公務員,会社員の味方

元公務員、行政書士で投資家「天野ひろし」OFFICIAL BLOGSITE (株)天野 代表取締役【公務員の時に不動産投資を始め、現在年収4000万円】税金対策が得意

公務員の私が副業の不動産投資だけで年収2000万円にするまで


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公務員の時に、副業の不動産投資だけで年収2000万円だった、行政書士で投資家の天野ひろしです

公務員を退職した現在は、副業の不動産投資だけでも年収4000万円を超え、数年の内に年収1億円が実現できるところまでになりました。

今は私の主催するコミュニティのメンバー全員を100歳まで年収500万円お金を増やせる仕組みを作らせています 間もなく実現できそうです

不動産投資で多くの人が失敗するのは、不動産投資で成功させる方法を知らないからです。

Contents

不動産投資を成功させるには、優良物件をものすごく安く買い、金利を低く抑えること

私が不動産投資を成功させているのはこの

優良物件をものすごく安く買い、金利を低く抑えること

が出来ているからです。

また、これが出来たのは、私が公務員だったからです。

失敗する多くの人は、

「そんなこと言ったって、安く買えるわけないでしょ」

と言います。

ならば買わなければいいのに、買って儲からないと言っているのです。

でも、

不動産投資物件を安く買う方法はあるのです。

それを知らなければ、

私が不動産投資で成功できたはずがありません。

安く買うと、銀行が高く評価してくれるので、金利が下がる。

金利が下がると、利益がたくさん残る。

それを見ていた、不動産会社がまた優良物件を紹介してくれる。

既に銀行の評価が高いので、

満額の融資を更に低金利で出してくれる。

これが私の不動産投資で成功させている方程式です。

不動産投資で成功させるには、成功している人のマネすれば成功できるのだと私は思います。

なので、

あなたが成功するために必要なことをまとめました

私が実際に副業の不動産投資で許可を取って年収2000万円にした経過をまとめたものです(退職後、副業の不動産投資の年収4000万円にしたことも記載)

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公務員の私が副業の不動産投資だけで年収2000万円にするまで【許可を取って副業の不動産投資だけで年収を増やすのは可能】

私は、不動産投資は本当に儲かる手法だなと感じます。また、不動産投資のリスクの回避方法は全て準備できているので、心配事も全くなく、毎日よく眠れています

2017年3月に公務員をやめてすぐ、更に新築アパートを妻名義で購入しました。その後更に私名義でアパートを購入し、今では5棟のアパートを所有するまでになりました。

その内のアパート3棟までは、公務員の時に不動産投資の副業許可を取って、不動産投資だけで年収2000万円にしました。

アパートもお金も、普通に公務員や会社員をしているだけでは絶対に手に入れられないものです。

ですが、公務員、会社員だから本業以外に少なくとも年収を300万円以上手に入れることができるのも事実です。

私を参考にすれば、副業で年収1000万円以上も夢ではありません。

公務員の私が副業の不動産投資だけで年収2000万円にするまで【不動産投資家の多くは、公務員、会社員なのはご存知ですか?】

私が公務員だった時に、よく聞いたのが、お金持ちになりたいなとか、いいなお金がたくさんある人はとか言う言葉です。

ですが、実はその公務員という職業だというだけで、銀行から不動産投資のための融資を受けられるのを知っている人がほとんどなく、知っていても実際に大金を融資してもらって不動産投資をやる人は少ないです。というか私以外誰もいませんでした。

私の職場で、不動産投資をしているかたは、親から相続で受け継いだアパートがあるくらいで、不動産投資を積極的にやっている人はいません。

ですが、株式投資で、5億円を稼いで、退職した先輩はお一人いましたので、株式投資のほうがいいのでしょうか?株式投資は結構やっている人が多いです。

いずれにしても、お金を年収1億円以上稼いでいる高所得者は、会社員投資家か公務員投資家です。

「お金持ちの職業」ランキング1位それは公務員投資家です

これは、芸能人やプロのスポーツ選手に匹敵する年収です。

結局、公務員や会社員の人であれば、株式投資、FX、不動産投資、仮想通貨で年収1000万円以上のお金持ちにあることは現実的になれるのですが、なるために必要な情報を得ようと努力や行動をしていないだけに感じます。

その努力や行動をせず、定年したあとの私の公務員の先輩がたの、節約生活で苦しんでいるのを見てきましたが、お金を増やすこと、投資を早いうちからやるのが勝ち組になる必勝法です。

