私自身も４回の相続を経験した、相続税対策が得意な行政書士「公務員ビジネスマンの天野浩史」です
現在は、投資とビジネスで年収5000万円を超え、数年の内に年収１億円が実現できるところまでになりました。今は私の主催するコミュニティのメンバー全員を100歳まで年収1000万円お金を増やせる仕組みを作らせています それが間もなく実現することができそうです
私が公務員の時、祖父と叔父の「相続税対策」で、手伝っていたことがあります。 手伝っていたというか、２人がどうしていいのか全く分からず困っていたので、私が代わりに相続税対策をしていました。
3000時間以上悩み、苦しんで検討してきた中で、分かってきたのは、「借金を上手に利用する」「収益性の高い不動産投資をする」のを必ず両方行うということです。この両方が同時にできなければなりません。確かに、先祖代々の土地を残したいというのは分かりますが、「変わらないためには、変えていく」というのが大切だと私は考えます。
何をやっても利益の上がらない土地は、残念ながら売ることで、次にお金を増やしていくことに投資していくことこそ、引き継いでいくのに大切であると私は考えます。私用でお金を使ってはダメですよ。収益性の上がらない土地で、アパートなどの事業をしても、苦しいだけです。「変わらないためにかえていく」ことこそ、最善策だと私は考え、実行し成功しています。
相続税対策のアパート会社大手の東建について
ここに書かれていることは、あくまでも、個人の主観ですので、あらかじめご了承ください。東建の営業マンのかたとは、どうでしょう、少なくとも100回以上はお会いしています。そして、１度しかあったことのない、営業マンのかたは、覚えているだけでも30人以上です。
東建の場合は、営業マンは歩合制であり、営業マンのお互いがライバルであるため、同じお客さんの家にダブっていくことがほとんどのようです。実際私の家にも30人以上が来ています。東建さんがターゲットとしている人は、相続税対策を考えている地主さんです。「土地活用は東建です」という、コマーシャルのように、アパートを専門にやっているようです。
営業マンの印象。大手の不動産投資会社となりますので、とても良いと思います。物件も、10年くらい前までは、重量鉄骨の２階建てのパートという信じられないくらい頑丈なアパートを建てていた印象がありますが、現在では、バリアフリーをかなり意識した、木造二階建てのアパートも手掛けています。なぜ、２階建てなのに、重量鉄骨を使っているのか？ お分かりになりますか？ それにはちゃんと理由があります。 その理由とは、固定資産税に伴う、償却資産の税金対策のためです。
どういうことかというと、償却資産をご存知ない方のためにご説明いたしますと。 建物の構造に使われている材質によって、国が算定した、耐久年数が決められています。その年数が償却資産となります。
例えば、木造のアパートと、RCと言われる、コンクリートでできたアパートではどちらが長持ちすると思いますか？ なんとなく、コンクリートのほうが頑丈そうに感じませんか？実際には、硬くて頑丈な剛と、柔らくて柔軟性の利いた頑丈さの柔と、大きく考え方が違うので、本当なら、木造のほうが、修繕が可能なため長持ちするのですが、一応、RCと言われるコンクリートでできたアパートは47年前後の耐久性があると、国は決めており、木造のアパートは22年前後の耐久性があると国は決めています。
その耐久性の年数が長いと、税金で金額を安くできる、「控除」というものが使えるようになってくるのです。ですから、東建としては２階建てなのにもかかわらず、５階建て以上も平気で建てられるような、頑丈な重量鉄骨の構造にこだわってきたということです。
しかし、これだけ聞けば、重量鉄鋼は４７年間も、税金が安くなる控除がきき、木造はたった22年しか引けないので、重量鉄骨のほうが得なように感じます。しかし、そこから先のことを私から聞くとどうなるでしょうか？ 重量鉄骨の１回の控除の額は、少なく、木造のほうが１回の控除額が多いのです。
RCのアパートは解体費がものすごく高いので注意が必要
ですが、２倍までとはいかないので、ここまででも、RCのコンクリート造りのアパートのほうがいいように感じますが、問題はここからです。およそ同じ面積の土地に重量鉄骨のアパートと木造のアパートを建てた場合の、最後の「解体時にかかる費用」を比較すると、ものすごい差になります。木造の２階建てアパートの解体費が500万円かかるとするなら、RCの重量鉄骨のアパートの解体費は、安く見積もっても1000万円以上かかります。
