公務員,会社員の味方

元公務員、行政書士で投資家「天野ひろし」OFFICIAL BLOGSITE (株)天野 代表取締役【公務員の時に不動産投資を始め、現在年収4000万円】税金対策が得意

区分マンション投資は儲からない【不動産投資の成功者はこうしてる】


公務員の時に、副業の不動産投資だけで年収2000万円だった、行政書士で投資家の天野ひろしです

退職した現在は、副業の不動産投資だけで年収4000万円を超え、数年の内に年収1億円が実現できるところまでになりました。

今は私の主催するコミュニティのメンバー全員を100歳まで年収500万円お金を増やせる仕組みを作らせています 間もなく実現できそうです

Contents

区分マンション投資は儲からない。成功してる人はこうしてる【不動産投資で成功している人を見つけること。儲かるアパートを売ってくれる不動産会社を探すのが重要】それで成功する

私は、全国の不動産投資をしている方たちと東京でお会いする機会が多々あります。

その方たちとの話では、儲かる不動産投資の情報が入ってくるので、不動産投資で成功させている私でも欲しいなと思える不動産の情報が入ってきます。

私が欲しい情報なのですから、もちろん儲かる不動産投資の情報です。不動産投資で儲かっている私でも欲しいと思うものは、ものすごく儲かる物件なのです。

私が今お付き合いしている不動産会社から得られる同等のものですから、ものすごく儲かることは分かるのです。

ですが、なかなか買えません。

なぜなら、儲かるのが分かっているのですから、みんな欲しいので、市場に出る前に売れてしまうので買うのがとても困難なのです。

あなたは、不動産投資の物件をどこで買おうとしていますか?

私が不動産投資を始めたころに戻れるなら、不動産投資物件を探すのではなく、あなたにあなたが「教えてくれる人を見つけ、儲かるアパートを売ってくれる不動産会社を探すのが重要」だと言ってあげたいです。

不動産投資を勉強し始めたころの無駄な行動は大切です。

特にネットで調べるということは大切です。儲かる不動産投資物件を探すのはとても困難でした。

というか、私が不動産投資に対し素人だったのでそれも難しくしている原因でしたが、不動産投資の物件は安く買わないと利益が出ないということすら教えてくれる人がいなかったからです。

最近では、私に儲かる不動産投資物件を教えてくれる人のおかげで、私一人でも儲かる不動産を買うことが出来るようになりました。

なので、実際4棟目のアパートを買う時に、不動産投資初心者の人が怖くて買えないけれど、私にとって一番だと思うものを買ってみました。

これは本当に儲かるのでお宝です。

でも、公務員や会社員の人で不動産投資を今から始める人や、儲からない都心の新築区分マンションを持っている人にとっては、怖くて買えないのです。

私が初心者のころでしたら絶対に買いませんが、一つ一つが儲かるアパートを増やし、資金が出来るようになったから実現できるようになったのです。

そこをあなたも狙っていくのがいいでしょう。

区分マンション投資は儲からない。成功してる人はこうしてる【私が儲けることが出来るのは、前の所有者が大きく損をしている物件を買うから】

日本は資本主義の国です。資本主義の日本において成功するためには、資本主義の原理に基づいて、成功するための行動をする必要があります。

それは、不動産投資においてもこの資本主義の原理に基づいて行動できれば成功できます。

なのに、不動産投資で失敗している人たちは必ず、この資本主義の原理を知らずに、失敗しているのです。

なんか、難しいことを言っているように聞こえるかもしれませんが、簡単なことなのです。

この成功するための資本主義の原理原則に基づいて、あなたが成功する不動産投資物件かどうかを判断するには、「あなた以外に誰か大きく損をする人がいるかどうかを確認」すればいいのです。