でも、焦っては絶対ダメです。

大手の不動産会社は、「来週には売れてしまいますという」嘘のクロージングをかけてきますが、嘘ですし、儲からない物件ですから、絶対に焦ってはダメです。

公務員の私が副業の不動産投資だけで年収2000万円にするまで【不動産投資で成功するために必要な要件】

不動産投資で成功させるのに必ず必要となる要件は、

● 買えば成功が約束される不動産を売ってくれる不動産会社を見つけること

● あなたの年収500万円以上

● あなたの預貯金残高1000万円以上

● あなたのお金の使い方

です。

この4つがそろっていれば、絶対に成功します。

なぜなら、これが今まで成功をしてきた私の必要だと思う要件だからです。

これの、いづれか一つでも欠けているならば、不動産投資では成功することは難しいので、不動産投資は諦め、別の方法で稼ぐのがいいでしょう。

不動産投資で成功するために必要な要件1【買えば成功が約束される儲かる不動産を売ってくれる不動産会社を見つけること】

この、儲かる不動産というのは、実はどこの不動産会社も持ってます。

でも、今から不動産投資を始めるあなたには、この儲かる不動産投資物件を売ってくれません。

なので、初めの一つ目に儲かる不動産を買うのが難しく、儲からない物を多くの人が買って失敗してしまっているのです。

不動産投資で成功するために必要な要件2【あなたの年収500万円以上】

不動産投資で特に中古の物件を購入すると、修繕や取り替えの費用が発生します。なので、軌道に乗り、数年して不動産投資での貯金が出来るまでは、あなたの給与が頼りになります。

不動産投資で成功するために必要な要件3【あなたの預貯金残高1000万円以上】

フルローンで不動産投資を始めた場合、1億円位の物件なら、前の所有者への手付金で、100万円から300万円くらいと、土地建物の名義変更代で司法書士に200万円弱と、購入して6か月後くらいに、不動産取得税で150万円前後が必要になります。合計で、500万円~650万円位必要です。

また、フルローンにしても購入してすぐに何等か修繕費が必要になることがあるので、1000万円くらいの余裕は必要なのです。

余裕がなければ、不動産投資は苦痛なだけで楽しくないのでやめたほうがいいです。

不動産投資で成功するために必要な要件4【あなたのお金の使い方】

浪費を好んでする方、お金が好きなのではなく、お金で物が買えることが好きな人は不動産投資はやめたほうがいいでしょう。

なぜなら、浪費を好んでする限りお金を増やすことが出来ないからです。

それは不動産投資に限らずどんな投資でもお金を増やせません

お金を増やすには、

増やしたお金をまた再投資し、どんどん投資して増やしていくものですから、少し増えたからと言って、使ってしまえばいつまでたってもお金は増えていかないのです。

浪費癖はそう言う私も、30代前半までありましたから、気持ちはよくわかります。

浪費癖が治り、

節約などでお金が増えていくのが楽しくなってから始めればいいでしょう。

私もそうしました。

不動産投資は無理な計画でやるものではありません

成功する不動産投資は買った瞬間に手残りが多くウキウキした気分になるものです。

手残りが少ないな、儲からないな、こんなもんかと感じるならそれは買うべき不動産ではないのです。

成功する不動産投資は、ものすごく楽しいのです。

なぜなら所有するアパートから毎月各10万円以上づつ手元に残るお金が入ってくるからです。

でも、失敗しているアパート経営をしている方は、毎月入ってくる家賃が結局固定資産税などの税金を払うだけは残ってはいるものの、ほとんど残らないという、寂しい気分にさせられるのが多いようです。

それさえ残らず、毎月手出しがあるなら、それは不動産投資としては失敗しています。買ってはいけません。儲からないならやらないほうがましです。

公務員の私が副業の不動産投資だけで年収2000万円にするまで【20年間の返済で利益が出るかどうか 利益がマイナスなら購入はやめましょう 30年で利益がやっと出る返済計画はリスクが高すぎるので確実に失敗します】

私が特に買う時に注意しているのが、20年間の返済で十分利益が出るかどうかです。

20年で利益が十分出るなら30年間で融資してもらえば、税金や管理費などを差し引いても毎月10万円以上の手残りが発生します。

しかし、多くの方が失敗しているのは、不動産会社の言いなりで、20年の返済で利益が出ず、30年で返済すると少し利益が出て、40年返済にすると結構利益が出るような無理な返済計画を出されることがあるのです。

