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元公務員、行政書士で投資家「天野ひろし」OFFICIAL BLOGSITE (株)天野 代表取締役【公務員の時に不動産投資を始め、現在年収4000万円】税金対策が得意

【うそほんと】不動産投資家が教える!買っちゃダメなマンションが あるってホント?


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元公務員、行政書士で投資家の天野ひろしです

私は、公務員の時に副業の不動産投資で年収2000万円でした

退職した現在、副業の不動産投資だけで年収4000万円を超えました

これも全て、いつも応援してくれる、あなたのおかげです本当にありがとうございます

今回のテーマは

【うそほんと】不動産投資家が教える!買っちゃダメなマンションがある

で、お送りします

マンション投資のメリット?マンション投資にメリットなんてあったっけ?

【うそほんと】不動産投資家が教える!買っちゃダメなマンションがある【マンション投資はローリスク、ロングリターンはうそ?ほんと?】

よく、マンション投資はローリスク、ロングリターンと言いますが、これは本当なのでしょうか?

実は、マンション投資のほとんどはローリスクではなく、ローリスクどころか、利益が無いどころか、長い期間、お金を支払うだけで終わりです

ロングリターンって、いつからリターンが入るかというと、返済が終わった30年後からです。

と思ったあなたそれも違います。

なぜなら、毎月、マンションの共益費や修繕積立金を払うことで、家賃だけでは利益が出ず、毎月自己負担15000円のかたは、その時点で30年間で既になんと540万円のマイナスなのです

さらに、その時には、マンションの資産価値は当然古くなったので価値が下がり、30年以上経つと当初新築当初3000万円だったものは1000万円前後から良くて2000万円前半になってしまいます。

さらにさらに、30年も経つと、キッチン、風呂、トイレなどの仕様が古いため、リフォームやリノベーションが必要になります

リフォームなどに実際いくらかかるかというと、風呂トイレキッチンだけで100万円から200万円くらいです

なので、毎月支払ってきたマイナス分540万円とリフォーム代200万円を更に穴埋めしないといけない計算になるので、毎月の家賃13万円だと、30年後から更に56か月かかります

56カ月は、4年半です。

そこまでいってやっとトントンかと思いきや、資産価値がかなり減ってしまっていて、売っても、税金もかかり手元に多く残りません

売ってしまうと、家賃が入りませんしそんなこんなで、あなたの寿命が来てしまいます

毎月の利益マイナスのマンションでは永遠に利益の回収ができないかもしれません。

それも30年以上の銀行への返済があった上で、トータルでマイナスです。悲しくないですか?

確かに、マンション投資会社の営業マンは資産価値は0にならないと言います。

言う通り、資産価値は0にはなりませんが、利益が出始めるのは35年とか40年以上先になるので、

今、あなたが40歳だと80歳です。生きてますかね?

でも、それも返済期間が30年の人の場合ですから、35年ローンだと生きてないかもしれません。

これじゃ、あんまり儲からないからマンション投資やってる意味ないですよね

それを聞くと、怖くて、売りますよね

そうすると、結局、老後に毎月の家賃収入は入らないし、売った時にはマンションを売った事による税金をとられ、お金があまり残りません。

ところで、新築の3000万円で買ったマンションって、買ってすぐにいくらで売れるか知ってますか?

買ってすぐでも、2000万円~2500万円くらいでしか売れません。これは、自動車を売るときと一緒です

さらに、売買手数料だけでも1割かかり、立地によっては値段を下げないと1年以上売れない事が多いです。

【うそほんと】不動産投資家が教える!買っちゃダメなマンションがある【私的年金になる?】

私的年金になるってききますが、実際どうでしょうか?