たったそれだけで失敗はあり得ません。不動産投資で失敗している人はもれなくこれに従っていないのです。

具体的に説明すると、不動産投資物件を買うにあたってのプレーヤーは、あなたがいて、不動産会社がいて、前の所有者がいて、銀行がいるわけです。

その中で、「あなた以外の誰も大きく損をしていないのならば、それはあなたが損をします」。

ということを意味しています。なので、私は損をしたくないので、私以外の人が大きく損をしないものは買わないのです。

逆に、前の所有者が「売り急ぐ」理由があって、市場価格よりかなり安く売る場合、これはあなた以外の人で、前の所有者が大きく損をしてくれるのですから、これがあなたが購入すべき物件なのです。

これが該当する物件だけ私は買っているから儲けることが出来ているわけです。

資本主義は「多くの負けがあってはじめて、勝ちがある」仕組みのことです。

ですから、前の所有が負けてくれるなら、あなたは勝てるということです。

これが資本主義の日本における不動産投資であなたが儲かる唯一の方法です。

そのため、なかなかそんな不動産投資物件は出てきません。なぜなら、売る側もなるべく高い値段で売りたいのですから、かなり安く買うというのは難しいのです。

中々儲かる不動産投資物件が見つからないと言って、儲からない不動産投資物件を買う必要は全くありません

儲からない不動産投資物件を買うくらいなら、別の投資方法でお金を増やすほうが賢明でしょう。失敗している人はそれも出来ていないのです。

不動産投資を成功させるには、「優良物件をものすごく安く買い、金利を低く抑える」ことです

私が不動産投資を成功させているのはこの「優良物件をものすごく安く買い、金利を低く抑えること」が出来ているからです。

これが出来たのは、私が公務員だったからです。

不動産投資で成功させるには、こうすればいいんだというお手本を見て、マネすれば成功できるのだと私は思います。

なので、

あなたが成功するために必要なことをまとめました

私が実際に副業の不動産投資で許可を取って年収2000万円にした経過をまとめたものです(退職後、副業の不動産投資の年収4000万円にしたことも記載)

▼【公務員が不動産投資で許可を受け年収2000万円にした方法】【実際の許可証も見られます】▼

公務員が不動産投資で許可を受け年収2000万円にした事例

区分マンション投資は儲からない。成功してる人はこうしてる【大手の不動産会社では儲かる物件は絶対に出てこない。なので儲からない物件を確認するだけで利用】

不動産投資はものすごく安く買うから利益が出るので儲かるのです。それが大前提です。

ですが私も不動産投資の初心者だったころ、誰に聞けばいいのか分からないので、大手の不動産会社、有名な不動産会社の資料などを取り寄せたりしました。

私が当初不動産投資の相談をしていたのが、東建、レオパレス、ダイワハウス、積水ハウス、住友林業、ネイブレイン、木下工務店、クサカなどです。

私が住むのは愛知県岡崎市なので、そこを中心に始めは相談し始めました。

本当にこれらの会社は、有名どころですので営業マンの対応は素晴らしかったですし信用がおけました。

頂ける資料も立派なファイル、用紙でいただけるので不動産投資ってなんだかすごいなという感じです。

また、テレビでそのころまだなかったと思いますが、TATERUやシノケンの資料請求するとものすごくたくさんの資料や、不動産投資を分かりやすく説明している漫画もついているので、凄いなという感じがしました。

ですが、今、私が不動産投資で儲けることができるようになって思うのが、これらの不動産会社から手に入れる不動産投資物件だと「儲からない」というのが分かりました。

特に新築の不動産投資物件を建てるのが得意なこれらの会社は、かなり値段を高く私たちに売ってきます。

不動産会社は、土地や建物を安く手に入れることが出来ていますが、営業マンに100万円から200万円の成約報酬が入ったり、会社への利益代が乗ったり、人件費、莫大な宣伝広告費が、そこに乗ってしまうので結局高いものになってしまっています。

