです。その融資の条件とは、年収500万円以上で、預貯金が1000万円くらいあるということです。それに私は気づいて「不動産投資」をやることに決めただけなのです。あなたと私の違いはやるかやらないかだけです。

ちなみに、私が公務員だった時の公務員の給料だけの、最後の年収は650万円でしたが、それよりも多い方なら、なおさら、あと年収を1000万円増やすことは出来るチャンスがあるのです。そのことを、あなたは「不動産投資」をしていないので、知らないだけなのです。

私が「不動産投資」をまだ何も知らなかった投資の超初心者のころ、「不動産投資」でアパートを買うのに、銀行がお金を貸してくれるということを知りませんでした。銀行がお金を貸してくれることを「融資」と言います。

多くの方は「融資」を知っているかと思いますが、本当に私は「不動産投資」でアパートを購入するのに銀行が「融資」してくれるなんて知らなかったのですから、もしあなたがそれを知っていたのなら、既に当時の私以上の知識があるわけですから、不動産投資で私以上の成功が出来る可能性があると思います。

公務員、会社員が不動産投資をする醍醐味は本業以外でお金を沢山稼ぐことが出来ることです

不動産投資」をするうえでの醍醐味は、「本業以外で、お金を沢山稼ぐことができる」ことです。それも「不労収入」といって、自分が公務員や会社員の様に「労働者」として働くことなく、特に何をするわけでもなく、アパートの管理会社があなたに代わって全てをやってもらい、入居者から家賃収入という毎月安定したお金をもらえるというものです。

この「不労収入」というのはお金を増やすための重要なポイントである、「収入の柱」を自分の労働収入以外に作ることになり、自分が働けなくなっても収入が入るという安定収入につながっていきます。

たくさんのお金を稼ぐためには、購入した不動産投資物件に対し、自己資金を、頭金などにあまり入れずに、金融機関から借りることができるかどうかも大切なポイントになります。

なぜ、自己資金を残す必要があるのでしょうか? もちろん、修繕費、不動産取得税や、固定資産税などの税金を払わなければならないのもありますが、お金を効率よく増やしてゆくために、一番重要なのは、預貯金がたくさん残すことが出来れば、「次の投資に回すことができるので、2倍にも3倍にもお金を増やしていくことができるのです。

銀行側としても、お金が全くない人より、お金を多く持っている方のほうが融資してもいいかなと思えるのです。銀行は、お金の回収ができる人でないと貸してくれません。

銀行としても、決して、持っているお金を全部頭金に入れなくてはいけないという意味ではありません。初期費用の支払いと、1年間家賃が入ってこないときに払えるかのお金の支払い能力の確認みたいなものです。

また、先ほどもお伝えした通り、口座に残金があるということで、次の不動産投資物件を購入する際に、見せ金として使うことで、複数の不動産物件を持つことができます。複数の投資物件を持てるということは、より、多くの収益が上がるということにつながります。これを、「レバレッジ」といいます。

例えば、中古の区分所有のマンションの場合、毎月入る家賃から、銀行への返済分、修繕積立金、税金分を差し引いた金額が1万円残るとして、1室なら、月の手残りは1万円だけになりますが、3室購入すれば、3倍の3万円になります。

1室の場合、年間で12万円ですが、3室なら、年間で36万円です。増やせば増やすほど、家賃収入が増えていくのです。当たり前のことですが、かなり違ってきます。

確かに、返済額も1室より3室のほうが3倍ですが、不動産投資の場合、時間が勝負となります。同じ時間を同時並行に勧めたほうが、効率は良いのです。これが、よく聞く「レバレッジを効かせる」ということです。

少しでも若いうちから不動産投資を開始していけば、先ほどの例のように、3室持てば1年で36万円のこり、10年経てば、360万円になります。360万円あれば、頭金で入れて、もう一室購入出来たりとか、10年間うまく不動産投資を出来ていると銀行が高く評価してくれます。さらに、返済金もかなり減ってきていれば、「アパート1棟購入」などもできる可能性はでてきます。

