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公務員で不動産投資の融資金利0.65%の「低金利」の投資家ブログ


公務員の時に、副業の不動産投資だけで年収2000万円だった、行政書士で投資家の天野ひろしです。

不動産投資で成功するには、「優良物件をものすごく安く買い、金利を低く借りること」です。

今から不動産投資を始める方なら、初めの一つ目で金利を1.0%以下にするよう努力。(という私は残念ながら1.2%でした)

収入の多い優良物件をものすごく安く買うから利益が多く、それを銀行が見れば、利益の多い優秀な事業が出来ると判断するので、金利が安くなるのです。

金利が安いというのは、銀行からの「信用の証」です。逆に金利が高いのは、銀行からの信用がない証拠(金利1.2%以上ならやめたほうがいい)です。

金利が安くなると、いいことしか起きません。それは、

● 返済利息が少ないので、利益が多く残る

● そのことが銀行から高く評価されるので、次の物件を買う時に、金利が更に安くなる

● 金利が安くなる他にも、フルローンでいいとか、他の担保なしでも融資してもらえるとか、物件を増やしていくたびに利益が増えるようになっていく

ですから、

あなたがやるべきは「優良物件をものすごく安く買い、金利を低く借りること」です。

私が公務員の時の不動産投資の融資金利はかなり低く、0.775%でした。

公務員を退職した今、副業の不動産投資だけで年収4000万円になり、最近買った投資物件の融資は、0.65%の低金利で受けることに成功しました。

その低金利で受けられるようになった方法、手順を詳しくお伝えします。

特に、3棟目までは私が公務員の時に許可を取って副業の不動産投資だけで年収2000万円だったものですので、公務員や会社員のあなたなら再現可能なはず。

私が「公務員の時に許可を取って2000万円になるまで」をまとめました。

▼【公務員が不動産投資で許可を受け年収2000万円にした方法】【実際の許可証も見られます】▼

公務員が不動産投資で許可を受け年収2000万円にした事例

公務員が不動産投資の融資を【低金利】でうける方法

低金利0.65%を実現した

私は最近、銀行からの融資の低金利の記録を更新しました。

アパートをもう一棟購入することにしたのです。13室築13年のRC中古のアパートで価格は1億3000万円。その銀行の融資の金利は0.65%です。

私が今回購入することとなったアパート【一番下が銀行から融資していただくときの金利0.65%です】

 

恐らく、不動産投資を既にされている方は、この金利がものすごく低いのがお分かりになると思います。

今回購入するアパートは5棟目になります。私も不動産投資を始めた1棟目は、金利1.2%でした。

要するに、金利を下げていくには購入するアパート一つ一つが低金利で、購入するたびに、金利を低くしてもらうことが出来るかどうかが重要です。

とは言え、今後何棟買うかなんてまだ決まっていない方のために、とにかく一棟目で低金利にする方法を次にお伝えします。

今回の0.65%のものの前に購入したアパート4棟の金利と、返済状況です

▼【一棟目】金利1.2%(初めて買った2DK4室の軽量鉄骨アパート)

 ▼【2棟目】金利0.85%(1LDK12室の木造アパート)

▼【3棟目】金利0.775%(1K20室の木造アパート)

▼【4棟目】金利0.7%(1K8室の木造アパート)※この時にはお金が数千万円余っていたので、融資額を少なくしました。

▼【5棟目】金利0.65%(1LDK13室のRCアパート)

一棟目を低金利で借りる方法 それは【売主が損する値段で安く買うこと】です

売主が大きく損する値段で安く買うというのは、私が初めの一棟目のアパートを買う時から続けていることです。

一棟目を安く買うために必要な事

● 不況時に出回る、通常よりかなり値段が安い物件を購入する
● 市場に出回る不動産を売ってくれる、不動産会社と仲良くする

「不況時に出回る、通常よりかなり値段が安い物件を購入する」というのは、私や最近年収数千万円のサラリーマン不動産投資家たちが購入した時期です。それは「リーマンショック」の時でした。