40年で利益が出るのはあり得ません。こんなの怖くて私では買えません。なぜなら、値段が高すぎるので利益が少ないのです。それでは不動産投資としては失敗です。

不動産投資で成功させるには、「ものすごく安く買って、金利を低く抑える」ことです。私はこれを徹底的に実践しています。

公務員の私が副業の不動産投資だけで年収2000万円にするまで【金利の高い、スルガ銀行や、ノンバンクなど、金利2%以上ならやらないほうがまし】

特にその不動産投資で失敗させている人の原因を作っているのが、スルガ銀行だと思います。

スルガ銀行の金利4.6%は、私の不動産投資からすると「破綻」レベルです。

確かに不動産投資以外で収入はあるけれど、職業の属性が悪く融資してもらえる銀行が見つからないなどならぎりぎり許されるのですが、安定した年収が500万円を切っていて、預貯金が1000万円無い人がやる投資ではありません。

銀行は、あなたが苦しんで返済しようとも4.5%を超える高い利息を払ってもらえれば儲かるのです。

また、不動産会社としては、購入費用だけ払ってもらえれば、あなたがその後、返済に困ろうと関係ないのです。

高い金利で、長期間返済の刑」をあなたにしているように私には見えます。

なにも悪いことをしていないのにそんな銀行や、不動産会社に重たい返済を押し付けられる必要は全くありません。

あなたがもし不動産投資をしたことがないとか、勉強中だというなら、返済計画がおかしいのは不動産投資で成功させている第三者でないと分からないと思います。

ましてや、「利回り」何パーセントとかを見て判断しては絶対にダメです。私はそんなデータは見ません。

毎月の返済、税金、管理費、修繕積立金を差し引いて、20年間の返済で、毎月手残りが十分あるかどうかで決めるのが良いです。

その際、10年ごとに家賃収入が1割づつ減っていくのも計算に入れます。

なので、10年後には家賃は新築時の90%、30年後には新築時の70%で計算しましょう。大手の不動産投資物件を売っている誰もが知っているあの有名な会社たちは、その計算を入れてないことがあります。

その計算を入れて、あなたが十分毎月の利益が入ってくるなら購入すればいいのです。

逆に20年返済で利益が出ないなら、購入は潔くやめましょう。不動産投資は無理してやるものでは絶対ないです。

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公務員の私が副業の不動産投資だけで年収2000万円にするまで【買えば成功が約束される不動産を売ってくれる不動産会社はどこ?】

私が見つけた不動産会社というのは、実は既存ではどこにもいませんでした。

なので、私がこんな理想的な不動産会社があったらいいなと、大手の不動産会社に勤めていた、私の信用しているかたが、独立起業して、私が理想としている、「買った瞬間に利益がでる」不動産を売ってくれる会社を作ってくれました。

なので、私が購入する不動産投資物件は優れているのです。ですが、あなたが購入する場合は、なかなか難しいと思います。

私の場合初めて購入した不動産投資物権は今買うことが出来ている物件が100点満点だとすると、当時のものは60点ぐらいでしかありません。ですが、他の大手の不動産会社の物件は30点とか赤点、落第、失格です。

とは言え、あなたでも、優良な物件を買うチャンスは実はあります。

それは、不況の時です。

間もなく東京オリンピックが終わると日本の経済は悪化します。間違いなく悪化します。不動産投資の開始のチャンスはその時です。

現在不動産投資を無理してやっている方が、銀行への返済のプレッシャーに耐えられず、売りたいと投げ売り状態になるのです。

そうしたら、あなたは安値で買うことができるのです。それも世の中の人が不動産投資をしたいと考えなくなるので、ライバルも少なくて楽勝です。

先回のリーマンショックの後に私も購入しましたが、私と仲良くしていただいている、東京で副業アカデミーの学長をしている、小林昌裕さんもその時に不動産投資を開始し、年収をどんどん増やし、今では年収2億円ぐらいの規模までになってます。

彼の場合、年収350万円のサラリーマンでしたから、急成長です

公務員の私が副業の不動産投資だけで年収2000万円にするまで【儲かる不動産を買うには、儲かる不動産を売ってくれる不動産会社を探すこと】

不況の時は、ものすごく儲かる不動産が溢れていますから、普通の不動産会社を比較しながら、一番良い物件を売ってくれる不動産会社で購入することです。

ただ、どんな物件が儲かるのかが分からないと思いますので、私の購入した儲かっている不動産物件がどんなものなのか、お見せします。

私が不動産投資で利益が多く成功しているのは【金利0.65%】と圧倒的に低いからです。どうすればそれができるのかがこの記事で分かります。

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ですが、意外と不況の時はどんなに優良な物件だと言っても勇気がいります。
なぜなら、周りに空き部屋がたくさんあるので、初めて不動産投資をするかたはびびってしまうからです。

