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元公務員、行政書士で投資家「天野ひろし」OFFICIAL BLOGSITE (株)天野 代表取締役【公務員の時に不動産投資を始め、現在年収4000万円】税金対策が得意

不動産投資を失敗するには理由がある 億円稼いだ公務員の私が解説


公務員の時に副業の不動産投資だけで年収2000万円だった、行政書士で投資家の天野ひろしです

現在は、投資とビジネスで年収5000万円を超え、数年の内に年収1億円が実現できるところまでになりました。

今は私の主催するコミュニティのメンバー全員を100歳まで年収500万円お金を増やせる仕組みを作らせています 間もなく実現できそうです

人からお金をもらうということはとても大変なことですね。私も、2017年の4月に商売を始めたのですが、自分自身公務員だったため、商売でお金をお客さんからもらったことが無く、初めてお客さんからいただいた400円はとてもうれしかったです

不動産投資は本来「ミドルリスク、ミドルリターン」の投資なのに、わざわざ自分で「ハイリスク、ローリターン」にしてしまっている

「不動産投資」は、株やFXなどと比べて、お金を投資した金額に対して、利益が生み出される金額の量が多いことと、自分の考えで、リスクをコントロールすることができることから、投資の手法としては、「ミドルリスク、ミドルリターン」と言われる、安定した投資の方法であると考えられています。

そんな、安定した不動産投資ですが、その投資物件に、入居者が住んでもらえないとか、すぐに退去をされてしまうとか、建物自体が頑丈でないため、修繕費用がかかってしまって、収入が増えていかないとかがあると、一般的には「ミドルリスク、ミドルリターン」といわれていても、そんな状態では「ハイリスク、ローリターン」となってしまいます。

不動産投資をしてみて、失敗した人はとても多いです。その失敗した人は何千万円とか、億越えのお金を投入したのに、損をしてしまったということです。

これが、あなた自身におきたことならとても困ることですが、その不動産投資をして失敗した方が、どうして失敗してしまったのかを、よく研究してみれば、あなたが何千万円とか億越えの失敗をしなくて済ませることができ、不動産投資で成功する確率が、グンと高くなると言えます。

あなたが成功することで、その失敗した方の敵討ちをしてあげましょう。

不動産投資の失敗 入居者が近くの工場の従業員頼りだったのに、工場が移転してしまった

【失敗例Aさん】

不動産投資物件の所在地は東海地方、中小企業の建築した重量鉄鋼づくりの投資用不動産物件、築15年1K12室アパート1棟購入。土地代込みで7500万円。

公務員のAさんが購入したこのアパート、土地の価格も更地なら6000万円以上の値段が付くもので、建物もRCという重量鉄骨造りのアパートを新築で建てようと思えば、建物だけで1億円はするものなので、築15年の割には格安で購入できたようです。

ただ、特急電車が止まる駅からは、車で30分かかるところなので、普通なら、購入すべき物件の立地条件ではないのですが、価格が格安なのと、満室であることと、RCのため、減価償却がまだ当分きくので、税金の控除がきき、金融機関も、20年のローンを了解してもらえたので、少しだけ頭金を払って、家賃も1室6万円くらいで借りてもらえているので月の家賃の合計が70万円ほど入っていました。

金融機関への毎月の返済を40万円にしてもらえ、税金など差し引いても、毎月10万円くらいは残る計算でした。購入して、3年間は満室を維持していました。

しかし、もともと近くの大手の自動車会社の下請け会社の従業員の寮として、大部分の部屋を借りてもらっていた状況があり、購入する時も、会社の寮で借りていることは説明を受けていたので、その時は何とも思っていませんでした。

本当ならその時に会社の寮として使われているということは、会社の寮として使われなくなってしまうと、他に入居者がすぐに見つからないということになってしまうと、経営が破綻する可能性があるという、重要な説明を受けていたことに、全く気づきませんでした。