他の投資にはありえない「不動産投資」の凄いところ、「他人のお金で購入し、他人に銀行への返済をさせる」ことにある

あなたは物を買う時、自分のお金で物を買うと思います。また、家や自動車を購入した時にローンを払うのはもちろん自分で払いませんか?これって、当たり前ですよね。他人があなたの代わりにお金を払ってくれるなんてことあり得ません。

そんな都合のいいことがあればお願いしたいもんです。ですが、実は、世の中にはそんな「自分のお金ではなく見ず知らずの他人のお金で購入し、見ず知らずの他人に自分の代わりにお金を払わせることができる」ものがあったのです。それが「不動産投資」なのです。

これってずるくないですか?「自分のお金ではなく、見ず知らずの他人のお金で購入し、見ず知らずの他人に自分の代わりにお金を払わせることができる」です。更に手残りは、自由に使えるのですから、いうことありません。。

ですが、これはもちろん違法なことは何もしていませんし、普通に日常茶飯事で行われていることなのです。払わされる側になるか、オーナーとなり払ってもらう側になるかの違いです。

あなたが不動産投資をするアパートを購入するときに、アパートが1億円するので、現金では買えません。なので、銀行に自分の代わりにお金を払ってくれるようにすることが「融資」になります。

そして、1億円の融資がオッケーになると、物件を購入できます。その銀行が融資してくれるお金は誰のお金かというと、銀行へお金を預けている見ず知らずの預金者の方たちのお金です。

それはあなたのお金ではなく、見ず知らずの銀行の預金者のかたたちのお金であなたは1億円のアパートを手に入れることが出来るのです。そして、あなたがアパートのオーナーとなり、今度は銀行への毎月の返済が始まるのですが、そのお金は、あなたの代わりに、入居者のかたが払ってくれます。

あなたの代わりに入居者の方が家賃として銀行への返済するお金をくれるだけでなく、毎月、修繕積立金、アパートの管理費、税金を払ってくれるのです。さらに、毎月あなたに手残りのお金のプレゼントもしてくれるのです。

これが「不動産投資」の凄いところです。少し見る角度をかえるだけでスゴイ仕組みだということがお分かりいただけたかと思います。そんな都合のいい仕組みなのが「不動産投資」なのです。

私のおすすめは、「アパート一棟」から始める不動産投資

私は中古のアパートを買うところから始めました。 その時は地方公務員15年くらいだったと思います。預貯金500万円くらい、年収500万円とごく標準的な資産しかありませんでしたが、2DK4室築18年のリフォームされた2500万円のアパートを購入することができました。

収入は毎月24万円入り、銀行への支払いが毎月19万円の9年払い。税金などを差し引くと毎月1万円くらい残るくらいです。でも、9年経てば毎月22万円が丸っと入ってくるわけです。また、立地もとてもよく、売ろうと思えば買い手がすぐにつくような場所です。

という中古のアパートの次は、新築のアパートを建設したのですが、中古のアパートの運営がうまくいっていたので、次も満額の融資を受けることができました。金融機関や、自分と奥さんの年収、預貯金、自宅を担保に入れられるかなどで、違ってくると思いますが、私は金利1%以下で済みましたが、公務員会社員のかたで、私と同じ年収や預貯金なら、利息も1%代で済みますので、実現可能だと思います。

また、金利は少し良くないですが、オリックス銀行なら2.6%で、7500万円の1K6室を名古屋の地下鉄駅から10分以内の立地で購入できます。毎月の家賃は30万円、税金など引くと毎月の手残りが5万円くらいです。

この物件なら、公務員や会社員のかたなら、私と収入などの条件が一緒なら、誰でも買える最低限のラインです。それ以上の利回りの良い、儲かる物件を狙っていきたいところです。

まずはこのくらいから始めて、繰り上げ返済せずに、2棟目を購入するなどするとよいかもしれません。そして、2棟目を購入してから、手残りで、1棟に集中的に繰り上げ返済するのもいいかもしれません。2棟以上あると、返済にもレバレッジが効かせることができるわけです。