なので、買っても儲からないものになってしまっています。ということが、大手の不動産会社で分かるようになります。くれぐれも儲かりませんので注意してください。

儲からなくても、薄利でも満足できる方は大手の不動産会社で不動産投資物件を買ってもいいでしょう。

私は、初心者の方だと、大手の不動産会社に圧倒されてしまうことが不動産投資の失敗の原因だと思います。

私の様に不動産投資に1万時間を投じて比較検討していくと、大手の不動産会社の売っている不動産投資物件が、儲からないということが分ってきます。

それが分かってないと儲かる不動産物件、要するに安くて利益が大きい物件が見えてきません。

始めはあの有名な、大手の不動産会社はすごいなとか、勘違いしてしまいますが、比較検討の回数を増やし、より多くの会社を見ていくと良いでしょう。

不動産投資の初心者の場合、大手の不動産会社というだけで、自分よりかなり上の感じを持っていると危険だと思います。

何回、大手の不動産会社があの手この手で、悪いことを伏せたり儲からないのに儲かるかのように言われて損をさせられそうになったことか。

大手の不動産会社が味方ではなく、敵ぐらいにみえてくる状態まで、自分が成長すれば、本当に自分にとって儲かる不動産会社、価値のある不動産会社が見えてきます。

そうして初めてあなたが成功する可能性が出てくるのです。

区分マンション投資は儲からない。成功してる人はこうしてる【見た目が素晴らしい不動産が儲かるとは限らない 見た目ではなく実際の利益で判断】 

不動産投資は事業なのですから、儲からなければ意味がありません。でも多くの人は見た目で判断してしまっています。新築の物件は特に注意です。

不動産会社からすれば、不動産投資物件は売れてしまえば儲かるのですから、儲からない物件でも見た目を綺麗にして売っていることが多いのです。

儲からない物件なのですから、どんなに見た目が良くても買ってはいけないのですが、不動産投資で失敗している人は、不動産会社の営業マンを信用しすぎています。

彼ら、彼女らの目的はあなたをお金持ちにさせることではなく、自分がお金持ちになるために売っているのです。

それも、あなたにほとんど儲けが無く、さらに30年以上の銀行への返済を負担させているのです。

見た目が立派だったり、綺麗だとどうしても欲しくなりますが、あなたが儲からないのならその物件には価値が全くありません。

自分が住んでみたいと思えるかという基準も、疑ったほうがいいです。

なぜなら、都心は狭いのが当たり前、地方は広いのが当たり前なのです。都心で生活しているあなただと、都心ばかり目に行くと思いますが、地方のが儲かるものが多いのです。

また、家賃の値段が安ければ、リフォームが必要ないと思っている人がとても多いのです。リフォームして家賃を上げるより、リフォームせずに家賃が少なくても儲かることはあるのです。

リフォームすれば、その何十万円の費用を、10年単位で家賃を高くしないと置けなくなりますが、家賃が高いと入居率が低下することがあるのです。

リフォームせずに、安い家賃なら沢山募集があるのに、もったいないのです。

また、地方だと部屋が広くて効率が悪いと考えてしまい儲かるのに買えません。儲かるのが一番で、それ以外は2番以下なのです。

あなたが幸せになるのかは、あなた次第なのです。自分のことしか考えていない不動産会社の営業マンを信じてはいけません。儲かる不動産は実績が全てです。

中古の不動産投資なら、実際に入ってくる家賃収入、出ていくお金、解体費用がいくらになるのか全てを確認したうえで、決めるべきです。

それもこれ以上ないというところまで比較検討しないと失敗します。目安は1万時間です。

そこまで「自分でこれ以上ないという物件を見つけてから、既にうまく不動産投資をできている人に確認してもらえば、成功します

区分マンション投資は儲からない。成功してる人はこうしてる【不動産投資で重要なのは、都心、地方、アパート、マンション、一戸建てなどあらゆるものを比較していけば、儲かるものが分かる】

