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元公務員、行政書士で投資家「天野ひろし」OFFICIAL BLOGSITE (株)天野 代表取締役【公務員の時に不動産投資を始め、現在年収4000万円】税金対策が得意

浦田健の不動産実務検定を受ければ不動産投資で失敗しないのか?


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浦田健の不動産実務検定を受ければ不動産投資で失敗しないのか?

「浦田健さんってどうですか?」って質問を受けて、浦田さんの本を読んだり、YouTubeを見ましたが、若干誇張する癖があるようですが、特に問題はないと思います。

誇張していると思えるのは、例えば「デッドクロス」と言う言葉は僕が言い始めた。と言うようなことを言うのですが、これは株式投資で従前から使われている言葉だったりするのでちょっと違うかなと思います。

彼が言うデッドクロスとは「税金が急に高くなること。減価償却費の償却期間の切れた物件の控除分が無くなることで、税金の支払いが急激に増えること」を指しています。

木造のアパートの場合の減価償却費、償却期間は22年なので、22年経ってしまうと収入からの控除分がなくなり、税金だけ払っているような感覚に陥ることです。なので、これに対してRCは47年ですから中古の物件を買う時RCがいいという不動産投資の講師が多いのはこのためです。

デッドクロスが起きる、その時すでに銀行への返済が終わっていれば、従前と変わらない感じで済むのですが、控除が無くなり税金が増え、返済も終わっていないとなると、利益が多くなかった物件のオーナーだと、赤字に転落ということがあるので特に注意です。

不動産実務検定を実際に受けた方の感想から判断すると、浦田健さんの不動産実務検定というのは、最低限の不動産投資の知識を身に着けるための手段であって、その不動産実務検定を受けたからと言って不動産投資で失敗しないということも、成功できるということでもないのです。

不動産投資で失敗しないためには、不動産投資を学び始めた初心者は必ず失敗します。自動車の運転を始めた初心者が運転し始めて一年で多くの人が車をぶつけるのと同じくらい失敗するのです。

これは免許をとったからと言って、失敗しないよと言う意味ではないのです。だからと言って株式投資やFXと違い、数十万円や数百万円の被害で済まないのが不動産投資なわけです。

じゃあ実際不動産投資年収4000万円になった僕が、その不動産実務検定を受けたかというと、受けてません。多くの不動産投資の成功者は受けてないのです。

ですから、意味がないとまでは言いませんが、不動産投資で思考する確率が上がるとも言えないのです。

私が不動産投資で成功出来たのは、不動産投資で実際に成功しているかたから教えてもらったからです。もちろん無料で教えてもらいました。なので私も無料で教えているのです。

多くの人は、高額なお金を払えば、試験に受かれば大丈夫と言う間違った先入観があるため、僕のところに来る方は、ものすごく勉強して自信をもって不動産投資を始めたのに失敗したという方たちが半数を占めます。

被害が多いのは、都心の区分マンションが9割以上。ついで大手のアパート投資です。都心の新築区分マンションはダメだけど、中古は大丈夫と言うのも間違っていますので注意してください。

マンション投資、アパート経営で成功するポイント

まず「失敗しない」ためには、

・イールドギャップ6以上のものを買うこと・金利は1.0%以下で買うこと

・返済期間は10年。長くて20年で返済できるものを買うこと。35年はしっぱお確定なので絶対に買わないこと

これが守れてない人が失敗しています。

「成功」したいなら、買うべき物件は

立地が良く、利益が多い物件を安く買うこと

これらが守れている人だけが不動産投資で成功出来ています。

そして、

減価償却費の償却期間切れに注意。

木造は22年、RCは47年です。

例えば、木造で築18年のアパートを買った場合、減価償却期間が22年ですから、返済期間が30年だったとすると、22-18年で3年間は減価償却費の控除が多く、税金が軽く済みますが、3年を超えると、控除が無くなる為、利益がほとんどなかった物件では、毎年赤字ということが発生する可能性があります。