なので、安全な運用としては人それぞれですが、私は現在アパートを4棟所有していますが、増えれば増えるほど、安心感が増え、安定感も増し、毎月の収入も250万円を超えましたので、マンション複数よりも、アパート複数のほうがいいです。

レバレッジを効かせた「不動産投資」をする時の注意点

「レバレッジ」のかけ方るには、特に注意しておかなければならないことがあります。それは、「利回りが良く、儲かる不動産投資物件を増やす」ことに全力を注ぐのであって、利回りが良くない、一室や、一棟ではあまり儲からない不動産投資物件を増やすことではないということです。

1つだけだと儲からないものを複数にしても絶対に儲かりません。それではいつまでたってもお金持ちには絶対になりませんので注意してください。なぜ、私がわざわざこんなことを言うかというと、都心の新築マンションの営業での被害者はほとんど、儲からない物件を複数もつことで失敗しているのを知っているからです。

私が持っている不動産投資物件は、1つだけでもすごく儲かります。一つでもすごく儲かるのが複数もつことが出来たら、ものすごく儲かるのです。これが、レバレッジをかけた不動産投資の正しい姿です。

ですが、ほとんどの失敗している不動産投資をしている方の場合は、一つの不動産投資物件ではあまり儲かっていないのでと、複数持つことでその儲からない、薄利なのを補う形にして胡麻化しているだけなのです。

原因は、新築マンションを販売する営業マンがお客さん一人に、お客さんの金融機関から融資限度額いっぱいまで、儲からない都心の新築区分マンションを買わせているからです。

その常套手段が、「マンション一室だけだと利益は多くないですが、みなさん複数持たれて収入を増やされていますよ」という言葉にのってしまっているのです。

都心の新築区分所有マンション」がどれぐらい儲からないのかを具体的に説明しますと、都心の新築区分所有マンションのシングルタイプの販売価格は、2800万円前後です。その家賃収入は月に9万円前後、修繕積立、管理費、税金を引くと、マイナス1万5000円くらいになるため、毎月手出しさえ発生します。

さらに、3室となると、購入価格が2800万円×3室=8400万円となります。収入は3倍のマイナスなので、毎月45000円の手出しになります。対して、私が行っているアパート経営はどうでしょうか?

私が実際所有しているアパートの場合、地方で新築で7500万円で購入し、8室の1Kです。家賃収入は毎月47万円で、銀行への返済、アパートの管理費、修繕積立金、税金を差し引いて、毎月の手残りが、13万円です。都心の新築区分所有マンションの場合3室で8400万円も出していながら、毎月がプラスにならないのに、アパートでは毎月13万円もお金が残るのです。

また、都心の区分所有マンションと、地方のアパートでは売るときのお金はどうでしょうか?都心の区分所有マンションの場合、築浅だと2000万円前後、築30年経過で1000万円前後になることが多いです。

それが、3室だとその3倍ですね。対して私の所有する地方の7500万円のアパートはどうでしょうか?地方のアパートの場合、30年経過した場合は土地代だけになります。その土地は一坪50万円から70万円になるようです。敷地面積は100坪ですから、5000万円から7000万円になります。安くても5000万円です。

どうですか?安いほうで比較しても、私の所有する地方のアパートのほうが儲かるのが分かりませんか?なので、もしマンションを複数所有するとお考えの方は、アパートを1棟購入したほうが利益が大きい場合が多いですので、都心の新築区分所有マンションを購入することを検討している方はよく比較してください。

ただし、アパートを一棟購入してしまうと、区分所有マンションを次に買いたいと思っても、融資が受けられないことがあります。逆に、区分所有マンションを買った方で、次にアパート一棟購入することは出来ることが多いので、注意してください。

私の場合、儲からない都心の区分所有マンションを買う予定は全くないので、アパートだけを買っていきますので、特に問題ないと思っています。

不動産投資における、公務員、会社員の優位性

金融機関が、不動産投資などで、融資をする人に対して、年収、預貯金、所有する資産、職業、勤務先、勤務期間、年齢、家族構成などを確認し、融資するかどうかの判断と、購入する不動産に対して、いくらまで融資をするのかを決めます。