多くの人が利益の少ない区分マンションを買ってしまうのは、価格が、アパートなどと比べお手ごろだからです。

お手ごろだから買ってもいいのは、都心の中古のマンションで、購入価格が450万円くらいで、手残りが毎月5万円以上あるならいいでしょう。

また、ローンを組んで9年以下の短期間で、手残り無しで返済するならそれもいいでしょう。

ですが、多くの人は中古の区分マンションを1000万円以上の高い値段で買ってしまっているのです。

不動産投資を成功させるには、「優良物件をものすごく安く買い、金利を低く抑えること」です

不動産投資は、優良物件をものすごく安く買い、利益が多く出せば、儲かるのです。その一つでも儲かる物件を、複数持つからものすごく儲かるのです。

一番やってはダメなのは、都心の新築ワンルームマンションのように値段が高すぎ、家賃収入が少なく、儲からないものを、30年も返済するという時間の無駄も合わせてやってしまうことです。

当たり前ですが、儲からない区分マンションを複数持っても儲かるわけはないのです。

一室では儲からないけど3室なら、3室で増えたお金を、一室に集中して返済にあてれば、返済が早くなりますって言いますが、あれって、返済が早くなるだけで儲からないのはかわらないのには気づいてません。

一室完済できました、毎月入ってくる家賃は8万円ですって言いますが、30年かけのにも関わらず儲けがものすごく少ないのです。

売れば数百万円になると言いますが、せっかく入り始める毎月の家賃は売ってしまえば入ってきません。

4室2500万円の中古アパートなら、同じ30年返済なら、返済中でも毎月5万円くらいは入りますし、地方でも売るときは土地代があるため、都心のマンション以上の値段の2000万円くらいで売れます。

要するに、都心のマンションの情報しか手にせず、他の儲かる不動産の情報を手にしていないために、他に儲かる方法があることに気が付かずにいるのです。

都心の区分マンションを売っている不動産会社は必ず、「地方のアパートは人口減少で、空室が心配ですから買っても意味がありません」と煽りますが、それ、です。

地方でも、特急電車の止まる駅から15分圏内ならよほど、ニーズのリサーチ結果から外れていなければ空室はほとんどありません。という事実を大手の区分マンションを売る営業マンから遮られます。

正しい情報判断は、いろんな種類の物件を見たり、多くの不動産会社を見ることです。

区分マンション投資は儲からない。成功してる人はこうしてる【ところで、サブリースをしている不動産会社の家賃が安い本当の理由って知ってますか?その原因はサブリースと管理会社が集客を楽したいからです】

サブリースをしている不動産会社の家賃が安めなのは何でかご存知ですか?その原因は不動産会社が集客の楽をしたいせいです。なので、家賃が安いのです。

どういうことかというと、入居率を上げるためには、立地と周辺のニーズと家賃の値段設定です。都心では立地とニーズは最高なので何も心配がいりませんが、あとは家賃の値段設定でけです。

都心で家賃が安いのは、サブリースをしている会社が楽をして、入居率を上げるためだというのを知ってましたか?

都心の新築のマンションなら立地もよく、ニーズに合わせているなら、かなり高くても入居者は現れるのに、家賃の価格を安く設定しているのはそのせいなのです。

ですから、オーナーとしては値段が高いほうがいいのでしょうが、それは叶いません。私も交渉したことがありますが、聞きません。

また、サブリースでなくても値段を高めに設定することを嫌います。その理由は、他のサブリースを利用しているオーナーがサブリースで設定した家賃が低いことことが分ってしまうからです。集客に手を抜いていることがバレてしまうからです。

不動産投資の一番収入が多いのは新築から10年であると私は考えます。なのに安めの値段で、オーナーの利益より、サブリースで払うことになるリスクを取りたくないという選択をするのです。

サブリースの会社は一定のお金をオーナーの区分マンションから得られれば、別にオーナーが儲かろうと、利益がでなくても十分お金を得られるので関係ないのです。

あなたもご存知の通り、サブリースも家賃変更があります。購入者心理を突いた不動産販売会社の利益獲得は絶妙です。

都心の区分マンションを買うのは特に損です。

3000万円近い銀行への返済を30年以上させられ、利益は少ないのですから、オーナーは常に儲けが薄く、販売会社、管理会社は利益が多いシステムです。気を付けましょう。