結局、不動産投資で多くの人が失敗しているのは

情報不足思い込み

慢心

と言った、歴史上の失敗した人物たちと全く同じ行動をしているのです。

情報不足や思い込みだと思う、失敗した人の話から思うのは、「そう思ったんですよ」という感想からです。

毎月赤字っておかしいなと思ったけど、高値で売れるから損はしないだろうという思い込み

ばっかりです。

収入が多い人は、その毎月の赤字を払えてしまうが故の失敗です。どうせなら私のように毎月黒字で、短期間で返済できる利益の多い不動産投資をしたほうがいいと思います。

不動産投資で利益が少ない物を選んでも、利益が多いのを選んでも自由なんです。

融資を受ける金額が3000万円くらいなら大丈夫だと言って、毎月赤字なのと、

1億円だけど毎月20万円の黒字ならどちらがいいですかっていう話です。

買える範囲というか、買っても怖くない範囲で選んでいるのも問題なのが分かってません。

怖いなら、不動産投資ではなく、他の方法でお金を増やしていけばよいのです。

ところで、毎月10万円の貯金が出来れば、8年ちょっとで投資もビジネスもしなくても1000万円貯まるのは分かってますか?

そういったところから良く学んだほうがいいでしょう。

そうこうしているうちに定年すれば、収入は0円です。それが嫌なので私は公務員を辞めて、株と不動産投資とビジネスをしている感じです。

【筆者紹介】

元公務員、行政書士で投資家の天野ひろし

天野ひろしの経歴と実績
●投資歴は株式投資から始め10年以上。株で1000万円の資金を作り不動産投資へ進んでいきました。不動産の収入は4000万円。再度、株で1000万円増やせたことから、再現性が高いのだと自負しています。
●実店舗でブランドバッグの修理、ブランド品貴金属の買取のフランチャイズ本部運営。ネットを使った集客方法を学び実践。情報発信、ホームページやブログサイトのSEO対策コンサル。現在は投資とビジネスを基礎から学ぶコミュニティ運営に力を入れています。
●2017年7月行政書士に
●2018年1月株式会社天野代表取締役に
●市役所職員の時から相談業務に携わり、守備範囲は生活保護から就職、老後の生活費問題、相続、会社経営やビル経営まで、人間の生活のあらゆる部分に応えてきました。現在行政書士として、相続税対策の問題、生活の問題も解決しています。そういった投資やビジネスの実績や問題解決の実績から、週刊現代などの雑誌や新聞の取材を受けることがあります。

私が教えている事(実績)

●株式投資(実績:200万円を1200万円に数年に一度増やしている)
●不動産投資(実績:アパート5棟57室。年収4000万円。信金からの金利0.65%~1.2%。妻も大家)
●ネットを使った物販(月20万円売上げ利益8万円の実績から、あるコミュニティで講師をしてます)
●お金の知識(お金を増やすための原理原則を実践。これが何より大事)
●ネットを使った、情報発信による集客(中小企業のホームページのコンサル)
●ブログを使ったアフィリエイト(~月4万円)
●ツイッター、FACEBOOK、YouTubeからの集客方法
●メルマガ発信の仕方(濃いファンがいます)
●実店舗とフランチャイズの本部運営(年収1000万円弱)

お金を増やすのに必要な投資とビジネスの多くを実践しているから、最善の一手をあなたに提案できます。さらに直接会える場所も提供しています。そんな人他にいますか?

過去の実績

・投資とビジネスのオンラインサロンを無料で毎日開催。

・去年は株で1000万円、100万円、30万円増やした方など出ています。

・不動産投資で年収500万円増えた方始め、不動産投資を学ぶかたが28名の方が実践中

・その他、FXや仮想通貨、ネットを使ったビジネスやリアルのビジネスも教えています。

この年収5000万円に私がたどり着いた理由は、お金を1000万円つくることができたからです。その初めの一歩1000万円を作ることに、サロンでは力を入れています。1000万円つくるのに投資やビジネス無しでも貯金だけで本来できるのです。そんなお金の基礎から教えています。オンラインサロンは毎日開催してます。私のメルマガにて募集中。無料です。

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