現在、不動産価格は全国的に上昇を続けていますが、リーマンショックの時は、20年以上前の不動産バブルの時くらい、ものすごく安く不動産が出回っていました。

私や投資家仲間が購入したものすごく安い値段で買った優良物件は、前の所有者が何等かの理由で、不動産を手放す必要が出てしまったものです。

私の場合は、リーマンショックの不況のせいで、商売がうまくいかなくなり、不動産を売却して借金の返済に充てるという方から購入しました。

私の投資仲間の場合は、前の所有者が銀行から高い金利で返済していたため、空室が出来たので銀行への返済が滞ってしまい、困って手放したものを購入したようです。

「市場に出回る不動産を売ってくれる、不動産会社と仲良くする」というのは、初めは出来ないと思います。ですが、もし運よくそれが出来たなら今後うまくいくことでしょう。

一棟目で成功したなら、その不動産会社が市場に出る前のものすごく安い値段の優良物件を売ってくれ、次もあなたを成功させてくれるでしょう。

これは現在も私がやっていることです。

結局、かなり安く買うことができないなら、儲からない(失敗)ので、不動産投資はやめたほうがいいのです。

不動産投資の融資を低金利で借りるには(その1)【初めの一つ目の不動産を担保にできる資産に出来るかどうか】がポイント

買えば買うほど低金利になっていくのを実現するためには、初めの一棟目を担保という資産に変換することが何より大切です。

あなたが銀行の立場なら、資産がある人と無い人なら、資産がある人の方ににお金を貸したいと思うはずです。

なので、まず一棟目に買うアパートやマンションを「担保にできる資産」にする必要があるのです。そうすることで、次を好条件、低金利にしていけます。

それも、私が初めて買った中古のアパートは2500万円だったのに、2棟目はなんと9800万円なのです。

3棟目は1億2000万円となりますが、金利はどんどん低くなっていき、1棟目を担保に2棟目の金利は0.85%、1棟目と2棟目を担保に3棟目は0.775%となりました。

そして4棟目は7500万円で、金利0.7%、5棟目は1億3000万円でとうとう超低金利の金利0.65%です。

<天野の所有アパートの、融資変遷>

【1棟目】中古築18年2DK4室 2500万円【金利1.2%】(家賃23万円、毎月の利益1万円返済期間9年)

【2棟目】新築1LDK12室 9800万円【金利0.85%】(家賃56万円、毎月の利益20万円返済期間30年 繰り上げ返済し残り4年で完済)

【3棟目】新築1K20室 1億2000万円【金利0.775%】(家賃86万円、毎月の利益40万円返済期間30年)

【4棟目】新築1K8室 7500万円【金利0.7%】(家賃47万円、毎月の利益13万円返済期間30年)

【5棟目】中古築13年1LDK13室 1億3000万円【金利0.65%】(家賃72万円、毎月の利益30万円返済期間30年)

この他、駐車場が月に30万円、太陽光が平均月額22万円 合計年収4000万円

【1棟目】

【2棟目】

【3棟目】

【4棟目】

不動産投資の融資を低金利で借りるには(その2)【銀行の評価を上げるために、繰り上げ返済をする】

不動産投資の融資を低金利に借りるもう一つのコツは繰り上げ返済をするということです。

繰り上げ返済をすると銀行の評価が高くなり、銀行の評価が高くなれば、融資額が増えるのと、金利が下がります。

銀行の立場からは、銀行は金利で商売をしているので、繰り上げ返済をされると利息をもらえなくなるので嫌がるのですが、繰り上げ返済をし事業を安定して出来ていると高評価につながるのです。

私は、お金をあまり使わないので、その増えてきたお金を繰り上げ返済したのです。これが、銀行の評価につながっていると不動産会社から聞きました。

私は、3棟目が買えた時点で、1年に数百万円お金が増えました。そして、不動産投資というのは、フルローンで融資を受けることが出来るため、自分のお金を支払わなくても手に入れることが出来ます。

なので、次の不動産を買うためにはお金ではなく、評価を上げることが出来ていれば、買えてしまうのです。

不動産投資の融資を低金利で借りるには(その3)【購入する不動産会社が融資を受けたい銀行にどれだけ評価されるかでも大きく変わる】

あなたが借りたい銀行で、あなたが購入する不動産会社が既に取引があると、あなたが少し融資条件が満たされていなくても融資してもらえることがあります。

もちろん、あなた自身の力だけでも十分融資してもらえるとしても、より良い条件が出てくることがあります。

ノンバンクのオリックス銀行の場合でも、普通は金利2.4%くらいと言われるところ、いきなり1.6%くらいで良いと電話だけで了解してもらった方がいます。

実はあなたに問題が無くても、不動産会社の経営状況次第で融資してもらえないことがありますので注意してください。

もし、あなたが購入する不動産会社がその銀行と取引が無くても、不動産会社が銀行に書類を提出することで、不動産会社に問題が無ければ融資してもらえるようになります。

不動産投資の融資を低金利で借りるには(その4)【融資を受ける銀行に評価されている人の紹介だと金利が下がる】

これは私も使った方法ですが、これはとても効果が高いです。

もちろん、先ほどの、あなたが買う不動産会社が融資してもらう予定の銀行と取引がある上で、更に、私よりはるかに不動産投資で実績が出ている、親戚などがいるなら、紹介してもらったほうが絶対にいいです。

私の場合、不動産投資だけの年収7200万円の叔父に、私が全く口座を開いていない銀行で口座を開くことなく、資料も見せていない状態で、さらに初見で融資金利を一番低い物で融資してくれると、口頭での約束を支店長さんからいただきました。

これは、ハッキリって普通はありえません。ですが、こういうこともあるので、日ごろから親戚づきあいは良好にしておきましょう。

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