その時、公務員の場合の雇い主は、国、県、市区町村の(おおやけ)になるため、金融機関側から見れば、信用力が非常に高いのです。信用力が高い理由は、雇い主が潰れない、給料を必ず出す、所在が明確であるなどです。

要するに、銀行側からすると、とりっぱぐれないので、安心できるのです。なので、銀行側としては、融資してもいいかなと考えるわけです。もちろん、会社員の方でも、大企業であればあるほど、銀行からの評価が高くなります。限られた、時間と、お金を最大現に生かし、効率よく収入を増やしていきましょう

不動産投資は儲かる不動産投資物件ならリスクは高くない。儲からないアパートやマンションを買うからリスクが高くなるだけです

私がなぜリスクが高いと言われる「不動産投資」を成功できているのかというと、リスクが低い不動産物件を買い続けられているからです。ただそれだけです。難しくも何ともありません。

ですが、実際大手の不動産会社を始め、多くの不動産会社が売っている「不動産投資物件」は、ものすごく高いので、あなたが利益を得ることが出来ないからなのです。

当たり前のことなのですが、例えば、「株式投資」にしても、安いときに買って、高くなったら売ることで、利益を得ますよね。それから、ものを販売する「物販」でもそうです、物を仕入れて、利益をのせて売りますよね。なんでもそうですが、利益を得るためには、少しでも安く買う必要があるのです。

「不動産投資」も全く一緒です、安く買えれば、利益が後からたくさん入ってきます。ですが、ほとんどのかたは、利益が少ないとか、手出しがあるような状態で、買わされてしまうから、利益が出ない。さらに返済も大変なのでその結果、不動産投資はリスクが高い、儲からないとなってしまうのです。

仮に、アパートを頭金など払わず、フルローンで7500万円で買って、土地の価値6000万円、純利益が4000万円出るならあなたは買いますか?

では、仮に不動産投資物件を頭金など払わず、フルローンで新築のアパートを7500万円で買って、16年後には、土地の価値6000万円、純利益が4000万円出るならあなたは買いますか? 

この場合、あなたが支払ったお金は、固定資産税、不動産取得税、管理費、修繕積立金にかかるお金は除かれています。それで、6000万円で売れる土地が手に入り、アパートも手に入り、純利益が4000万円入るなら、普通は買いますよね。

こんなに利益の出るものが世の中にあれば、当然あなたも「不動産投資」をしたいですよね。こんな「不動産投資」物件手に入るわけないじゃないかとお考えの方、それは違います。なぜなら、この物件は、私が実際に購入したアパートなのです。

こういった利益が出る不動産投資物件を買い続けることが出来れば、「不動産投資」の知識がなくとも、利益がものすごく出るのです。このことに気づいた人だけが本当に利益を出せる不動産投資が出来ているので、もっと「不動産投資」をやりたいなとなるのです。

でも、なんでこんなにも、不動産投資を「リスク」だとか、不動産投資は危険だとか、不動産投資は儲からないという人がほとんどなのかというと、高い値段で不動産投資物件を、大手の不動産会社から買わされてしまっているからだけなのです。

もともとは、そんな大手の不動産会社の不動産投資物件も、もともとは安かったのですが、広告費や、利益の上乗せがものすごくたくさんなので、あなたに行くべき多くの利益を取られてしまっているのです。

とは言え、仕方がない部分もあります。それでも大手の不動産会社ぐらいしか、あなたが知らず、調べることもせず、任せてしまっているのですから。大手の不動産投資物件は利益は非常に少ないのですが、でも買うのはとてもだと思います。楽した分利益が少ないということです。