この金額を確認したのは2009年のことですので、現在だと、もっとRCのコンクリートのアパートの解体費用は高くなっているかもしれません。この点は、東建に限らず、RCのアパーの購入や、建築を考えられている方は気を付けなくてはいけません。
RCのアパートだと音の苦情が出にくいというメリットがある
ただし、RCの良さとしては、古い建物でも、立て物の構造が頑丈なので、音の苦情が出にくいというメリットがあります。古い木造２階建てのアパートだと、10年以上前の物の多くは、隣の部屋の音、2階の部屋の音が、1階の部屋に聞こえるのは普通にあります。これがかなりの苦情の原因になるので、古いものはRCのコンクリートのアパートのほうが良い場合も多いです。
最近の東建の商品、木造のアパートはどうなのか？
木造２階建てで、１階は入り口からバリアフリーで、更に住む方にやさしい引き戸を採用しています。これってとても素晴らしいですね。 なので、私も、愛知県岡崎市美合町の新築物件の内覧会に行かせてもらいました。間取りは1LDKでこれなら、ご高齢のかたや、ベビーカーが必要な子育て家族にもとてもやさしい建物だなという感じで、好感を得られました。
なので、私も叔父や、祖父の相続対策のためのアパートは東建にしてみようかなと思っていました。そして、叔父の家で、一般的な収支のプラン、設計図を持ってきてもらいました。 その内容を見ると、1LDKで間取りが広いのにもかかわらず、58000円となっていました。
確かに特急電車の止まる駅から、徒歩15分かかる場所なのですが、スーパーやお店、金融機関、病院、保育園、小学校など全てがそろっており、駐車場も十分なのです。なので、なんでこんなに家賃が安いか確認するも、近隣の相場なんですとの回答でした。確かに重要な部分なのですが、それが正しいなら、この土地で建築すべきではないという事も考えられます。
ですが、東建はアパートの建築、管理で収益を上げている会社なので、アパート所有者に利益が少ないとしても建てさせようとしてしまいます。少し残念ですね。
高齢者が安心して生活できるアパートになってほしい
また、バリアフリー構造なので、高齢者のかたにとてもやさしい建物を建てるんだと思っていたら、どうも違ったようです。70歳以上のかたは、入居を断るというのです。 どうしてか確認してみたところ、高齢者のかたは、お亡くなりになる確率が高く、「事故物件」となってしまうと収益に影響するからというのです。
アパートの所有者側から考えればそれはとても大事なことですので理由は分かったのですが、ならば、高齢者にも優しいという言葉は使うべきではないですね。私も勘違いさせられてました。今後高齢者のかたが増えていくので、将来のビジョンに合わせたとても良い建物だと思っていたら違っていて、とても残念です。結局、初期費用である建物の建築費が高く、収益性も良くなく、高齢者にやさしいとはいいがたい建物なので、選択しませんでした。
まとめ
不動産投資は、それが相続対策であってもなくても、入ってくるお金が多くなければ意味がありません。なので、今回の地主さんの土地は他にやりようがなければ、売って、そのお金を元手に他の収益性の高い、好立地の場所で、不動産投資などをするのが、収益性だけで考えれば良かったのではないでしょうか。
私のこのサイト右上にあるMENUから「メルマガ登録」し、そのメルマガから2019年6月現在、私が毎日4万９千円、月に直すと147万円のお金を手にしている「仮想通貨を使った投資情報」、年収3000万円にした「不動産投資物件情報」、私が実際に毎月30万円稼げるようになったビジネス情報、「お金持ちになるための思考」など「一流の情報」を受け取れます。
2018年にはこのメルマガの情報の中の、仮想通貨の情報から、50万円投資し、2億円にしたかたもいらっしゃいます。2019年では、私の主催するコミュニティのメンバー全員がお金を毎日増やし、私やメンバーの2人が、300万円投資しただけで、2019年5月現在で、既に7か月以上毎月150万円お金を増やし続けている情報の、経過と結果を公表しています。そのような月利10％、20％のものが現在4種類まで増えました。年利ではなくて月利です。私は、公務員の時には見つけることが出来ませんでしたが、大金を支払ってお金持ちの先生達に情報をいただけるようになった今ではできるようになりました。私の「メルマガ」でお伝えするのは私が常にお金持ちのかたからもらっている、私達がお金持ちになる情報です。
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