「儲けが少ない」地主さんで「積水ハウス」の賃貸アパートを検討している方へ
私自身も４回の相続を経験した、相続税対策が得意な行政書士「公務員ビジネスマンの天野浩史」です
今回は、田んぼや畑のある地主さんで、相続税対策をされている方で、アパートを検討しているかたで、正しい選択の仕方を書いていきます。そのなかで、地主さん宅によく営業マンが来る、大手の不動産会社の積水ハウスのアパートの印象を書いてみたいと思います。
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田んぼや畑のある地主さんは「相続税対策」で、何をすればいいのか？
田んぼや畑をお持ちの地主さんたちが、必ず悩むのが、「相続税対策」です。その際に、必ず検討することになるのが、アパート経営などの「不動産投資」になります。平成２７年から、相続税の基礎控除額がガクンと下がってしまい、相続をうけて後に残るものも厳しくなっている現状があります。
田んぼや畑を多く持っている方で、市街地や、工業地域、準工業地域に指定を受けている土地をお持ちの方は、固定資産税も高く、何とかしなくてはとお悩みの方が多いです。そのため、農協などで、「相続税対策」の無料相談で税理士さんが相続税の計算をしてくれたりするのですが、みなさん5000万円以上から多い方で1億円の相続税が発生するとの資料を見せてくれたりします。
アパートを基準にし、より収益のよいものを探してみる
そこで、対策としては収入を増やすとか、支出を減らすとか、色々考えていくわけですが、私が思うのには、貸し出して、収益が上がるものは何かという事を検討していかなければならないと思います。飲食店、コンビニ、コインランドリー、駐車場、アパート、老人施設など思いつくものをすべて検討する必要があります。 いずれもダメな場合は、土地を売却も仕方ありません。
そこで、一番大切なのは、「その土地が何に一番合っているか」ということです。よくやってしまう間違いは、いきなり「アパートを選択する」という事です。確かに、銀行から借りた債務は相続税で控除できるというのはありますが、もし、この土地が、住宅として合わない土地であったなら、住んでもらえる人がいなければ事業は成り立ちません。そうすると、収入がないため銀行に返済できず、何のためのアパートなのかという事になります。まずは、「収入が一番多いものを検討すべき」です。
実は、条件がそろえば、相続税は分割で支払うことができる
もし、収入がものすごく入るものが選べたならば、相続税もその収入で、分割返済をするのも検討すべきだと思います。相続税の対象資産のうち不動産の割合が75％を超えていれば、分割で相続税を支払うことも可能になります。しかし、金利が高いので注意が必要です。もし、可能なら早めに、銀行への借り換えをしてもよいかと考えます。それによって、利息がかなり抑えられます。
立地が悪いのに無理にアパートを建て、無理な返済計画は絶対にダメ。やめるべきです
しかし、そんな方はまれだと思います。となると、私の経験上では、立地がよく、収入が多く入るなら、債務分で相続税も抑えられる、アパートを選択するのがいいと思います。立地が悪く、収入見込みが少ないなら、残念ですが売却がよろしいかと思います。 しかし、売る場合でも高くないと思いますが、致し方ありません。
賃貸アパート大手の積水ハウスについての感想
さすがに、戸建建築から、マンションまで手掛ける大手の会社なので、営業マンの接客、建物の質、など素晴らしいです。しかし、この積水ハウスのアパートには重大な欠点があります。それは、家賃をあまりに安く設定し、地主さんへの利益を奪っていることです。
私の親戚のアパートが積水ハウスのアパートのため、内覧会に行かせてもらいました。マンションのような外観、そして、内装。2LDKですが、これなら家賃9万円は最低もらえそうだなという感じですが、なんと、75,000円の設定でした。
利益を奪われる
入居者は確かにいいですが、親戚の立場からすると、積水ハウスが親戚の利益を奪っているようにしか見えません。 なぜ、家賃を安くしているかというと、サブリース契約をしているため、満室にならないと積水側としては、困るからです。
それは、おかしいことなんです。本当なら、新築時は一番入居者が確保できるタイミングなので、10万円の強気で募集をしてもいいはずです。それで、埋まらなければ値段を下げればいいだけの話です。それをしないのは、「サブリース」のせいです。 ただ、一律空室でも家賃が入ってくるというメリットがあるのですが、企業努力不足な感じはとても感じます。
とは言え、これは積水ハウスに限ったことではありません、大手のメーカーはその辺がとても雑です。 あなたの利益を奪うのは、広告宣伝費、人件費、家賃などが何億とかかっているためです。 確かに知名度もあり安心感は抜群です。それでも安心したいのなら、利益が少ない大手のメーカーを選んでもいいでしょう。
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