でも、そんな空き部屋があっても安く買うことが出来ればなにも問題はありません。空き部屋があって、入居が厳しく、売値が高いなら買わなければいいだけのことです。焦る必要はありません。

落ち着いて、新築から20年間でいくら利益が毎月入るのか、今後どれだけ手残りがあるのか確認し、十分な利益が毎月得られるならば買えばいいだけのことです。利益が少ないならさっさとやめましょう。

物件が綺麗で、立派なものとかがいいと思うこともあるでしょうが、あなたにとって十分な利益が出ないならば、絶対に買うべきではありません。

いい物件は、購入してから、利益がたくさん出るのでワクワクするものです。

カツカツの収支では買うべきではないです。新築から20年間の返済でも、毎月あなたにとってたくさんの利益が得られるなら買えばいいのです。私の目安は毎月手残り13万円以上です。

公務員の私が副業の不動産投資だけで年収2000万円にするまで【あなたの年収】

あなたの年収はいくら以上ならいいというものはよく、500万円以上とか言われますが、多ければ多いほどいいに決まってます。

ですが、年収は多くても、マイホームローンとか、自動車のローンとか、その他のローンをしていては全く意味がありません。

これを見直さない限りは、投資を始めるべきではないと私は考えます。なぜなら、金利が2%以上と高くなることと、収入が年収500万円なら、貯金も多くないのですから、余裕が全くないのに、決まった住宅ローン、マイカーローンの支出が、何かのトラブルで急に重しとなり、返済できなくなるのです。

また、本当なら、マイホームや、車、その他のローンを組む前に、アパート経営で、利益を増やし、返済を20年弱で完了させ、毎月入ってくる、家賃収入40万円以上で、家を買ったり、車を買ったりすれば楽勝です。

私もそうでしたが、購入の順番を間違えているから、年収500万円や年収1000万円でも生活が苦しく感じてしまうのです。

公務員の私が副業の不動産投資だけで年収2000万円にするまで【あなたの預貯金残高】

あなたの預貯金はいくらあればいいのでしょうか?これも、多ければ多いほどいいのです。

もちろん500万円以下でもできますが、そんな無理して不動産投資をしても、返済にドキドキして楽しくありませんからやめたほうがいいです。

不動産会社は、あなたが預貯金が少なくても関係なく売ってきますので、十分注意してください。優良な不動産会社は、あなたに不動産投資物件を売っては来ません。

売ってくる悪質な不動産会社は、値段が高く利益が少ないので、無理に売らないと売れない物件を、あなたにつかませ、利益を得ようとしているのです。

少しなら仕方ありませんし、あなたに十分な利益が与えられるなら何も問題はないのですが、多くの不動産会社は、あなたの利益なんて全く考えていませんので十分注意してください。

営業マンは上司の言いなりで、上司が値段を決めてきます。ですが、営業マンには決定権がないので、自分がお客さんに対して利益を与えるいいことをしているのか、そうでないのか考えずに、盲目的に売ってくるのです。

営業マンが思考停止の状態で、いいものだと勘違いした状態で、あなたに利益をたくさん与えるものではないものを売ってしまっているのです。

営業マン自身は本当に悪いことをしているのに気づいていません

公務員の私が副業の不動産投資だけで年収2000万円にするまで【あなたのお金の使い方 複利とレバレッジを効かせお金を増やす】

これは特に大切です。「複利」とか「レバレッジ」とかあなたは聞いたことがありますか?

お金をたくさん稼いだり、お金をたくさん増やしたりするには必ず、複利かレバレッジを使わないと増えていきません。

それを使わないのが、単利です。

毎月貯金をしてためているのが、単利ですが、残念なことに銀行の通帳に大切なお金を預けたとたんお金が少しづつ減っていってしまいます。

それは、インフレのせいですが、単利では絶対に減っていってしまうのです。ですから、あなたが一生懸命稼いだお金は出来るだけ「投資」をして増やさないと減る一方なのです。

ですが、結構多くの人が、「貯金」をして大切なお金を減らしているか、「浪費」をしてお金を減らしているのです。

特にあなたが何も考えずに普通にしている浪費は「投資」と敵対するものですから、これを排除しない限りは、投資をしても「焼け石に水」となり意味がありません。

「投資」をしてお金を増やしていくには、必ず、「浪費」をやめ、「投資」をすることが出来ないと無理です。

できたお金を使わず、さらなる投資に再投資出来れば、必ずあなたもお金持ちになれます。難しくはないです自分に勝つかどうかだけですから。

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