知識がない自分のせいであることは、確かに否定できませんが、もう少し、リスクに対しての説明を不動産投資の初心者に分かるように丁寧にしてくれていたらなと思います。とのことのようです。

幸い、退去した後に時間は数カ月かかりましたが、次に住む方が見つかったことで、不動産投資の経営破綻ということにはならずに済みました。

現在も、満室ではないですが、銀行の返済は滞ることなくできています。 一時は恐怖で、眠ることができませんでした。

「不動産投資」なんてやるんではなかったと後悔もしました。入居者のかたが見つかって本当によかったと思います。とのことでした。

訳も分からず、東京都内の区分所有のマンションを購入してしまった。

【失敗例Bさん】

購入した不動産投資物件。都内の区分所有の新築マンション。値段は2800万円。間取りは1K。月の家賃は68,000円

不動産投資は詐欺まがいのものが多く、危ないと聞いていたものの、知人が、東京都内の新築マンションを購入し、不動産投資を始めて、毎月5千円ぐらい、お小遣いがもらえ、35年後には自分のものになり、年金の足しになります。

また、返済期間中に万一、自分が亡くなってしまっても、団体信用保険に加入しているので、残った残債は全て返済され、残された家族には、毎月の家賃収入満額68,000円が入ってくるというので、それまで、毎月2万円の生命保険をかけていたが、それをやめることもでき、給与収入から、返済分を控除することもできるので、思っていたよりも、とてもいいものだなと感じ、購入することを決断しました。

確かに、家賃収入はしっかり入ってきます。家賃保証もしているので確実に入ってきます。

でも、よくよく調べてみると、自分の収入は年収で650万円と多いわけではないですが、自分なら、職場も一流企業で、金融機関からもう少し融資してもらえた可能性があることが分かってきました。

2800万円の借金をしてたった、68,000円を稼ぐより、7500万円かかっても、毎月家賃収入が30万円稼ぐことができて、手残り6万円くらいの物件のほうが良かったのかもしれないという後悔があります。

35年の返済を考えると、しまったなと思います。もっと色々な不動産投資物件を見てから決めるべきでした。

不動産投資の失敗を防ぐために必要なこととは

大都市なら、地下鉄の駅から、地方なら特急電車が止まる駅から10分圏内の物件にすべきで、さらに、1つの会社の寮になっているような物件の場合は、他にも十分入居者が入る立地になっているかがとても大切。

安い物件というのは、疑ったほうが良い。

不動産会社がオーナーに入居者が入らないから、危ない物件なので、安くして、早く売ってしまいましょうという意図が感じられる。

高く売れるものをみすみす安く売るはずがないというのが正しい判断です。

不動産投資物件で、周りの人が、いいというから購入するは危険

必ず自分の判断で購入するようにする。そうしないと、せっかくのチャンスが逃げて行く

不動産投資に限らず、人によって、買えるもの、買えないものは違いますし、人によって、できるもの、できないものも違ってきます。

今回の例のように、ある人は、預貯金が300万円くらいで、中小企業に勤めている方で、年収が500万円くらいのかただと、金融機関からの融資額の上限が、3000万円だとすれば、東京都内の新築のマンションを買うのが限界ですが、例にもあった、大企業にお勤めの方で、預貯金が1000万円ほどあり、年収が800万円だと、同じ金融機関でも、融資の限度額がかわってきます。

もちろん物件の収益計画と、販売する不動産会社によって最終的には金額が来ますので、一概には言えませんが、例にもあった大企業のかたなら、銀行に7500万円のアパート1棟を購入したいと言えば、フルローンが可能であって、金利も1%代で収まったと予想されます。

毎月6万円以上の手残りは現実にあった可能性がありますので、マンションに頭金を500万円入れても、毎月5000円ぐらいしか残らない投資と比べてかなり収入は良かったはずです。

とても残念なことですので、みなさんは、はじめからあきらめることなく、多くの投資物件を比較して、金融機関に相談して、どれを購入すべきか決めるのが良いと思います。

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