副業の不動産投資だけで年収2000万円だった、行政書士で投資家の天野ひろしです
退職した現在は、投資とビジネスで年収5000万円を超え、数年の内に年収１億円が実現できるところまでになりました。
今は私の主催するコミュニティのメンバー全員を100歳まで年収500万円お金を増やせる仕組みを作らせています 間もなく実現できそうです
儲かる駐車場経営はこうすればいい
私の祖母が介護でお世話になっていたケアマネジャーさんとお会いして、お話をする中で、ケアマネジャーさんは、独立起業したところのようで、私が色々不動産投資をやっているので、とても気になっているようでした。
その中で駐車場経営は儲かるのかという話が出てきました。
私は祖父が田んぼをどうしたらいいのか困っている時に、駐車場経営の手伝いをしていたことがありますので、駐車場経営で儲けるにはどうすればいいのかをお話しします。
儲かる駐車場経営【駐車場経営って儲かるの？】
不動産投資の中で、駐車場経営って、実際儲かるんでしょうか？どんな駐車場経営の形態がありますか？
街中で見受けられるのは、ビルに一体になっているような立体の駐車場で、何百台、何千台も駐車することができるものや、ビルの隙間に紛れるように設置されている小規模のタイムズのような形態のもの、広い空き地を近くの工場の従業員用の駐車場としてまとめて借りているようなものなどがあります。
これらは全て、共通した部分があります。それは、常時、誰かが借りているということです。
でも、車自体は常時駐車されているわけではないものが、従業員の駐車場です。
一番効率よく儲かるのは
| ● ビルに一体型のもの
● タイムズのような隙間の駐車場 ● 従業員用の広い、平駐車場 |
になります。
儲かる駐車場経営【収益性で言えば、ビルの谷間のタイムズのような駐車場】
確かに、広い平駐車場の場合、月収数百万円になる場合もありますが、ただ、面積に対しての収益はあまりよくありません。
それはどういうことかというと、車1台の面積に対して、1か月の収入はというと、従業員の駐車場の場合、地方なら月3,000円くらいにしかなりませんが、同じ地方の駐車場でも、タイムズのような隙間の駐車場だと、1日1000円くらいになるので、それだけで30日で、3万円であることと、実は細かく車が出入りして、いるようなことがあれば、それ以上の収益になる事もあります。
さすがに、ビルと一体のような大規模の立体駐車場を購入し、不動産投資なんてことは、資金面で全く実現することはないと言えますが、ビルの隙間のタイムズのよう駐車場だと、みなさんどうでしょうか？
面積が小さいので購入することができる可能性がないですか？
そのことに、先ほどの祖母の世話をしてもらった、ケアマネジャーさんは気づいたようで、どうやったらできるか、どこに行けば買えるかを、私に聞いてこられました。
実は、数年前に私はタイムズのような、ビルの隙間の駐車場を購入しようと頑張っていた時があります。でも、実現しませんでした。
儲かる駐車場経営【不動産会社からの情報で、私は駐車場経営で「1億円」手に入れました】
不動産会社には、立地が良くなくても商売をしたい会社の情報が入ってきます。
それを利用すれば、安い土地がお宝の土地に代わることがある。私はこれで「1億円」手に入れました
この写真は実際に私がスーパーに貸し出している駐車場です
私は、田舎の場合土地の価格がとても安いので、安く土地を手に入れ、その土地をスーパーに貸し出すことに成功しました。
それによって駐車場の賃貸収入として得られる総額はは30年で1億円になります。
ですが、当然ですが、田舎の土地が安いからと言って、こんなに広い土地を私が買えるわけがありません。
実は、私の手に入れた土地はこのうちほんのわずかの面積だけなのです。
それでも30年で1億円手に出来るようにできたのは、スーパーなどの場合、開発許可を受けるために、まとまった連続した土地を一定規模手に入れないといけないため、土地の賃料の価格交渉が強くできる土地というのがあるのです。それを私は狙ったのです。
日ごろから不動産会社と仲良くし、この周辺のコンビニ、スーパー、ドラッグストアの土地賃料の相場を把握できたため、ぎりぎりの最高値で強く土地賃料の交渉をしました。
その結果、最高値での契約交渉に成功したのです。
スーパーに限らず、好立地ではなくても商売ができるものがあるので、その情報を日ごろから不動産会社と仲良くし、常に手に入れられるようにしておきましょう。
儲かる駐車場経営【購入できるなら、リスクが少なく誰にでも簡単に出来る駐車場経営】