区分マンション投資は儲からない。成功してる人はこうしてる【不動産投資が初めてな人だと、怖くて買えない投資物件を私は買います。私にとってはお宝です。それってなんで?】

不動産投資を始めてすぐの人には、お金があまりありません。特に毎月の収入がとても少ないので、急に60万円いるとなったり、7万円必要になって、いつまで払い続けるか分からないとなると困るからです。

私の場合、既に複数のアパートで安定して収入を得られているので、急に60万円必要になっても簡単に払え、毎月7万円いつまで払い続ける必要があるのか分からないものでも、私には何の負担も感じられませんので、そういった物件でも買えるのです。

そんなの、普通はですよね。ですから不動産投資の初心者のかたは怖くて買えません。

実際に60万円はなんのことかというと、部屋のリーフォーム代のことです。毎月の7万円というのは、空室時の家賃収入の減少のため自腹で銀行に払うことです。これは実際によくあることです。

私の買ったアパートには築20年の4室2DKの物件があります。中古なので、新築当初から入っている方もいるので、そこはリフォームしないのですが、もし出ていくとなると20年も経っているので、リフォームが必要になります。

それが、安くやっても60万円かかるのですから、給料しかもらっていない人だと、ボーナスでもらったお金が吹っ飛ぶ感覚ではないでしょうか?私が公務員だった時のボーナスは60万円でしたので、なんか寂しいですね。

また、立地が良くても、時期が悪いタイミングで退出する人がいます。その時やはり部屋が1か月空いてしまうとか、2か月空いてしまうとかはあります。

入居者の人がいないのですから自分で7万円払うしかありません。特に都心の区分マンション一室なら、途端にそういうことが起きる可能性があります。

そんなものなら、利益が出ないのに何で買うかというと、出口戦略で「売る」ことを前提にしているからです。3000万円前後で買ったアパートでも、売るときには3000万円前後で売れます。

税金を払っても、2000万円前後は入るのです。さらに都心の区分マンションと違い、毎月の家賃が25万円くらい入ってくるので、銀行への返済期間も10年以下で済みます。不動産を買ってから5年経てば、税金も20%で済むようになるので、とても儲かります。

というものを私は今後も買い続けていきます。それが出来れば、数年に一度、うまくいけば毎年1000万円単位の収入が得られるようになるのですから。それが出来るのは他の投資ではありません。

銀行も初めは担保とするものがあなたにないと、融資してくれないでしょうが、一つでも担保とできる儲かる不動産を手にすることが出来れば、それを担保に次はより良い条件で融資をしてくれます。

儲かる不動産投資物件を一つづつ手に入れ、お金と、担保を増やし、より大きな利益を得る流れにするのが大切です。

ですが、儲からない新築の区分マンション投資ではいつまでたっても実現できません。

まとめ

● 不動産投資を成功させるには「優良物件をものすごく安く買い、金利を低く抑えること」です

● 不動産投資で成功させるには、成功している人を見つけること儲かるアパートを売ってくれる不動産会社を探すのが重要。それで成功する

● 私が儲けることが出来ている理由は「前の所有者が大きく損をしている物件だけ買う」から

● 大手の不動産会社では儲かる物件は絶対に出てこない。なので儲からない物件を確認するだけに利用

● 見た目が素晴らしい不動産が儲かるとは限らない。見た目ではなく実際の利益で判断

● 不動産投資で重要なのは、都心、地方、アパート、マンション、一戸建てなど、値段が手ごろだからとマンションにするのではなく、あらゆるものを比較していけば、儲かるものが分かるようになる

● サブリースをしている不動産会社の家賃が安い理由は、不動産会社が集客を楽したいからです

● 不動産投資が初めての人だと、怖くて買えない物件を私は買います。それができるのは、儲かる物件が、一つづつ増えて、利益が多くなり、不動産投資に余裕が出てくるから。儲からない新築マンションではいつまでたってもこれが実現できない。

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