ここまでのまとめ

● 公務員や大手の会社員で、年収が500万円を超えていて、預貯金が1000万円を超えているなら、不動産投資をすることで資産を増やすことが出来る。

● 不動産投資物件は沢山の利益が出る不動産投資物件を売ってくれる不動産会社で買う。

ということです。文章で書くととても簡単ですが、いい「不動産投資」が出来ているかたほど、実際本当にシンプルなのです。

よく、天野だから出来るんですよねと言われますが、収入が当時の私と同じ650万円の人はものすごくたくさんいると思います。儲かる不動産投資物件を売ってくれる不動産会社さんがそろえば、誰でもできます。そうなんです、公務員や会社員なら誰でも条件さえそろえば出来てしまうのです。

あなたは「行動しない」行動しないのは、この先、あなたがお金で苦労する未来が見えていないからです

あなたが、「行動」しない、できないのは仕方ないです。なぜなら、人は崖っぷちに立たないと「行動」できないのです。なので、普通のことです。

私の場合、10年前に父が亡くなり、母の面倒と、子供も生まれたばかりで、何とかしないと生活が苦しくなると思ったことや、私自身公務員の時に、生活苦の方たちの相談を毎日していましたが、そのなかに、もと商社のエリートのかたや、大地主さんたちも相談に来られていました。

特に、商社でエリートの方の話は、あなたでも起こりうることです。その商社の方の場合、コンビニの駐車場内で後ろから車にひかれ、下半身が不随になり、仕事が続けられなくなり、傷病手当から、障がい者年金を受け取ることで生活が、一変してしまったのです。あなたは他人事だと思いますか?たまたま、運よく何もないだけなのです。

大地主さんの場合も同じようなことで、アパートを建てても賃貸で貸せるような土地では無く、固定資産税だけが取られている有様。現役のサラリーマンで働いていた時は、それでも固定資産税を払えていたのに、年金生活になったとたん、支払いが苦しくなったとのことです。

土地も、家を建てたいと思えるような土地では無いので、売れずに残っている様子でした。こんな、ちゃんとやれていそうな人たちが、生活が苦しいと相談に来るのです。そんな現実をたくさん見てきたから、このままではまずいと考え、私は「行動」しました。

公務員、会社員のあなたが不動産投資で失敗しないために、気を付けること

不動産投資というのは、買った瞬間に不動産投資での成功か失敗が決まります。なので、買ったときに「不動産投資で成功するもの」を買うことさえできれば、アパート管理会社に全てを任せてしまえば、あとは完全自動のオートマチックで、自分は1か月のうちに1秒も労働をすることなく、気持ちにもゆとりが出てきますし、収入がたくさん入ってきます。

しかし、「不動産投資で失敗するもの」を買えば、管理会社に全て任せるとお金がかかるので、自分が少し、家賃の徴収をしたり、掃除をしたり、苦情処理をしたり、空き部屋の募集をかけたりと、労働時間がとられる可能性があるのと、いつも空室に悩まされたり、銀行への返済に悩んだりし、落ち着きませんし、お金持ちになるはずが以前より支払いが増えたということがおきます。

購入するするのを失敗してしまうと、結果が全然ちがってきますので注意が必要です。もし、あなたが既に不動産投資をしていて、不動産投資を失敗したなと思っているなら、立て直しを考えないといけません。

銀行からお金を借りて、不動産投資をするのが怖いという方は、不動産投資物件を現金で買う方法もあります

銀行からお金を借りて、不動産投資をするのが怖いという方は、不動産投資物件を「現金で買う方法」もありますと書くと、どうせ、それって東京都心とかの区分マンション投資とかでしょ?と思われる方は、その通り、正解です。それも、新築より、中古の区分マンションのほうが、購入金額が安くていいです。

実際、私の知り合いは、年収350万円の大手の会社員だった時に、都心の中古の区分所有マンション、シングルタイプの部屋のものを600万円で購入されたようです。それが、毎月5万円の家賃収入があり、修繕積立金や、管理料などを差し引き30000円が毎月手残りとなるようです。

この方法なら、銀行への借金をしておらず、銀行への返済が無いので、毎月の家賃がいきなり手残りとなるので安全な不動産投資方法だといえます。また、購入金額が600万円ととても安いので、手が届きやすいとも言えます。