確かになるかもしれませんが、先ほどの話、80歳からです。

修繕積立をしても、修繕費にお金をとられ、せっかくお金があっても

全部は使えないなんてことになります。

【うそほんと】不動産投資家が教える!買っちゃダメなマンションがある【家賃保証やサブリースってなんであるのか知ってますか?】

家賃保証、サブリースは、度々ニュースになる、レオパレスをつくった、今は亡き社長が考えたもので、今から不動産投資をする人が、投資を始めるのに背中を押すものとして世に出始めたのです。

結局、入居が決まらなければ、家賃は下げられてしまいますのであまり意味はありません。

なので、マンションに限らず、不動産投資物件を買う際には必ず、周辺の家賃相場を見た上で購入するかどうかを判断しなければいけません

ひどい不動産会社だと、初めに少し高めの家賃設定にしておき、年間の収入の水増しをしておいて、買ってみたら入居者が決まらないからと家賃を下げてしまい、あなたの収入がへり、その分あなたが自分の給料から補填しないといけない羽目になりますので騙されないようにしましょう。

【うそほんと】不動産投資家が教える!買っちゃダメなマンションがある【生命保険の代わりになる?】

そんなの絶対、普通に生命保険に入ったほうが毎月の支払は安く済みますし、トータルで見ても安くすむでしょう

毎月の返済が足りないための手出しと保険なら絶対保険のほうがかなり安く済みます

返済が終わったらもう保険じゃないので生命保険に入りなおす必要が出てきますが、

高齢者の加入だと毎月の保険料がかなり高くなってしまいます

【うそほんと】不動産投資家が教える!買っちゃダメなマンションがある【節税になる?】

よく新築マンション営業マントークで出てくるのが、

毎月15000円のマイナスでも、それが給料の税金からマイナス分がが引けるので、節税になりますよっていいますが、

投資の意味では、それは間違っています。投資は利益が出てなんぼです

不動産投資は利益が入ったうえで、プラスの分からの節税になるならいいのですが、毎月利益が出ないの赤字分を節税できるなんて言ういい方は間違っています

一見よさそうですが、間違っていますので騙されてはいけません。

たとえそれがうそであっても、契約してしまったらあなたの責任になってしまいます

この記事を読んだかたは気を付けてください。

【うそほんと】不動産投資家が教える!買っちゃダメなマンションがある【相続対策になる?】

ここまで聞くと

マンション投資って利益が少なくって、儲からないことが分かってくると思います。

相続する人が利益が少なく、支払に困るマンションなんかもらって喜びますか?

不動産投資で相続対策になるのは利益の多い物件です

利益が多く出るついでに、相続税の節税に使えるという順番でないといけないのに、儲からない、高い物件なので税金は抑えられますが相続が終わった後に引き継いだ人が困るので、相続放棄をすることでしょう

それでは意味がないですよね

ならば、初めからマンション投資なんてやらなければよかったということになるので、騙されないように気を付けましょう

【うそほんと】不動産投資家が教える!買っちゃダメなマンションがある【分散投資になる?】

分散投資になるって誰に向かって言ってるんですかね?

分散投資とは守りの投資方法です

なので、すでに多くの現金や資産があるかたなら分散投資をするのでしょうが、預貯金も1000万円以下で、資産0の人がする方法ではありません

年収400万円以下の収入が少ない人は今の給料収入に集中したほうがましでしょう

年収400万円以下、預貯金1000万円以下でマンション投資で分散投資なんてありえません。騙されないように気を付けましょう

ちなみに、私は不動産投資をやって、10年近くになりますが区分マンションは持ってません

理由はかんたん、マンション投資は儲からないと断言できます。

それと、マンション投資に比べ、アパート経営は利益が多くリスクが少なくかなり儲かるからです

安定した、儲かるアパート経営が出来ていると、銀行から高く評価され金利がどんどん低くなっていきます

その結果、多くの投資家が金利を1.0%以下にするのが難しいとされる、信用金庫で私は、年利0.65%を達成しました

金利が低いと毎月の利益が残るのが多くなるので、私の場合、あと数年でアパート5棟あるうちの2棟の銀行への返済が終わってしまいます。

それが、マンション投資だと、銀行への返済が35年前後かかるのに

私の様な、儲かるアパート経営だと15年くらいで完済できてしまう投資も出来ます

でも、私以外のアパート経営をしている方はそんなに早くは返済できずにいます

理由は、高くアパートを買ってしまっているからです

この記事の最後に

私が公務員の時に副業の不動産投資だけで年収2000万円にした方法、ビジネスと投資で年収5000万円にした方法をまとめた記事と、YouTubeで公開しています一度ご覧になってみて下さい。

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