私もそうですが、皆さんも不動産投資をすると、1億円越えの債務になることから、収益がかなり良くないと、アパート経営だけではきついので、建物を建てる必要がなく、初期投資が安い駐車場を選びたくなるのは当然だと思います。
ということで、タイムズのようなビルの隙間の駐車場の不動産投資だと、皆がやりたいと思うので、まず、既に所有者の人も収入がとてもいいので手放しません。
更に、維持費が安く、アパートなどだと修繕費や、建て替えも必要になるのに、タイムズのような駐車場だと、アスファルトの敷きなおしとゲート、集金機で数百万円から、1000万円くらいで済んでしまうというメリットもとても大きいです。
また、売ろうと思えば、更地に近いわけですので、買い手もとてもつきやすく、そのままでも収益性の高い土地として皆が欲しいのでいいとこづくめです。
唯一、固定資産税が高く、相続税と、所得税ではメリットが一番少ない状態の雑種地扱いになるということはありますが、立地が良ければ、その何倍も収益が入るので、全く問題ないと言えます。
儲かる駐車場経営【事故物件が狙い目 事故物件とは？】
そんなに人気の駐車場、もしくは駐車場として使えそうな土地をさがしても、売り手がなく普通はあきらめるのですが、私はあきらめませんでした。
私があきらめなかったのには理由があって、必ず不動産の場合、好立地なのにもかかわらず売れない土地が時々存在しているのに気づいていたからです。
それは、誰も買いたがらない土地です。ズバリ言うと、「事故物件」です。
皆さん事故物件って知ってますか？
事故物件とは、その場所、その建物で、誰かが自殺をしてしまったとか、殺されてしまったとか、など、「事故物件」という名前の通りのものです。
これを好き好んで探していたのです。
確かに気味が悪いことですが、メリットとしては、値段がものすごく安いのにもかかわらず、買い手がつかない状態に5年以上経ってしまっており、持ち主もどうしようもなく困っていることが多いです。なので、手に入れやすいと言えます。
儲かる駐車場経営【事故物件のデメリット】
ですが、こんな物件なので、デメリットがあります。
それは、「説明義務」というものが延々と続いてしまい、いざ自分が買っても次に売りたいときに売れないというデメリットがおまけでついてきます。
確かに、テクニック的に、建物なら1人住んでくれることができたなら、その次の人には、事故物件であるという説明責任はないような見解があるようです。
しかし、売ってしまった後でも、裁判ができないというわけではないので訴えられてしまうことは覚悟しないといけなくなるので、なかなか売れません。
とは言え、貸し駐車場で貸すことができるなら、その説明責任はないわけですので、駐車場経営という不動産投資がやりたいなら買ってもいいと思うのは自然なことだと思います。
儲かる駐車場経営【デメリット 融資が受けにくい】
もう一つデメリットというか問題があって、駐車場経営は、金融機関からの融資を受けにくいという点があり、現金で購入することになるということが多いです。
そのため、ケアマネジャーさんの場合は、1000万円を超えるお金を現金で払うこともできないし、ゲート、集金機、防犯カメラなどと、アスファルトを敷き設するお金も確保ができないので、購入は難しいと言えます。
でも、私は何とか金融機関にお願いして半分くらいより多めに出してもらうことを頼みつつ、値下げ交渉をし続けましたが、私が駐車場をやりたいということが、なぜか分かってしまったようで、地主さん自身が、駐車場経営をすることとなり、残念ながら買えませんでした。3か月ぐらい時間をかけてきたのに無駄になってしまいました。
まとめ
● 立地が良ければ、かなり儲かります。ですが、固定資産税と、所得税がかかります。
● ビルの立ち並ぶような場所での駐車場経営の不動産投資は初期投資が少なく、利益も多いのでとても人気。
それだけに、既に所有しているかた達も手放そうとはしないこともあり、手に入れにくい。
手に入れるためには、金融機関からの融資は満額はしてもらえないことがほとんどなので、現金で数千万円は必要なことがある。
● 駐車場を安く手に入れるのには、事故物件を私は狙っていた。しかし、交渉中に駐車場を経営したいという情報が持ち主に伝わり、持ち主自信が駐車場をやればいいことに気づかれてしまったため、購入することが出来なかったことがある。
売主は気づいていないから、売るしかないと思っていることが多いようなので、駐車場経営なら出来ることが分かれば、誰にでもできることなので、やらないわけがないのです。くれぐれもそのあたりを注意しないと買えません。
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