彼は、リーマンショック直後の、不動産価格が著しく安くなった時に購入したのが良かったようです。2019年の好景気の現在では、価格が高騰し、不動産投資で儲かる鉄則「安く買って高く売る」に反しているので、私は買う意味は全くないと判断します。

手軽に収益性の高い不動産投資をするなら、中古の4部屋以上のアパートがねらい目

こんなのはどうでしょう?地方の築12年、2DK、4部屋、月の4部屋の家賃合計が22万円、購入価格が、2800万円というものです。築12年建ってますが、小さな修繕は必要なものの、大掛かりな修繕はまだ必要のない物です。

なぜ、この中古の4部屋アパートを例に出したかというと、東京都心の新築区分所有1Kマンションがちょうど、2800万円くらいじゃないですか?で、家賃が月に7万円くらいだと思いますが、よく考えてみて下さい、同じお金を出すのに新築の都心の区分所有マンションはは、月の家賃が7万円、対して、地方の2DK4部屋アパートは家賃22万円入ります。

この金額から、3倍も違うのが分かりますよね。それから、都心のマンションだからと言って、売るときは買ったときのおよそ3割くらいはすぐに安くなります。この地方の中古は、この物件の場合は土地の値段が2800万円なので、そうそう安くなりません

また、都心の区分所有のシングルタイプのマンションの場合は立地がいいので、確かに空室リスクが低いですが、この地方のアパートも、立地が良く空室になってもすぐに次の借り手が見つかります。

なので、1か月空いたら、あ、空いたなぁという感じです。この空室リスクは地方でも、立地がいいところなら心配する必要はありませんし、都心でも、地方でも、部屋の形態が周辺ニーズに合ってない間取りだと、空室になりやすくなります。

私から言わせると、東京都心のマンションの空室対策なんて、オーバースペック、やりすぎだといえると思います。自動車でたとえるなら、ランボルギーニやF1マシーンと、国産スポーツカーのようなもので、不動産投資というのが高速道路だとすると、100キロ制限の高速道路に、300キロ出るスーパーカーである必要はないということです。

100キロ制限で十分利益が取れる国産スポーツカーの、地方のアパートのほうが、効率的です。利益は、地方のアパートのほうがダントツ利益が出やすいです。ですが、これを大手の不動産会社で買うと、そうはいきません。高く買わされ、あなたの利益が減ってしまいます。

スーパーカーである、都心の物件だからといって、利益が多いとは言えません。ですが、都心の新築マンションを売る不動産会社は皆、購入者のかたの心配ごとである、空室対策で、揺さぶってきます。

確かに、都心の一等地なら空室対策は万全なのでではないですが、利益は少ないという事実は絶対に口にしませんので、営業トークに十分注意しましょう。

ちなみに、この例で出した、アパートは私が実際に持っているアパートです。どうですか?買った瞬間に、3割安くなるマンションと、買った瞬間に、土地の値段分の利益が保証される地方のアパートとどちらがいいですか?

私のこのサイト右上にあるMENUからメルマガ登録」し、そのメルマガから2019年6月現在、私が毎日4万9千円、月に直すと147万円お金を手にしている「仮想通貨を使った投資情報」、年収3000万円にした「不動産投資物件情報」、私が実際に毎月30万円稼げるようになったビジネス情報、「お金持ちになるための思考」など「一流の情報」を受け取れます。

2018年にはこのメルマガの情報の中の、仮想通貨の情報から、50万円投資し、2億円にしたかたもいらっしゃいます。2019年では、私の主催するコミュニティのメンバー全員がお金を毎日増やし、私やメンバーの2人が、300万円投資しただけで、2019年5月現在で、既に7か月以上毎月150万円お金を増やし続けている情報の、経過と結果を公表しています。

そのような月利10%、20%のものが現在4種類まで増えました。年利ではなくて月利です。私は、公務員の時には見つけることが出来ませんでしたが、大金を支払ってお金持ちの先生達に情報をいただけるようになった今ではできるようになりました。私の「メルマガ」でお伝えするのは私が常にお金持ちのかたからもらっている、私達がお金持ちになる情報です。

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