公務員の時に副業の不動産投資だけで年収2000万円だった、行政書士で投資家の天野ひろしです
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「不動産投資」業者のいいなりで購入すると「失敗」するってホント？
私が不動産投資を始めた時に気を付けていたことは、不動産投資物件を売ってくれる、業者のいいなりになるのだけは気を付けていました。
業者としては、お客にに利益があろうとなかろうと、自分のところが儲かればそれでいいのですから、業者のいいなりだけにはならないように特に気を付けていました。
なので、あなたも不動産投資を始めたばかりならば、業者のいいなりにならないように気を付けてほしいものです。
しかし、私が現在信用して付き合っている不動産会社は、どれも私にとって利益の多い、儲かる不動産投資物件である、アパートを次々と売ってくれて、私は不動産投資で成功できているので、ちょっと、不動産投資を始めた時とは、気持ちは違ってきています。
むしろ、今では「業者のいいなりになったほうが良い物件を手に入れられるようになった」のです。
そこまでなるには、6年かかっているので、初めて不動産投資を始める方には参考にならないかもしれませんが、最終的にそれくらいになれば、私の様に、業者のいいなりでも成功できるのです。
業者のいいなりでアパートを買うと、失敗するってホント？
別の記事で、不動産投資物件を売っている業者のいいなりで、収益性の悪い物件をつかまされる、要するに高い値段で買わされてしまった公務員の失敗例をあげましたが、これは確かに事実です。
銀行から借りられる融資額の上限いっぱいで借りさせられ、銀行への返済額が多い割には、あまり毎月の収益性の良くない物件、儲からない、高い値段で買わされることは多いです。
実際に私も、何度も業者から紹介を受けました。危なかったです。
それは、新築、中古にかかわらず、大手のアパート会社、区画所有のマンションの不動産会社でもそういうことがありました。
不動産投資で失敗するのは、高い値段でアパートやマンションを買わされてしまうからです。
業者のいいなりで買ってしまうとほぼ間違いなく失敗するのです。
なので、不動産投資を初めてやろうと思っているなら、まずは、不動産投資物権の値段が、返済額に対して純利益が多く、儲かるなと感じるかどうかが大切です。
目安としては1億円のアパートの場合、20年間の銀行への返済でも毎月10万円以上の確実な純利益が出るかどうかです。
それが、手出しがあったり、毎月の手残りが5万円以下になるなら、高く買わされたため、銀行の評価が下がり融資の利息が高くなり、利益が少なくなるという悪循環で、不動産投資を失敗することになります。
金融機関からの紹介される物件にも注意
不動産会社で大手の業者だと、安心代として、そこそこの収益物件を、高く買わされるのは、ある程度仕方ないと思います。
安くて高利回りのよい物件を買えないのは、自分が不動産投資に対し、未熟であるためです。
でも、一度購入することが出来れば、次に買うときは、不動産投資の経験も少しできており、不動産投資のいいところ、悪いところが分かってきます。
それによって、悪いところを無くす、もしくは減らすことができますので、変な物件は、つかまないで済みます。リスクを減らすのは自分の経験が必要です。
しかし、不動産会社ではなくて、金融機関のかたが、良い物件だからと言って、あなたに不動産投資の話を持ってきたらどうですか？
融資をしますので、どうですか？って言われたら、やってみようかなってなりませんか？このパターンはものすごく危険です。注意してください。
えっ？、金融機関が、不動産を紹介してくれることがあるの？って思うと思いますが、実際あります。
金融機関が融資してくれるっていってるのに、何が危険なの？と思われると思いますが、実は「銀行は不動産投資で、利益が多く出る物件がよくわかっていない」のです。
また、利息が回収できる程度であれば、お客さんに利益が少なくても、自分の成約件数が増え、評価につながるとも言えます。
全ては、自己責任になるので注意です。選択したら失敗です。
私は実際、誰もが知っているダイワハウスのアパートを銀行が1億円融資してくれるということで、銀行の支店長さん直々に持ってきてくれたことがあります。
ですが、金利は確かに1.0％以下と安いものの、毎月の手残りが少ないことから、なんで、こんな儲からないアパートを銀行は持ってきてくれたんだろうと思いました。
確かに30年間の融資期間なら毎月少しは利益として残るのですが、20年間で見てみると、全く残らないのです。
ということは儲からないアパートなので、買ってはダメだということです。
銀行が融資してくれるということで喜んでいる人が多いのですが、銀行が融資してくれるからと言ってあなたが儲かるとは限りませんので、十分注意して下さい。
あなたは儲かる物件だけ買えばいいのです。
値段が高く利益が少ない物を無理して買っても、儲からないのですから意味がありません。買ってしまったら、不動産投資が失敗確定します。
儲からない物なら、買わないほうがましです。
不動産会社の言いなりで、利益が出るようになる
努力して不動産投資を続けられれば、優良な不動産会社が、どの会社なのか分かってきて、優良な不動産会社が味方になってくれます。
そうなればかえって、不動産会社の言いなりになれば、たくさんの利益を出してくれます。
事実、私は、今では、不動産会社の言いなりで、ものすごくうまくいっています。
優良な不動産会社が味方につけさえすれば、言いなりで大丈夫です。
連戦連勝できますので、不動産投資は楽しくなります。そこまでになるのは本当に大変ですが、千里の道も一歩からです。踏み出してみませんか
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