公務員の時に、副業の不動産投資だけで年収2000万円をかせいでいました、公務員ビジネスマンの天野浩史です
退職した現在は、副業の不動産投資だけで年収4000万円を超え、数年の内に年収１億円が実現できるところまでになりました。
今は私の主催するコミュニティのメンバー全員を100歳まで年収500万円お金を増やせる仕組みを作らせています 間もなく実現できそうです
不動産投資でリスクヘッジし成功させつづけるために【どうしたらいい？】
私は不動産投資に10年間、費やしてきました。そのおかげで現在5棟のアパートを所有していますが、新しく買うたび収益の良い、儲かる不動産投資物件を買うことが出来ています。
私の投資方法は儲かる不動産投資ですので、1棟1棟が儲かる不動産物件です。
ですから、増やせば増やすほど、収入が増えていきますし、そもそも1棟だけでも十分儲かるものです。
しかし、多くの大手の不動産会社が売っている不動産の中に、明らかに儲からない不動産投資をお客さんにさせているところがあります。
それは都心の新築区分所有のマンションです。
1部屋ではあまり儲からないからと、2部屋3部屋お客さんに買わせているのですが、利益が明らかに少ないのです。儲からないものを複数持ってもやっぱり儲からないのです。
同じお金を投じても、利益が全く違ってくるのに多くの人は気づかないまま購入を決断してしまっています。
もちろんお客さんも気に入って買っているならば何も問題ないのですが、毎月の利益が全くでないどころか、自腹で数万円払っているのがあたかも普通であるかのようなことで、買ってしまっている人がいるのには驚かされます。
不動産投資は保険代わりではありません。不動産投資は事業です。利益が出ない事業はありえません。そんな利益が出ない、保険代わりとか言ってごまかしている不動産投資で本当に良いのですか？
優良な不動産投資ならば、利益は毎月きちんと出て、あなたも喜べて、もしあなたが無くなっても家族が困らず、みんなが喜べるものであるべきです。
私は実際に全ての物件が自分も家族も困らない、みんなが喜べる物件だけしか買ってません。
そんなことは可能なのです。買うべき不動産会社をあなたが間違っているだけなのです。
不動産投資を成功させるには、優良物件をものすごく安く買い、金利を低く抑えることです
私が不動産投資を成功させているのはこの「優良物件をものすごく安く買い、金利を低く抑えること」が出来ているからです。
これが出来たのは、私が公務員だったからです。
不動産投資で成功させるには、こうすればいいんだというお手本を見て、マネすれば成功できるのだと私は思います。
なので、
あなたが成功するために必要なことをまとめました
私が実際に副業の不動産投資で許可を取って年収2000万円にした経過をまとめたものです（退職後、副業の不動産投資の年収4000万円にしたことも記載）
▼【公務員が不動産投資で許可を受け年収2000万円にした方法】【実際の許可証も見られます】▼
不動産投資でリスクヘッジし成功させつづけるために【不動産投資の種類別の対策】
不動産投資といっても種類は様々ですので、初心者のかたからみた、不動産投資の種類を見ていきます。
| ● 区分所有のマンション
● アパート経営 ● マンション経営 ● 戸建て |
いずれも新築と中古、新築でも土地から買って建物を建てるものなどもあります。
不動産投資でリスクヘッジし成功させつづけるために【区分所有マンション】
新築でも2500万円程度と値段が少額であることから、初心者でも手の届く範囲になります。
現在毎年「5億円」以上稼いでいる不動産屋さんでも、最初は「区分所有のマンション」から始められた方が多いです。
区分マンションでも、新築と中古がありますが、中古は更に値段が安いので更に手が届きやすいと言えます。
中古は確かに手が届きやすいのですが、その分対戦相手がものすごく多く、迷っているうちに結局手に入れられなかったとか、築10年以上経っていると、修繕費などがかかり、お金の手出しが多いものもあったり、金融機関が満額お金を融資してくれないとか返済期間が短くなるとかが欠点です。
新築の場合は、中古に比べ値段が高いため、手に入れられる人が限られてくるので、少し選べる余裕があります。それでも立地が良いと奪い合いです。
中古と比べての話であるだけで、時間は思うほどはありません。ただ、値段が高く初期投資額がかかるため、利益が少ないです。
しかし、都心一等地の場合、需要も人気もあるので、値段が下がりにくいとか、物件の場所や売る時期によっては、思ったよりも高く売れることもあります。
値段が下がりにくいのであれば、売ることも視野に入れれば、大きなチャンスになりやすいとも言えます。
区分マンションは、不動産投資家の市場において、一棟マンション、一棟アパートよりも値段が安いため、自分が売りたいときに、買い手が付きやすいです。
また、既にいくつか不動産投資物件を持っている投資家心理からすると、区分所有のマンションを1室、1室買っていくよりも、アパート経営をしてみたいという気持ちになってくるので、不動産投資初心者の方にとっては、区分マンションは狙い目であると言えます。
マンション一棟買い、アパート一棟買いでは、そもそも値段が高く、中古でボロだけど、収益性がいいものだと、販売価格が2500万くらいから1億円前半が多いです。
既に何個か不動産投資をしていて、毎月の家賃収入が安定している人なら、初心者の頃は2~3000万円しか融資してもらえなかったかたでも、金融機関から融資してもらえるお金の額が1億円を超える日が必ず来ます。
中古だと買ったはなからすぐに修繕費がかかることは多いです。修繕費が10年くらいは全くかからないのは、新築の最大のメリットです。
そのため、築浅の中古区分マンションを狙う方が多いのですが、同じように狙っている人が多いので、なかなかいい物件は手に入りません。
新築区分マンションのデメリットは、購入費が高く初期投資が高額なため、毎月の利益が出にくい。
なので、購入する方は、利益を出すのが目的ではなく、保険代わりに購入する感覚のかたが多いように感じます。
その保険の仕組みは、団体信用保険に入らされ、購入者がローン返済中に亡くなった場合、残ったローン残金が自動で返済され、残された遺族には家賃収入が満額入ってくる仕組みです。
私は新築の区分マンションは儲からないので、絶対にやめたほうがいいと思います。
中古の区分マンションでも立地がものすごくよくても、1000万円以上ではあまり利益にならず、リーマンショック後の大不況の時に、500万円以下で、利益が多くなければやめたほうがいいと思います。
不動産投資は儲からないならやらないのが大原則です。
不動産投資でリスクヘッジし成功させつづけるために【アパート経営】
勇気があり、預貯金が1000万円以上あり、1億円程度の融資が受けられる方はやってもいいと思います。
しかし、地下鉄の駅からか、地方の場合、特急が止まる駅から徒歩10分までの立地の良い物件でなければいけません。
でも、私も初心者のころは金額のハードルが高すぎて、1億円という高額な借金を背負うことに対するメンタル的なものがきつく、手が出せませんでした。
しかし、アパート経営というと普通は部屋数がとても多い物を思いつくと思いますが、私は4部屋で2階建て、間取りが2DK、築18年の中古のアパートを土地建物諸経費込みで、2500万円で購入しました。
4部屋あるのに、マンションより安く、毎月の家賃も、今は金融機関への返済があるので毎月1万円しか入りませんが、9年たてば、金融機関への返済が済むので毎月20万円入ってきます。
確かに、9年間は利益が出ないとか、退去者が出るといきなりリフォームが必要になったり、空室が発生すると、自己負担が発生するのですが、立地が良く仲介業者との関係が良ければ1か月以上空室が発生することはあまりないです。
区分所有マンションでは、2500万円返済するのに30年かかってしまい、その間利益なしですが、中古アパートの場合9年経てば20万円毎月手残りになりますし、売れば売ったで、土地分で売れるので、1000万円単位で利益になります。
預貯金が1000万円くらいあるなら、私は区分所有マンションより、アパート経営のほうが圧倒的に儲かるので大好きです。なのでアパートしか持ってません。
不動産投資でリスクヘッジし成功させつづけるために【一棟マンション】
マンションを丸ごと一棟買うとなると、公務員や会社員ではよくて1億円ぐらいが上限になることが多いので、融資が通らないので買えません。
マンション丸ごと一棟の場合、中古なら販売価格は5億円～10億円のものもあります。
今の不動産投資をつづけて拡大していくうちに、銀行も融資してくれるようになると思います。私もそうなったら買ってみたいと思います。
不動産投資でリスクヘッジし成功させつづけるために【中古の戸建て住宅】
戸建て物件は地方では戸建てが安く手に入り、都心の新築マンションより収益が得られるものもありますが、中古なので修繕がいきなりかかるのと、地方だと空き家のリスクに悩む可能性が高いです。
私も条件のいいものを探しましたが、安く買うことができませんので断念しました。
安く買うことが出来れば、区分マンションよりも利益が出やすいのと、土地が手に入るというメリットがあります。
土地は、立地によって1000万円単位で売れます。
不動産投資でリスクヘッジし成功させつづけるために【不動産投資の注意点】
不動産投資の中ではアパート経営が利益が大きいので私もしている通り、かなりいいのですが、収入が少なく、預貯金が1000万円ない状態で無理してフルローンを組んでまでやるべきものではありません。
投資なのですから、たとえ銀行が融資してくれるからと言っても、余力がある中で行うべきだと思います。
中には銀行がオーバーローンを許してしまうようなこともありますが、資金が1000万円以上あっても、それを許すような銀行自体の考えが危険なので、そんな銀行で借りるのはやめたほうがいいです。
そんな銀行で借りてしまった場合、利息が高いのは決まっています。
高い金利で借りてしまうと、他の金融機関で借換えをお願いしても、そもそも返済計画が悪いので、借換えに応じてくれる銀行が見つかりません。十分注意してください。
銀行が融資してくれれば、不動産投資は成功すると思っている方もいますが、銀行が融資してくれるのと利益の多い不動産投資として成功できるのとは全く関係ありません。
銀行は不動産投資で失敗したらそれを回収する担保が取れれば、あなたが不動産投資でうまくいかずに苦しんでいても関係ないのです。十分注意してください。
私も不動産投資をいきなりやらずに、まずは株式投資で、資金を1000万円つくってから不動産投資をはじめました。
今の時代なら、「仮想通貨」で増やしてもいいでしょうし、間もなく景気も後退するので、株価が底をついた時に「株式投資」その他「FX」を始めて増やしていくのもいいでしょう。投資には順番があると思います。
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