公務員の時に副業の不動産投資だけで年収2000万円以上を稼いでいた、公務員ビジネスマンの天野浩史です
私は、相続を４回も経験しています。 毎回、もめるのには本当に頭が痛かったです。 あなたは、相続対策はしていますか？
相続は、収入や不動産が少なく、相続対策をしていなかった家庭ほどもめているという事実
正しく理解したうえで、不動産投資などを利用して、相続税対策と、もめごと争族対策
「相続税」ってご存知でしょうか？人が亡くなった時に、国から請求される税金のことですよね。この相続税は数年前までは預貯金や金融資産と土地、建物を合わせて、6000万円以上超えなければ、税金を支払う必要はなかったのですが、今は、3600万円を超えるとこの相続税がかかってくる可能性が出てくるようになってしまいました。
その相続税に関して対策をしていかないといけませんが、実は、相続税のかからないご家庭のほうが、争いごと、もめごとになっていることが多いのです。それはなぜかと言いますと、相続税を支払うことになる家庭というのは、それに応じて、お金があるとか、土地、家などの不動産を持っているので、払う必要が出てくるのですが、その場合でも、お金を相続人が分け合うことで、争いを起こすことが少なく済みます。
しかし、相続税を払わないで済む家庭ほど、お金や、土地、建物などが相続を受ける側に十分いきわたらないとか、分けることが難しいことがあるため、もめてしまうのです。よくある、相続の時にもめる例として、本人に収入は年金しかなく、介護施設や、病院への毎月の支払いが多かったため、預貯金もなく、本人が持っているものは50年以上経った家と土地がわずかにあるのみである場合、土地と建物が売れるならば、よいのですが、売れない場合は、相続を受ける親族の中で、誰がその売れない家と土地をもらうのかが問題になります。
売れないということは、その家と土地を持ち続けるかぎり、固定資産税を払い続けなければならないということもあり、金銭的な負担が生じますのでとても困った問題になります。また、土地、建物の名義変更にも司法書士にお願いする必要があるので、その手数料も別途必要になります。 かかる費用は規模にもよりますが、最低数十万円はかかります。
えっ！自腹でお金を払うことがあるの？
さらに、問題はこれで終わらないのです。 相続を受ける人の中で、土地と建物をもらわなかった人は、もらわなかった代わりに、土地建物を受け取った人に対して現金を求めてきます。当然亡くなった方には現金が無かったのですから、土地と建物をもらった人は、自腹でその分を払わないといけなくなります。
それは中々払えないということもあり、中にはずっとその問題を、ほったらかしにしてしまうご家庭もあるようです。 そうでない場合は、家庭裁判所にて、裁判で決着をつけないといけないこともあるようです。これらは、いずれも、分けられるお金がなく、お金になる土地、建物、収入が入ってくるアパートなど不動産投資物件を持っていないからもめているということが言えます。
また、そういった土地建物を持っているとしても、いくつか複数持っているのならば、分け合いやすいのですが、アパートや、マンションなどの不動産投資物件を1つしか持っていない時や、相続人の数だけ持っていないとすると、やはり、分けられないので、もめてしまうこともあるようです。なので、そういったことをイメージして、不動産投資物件を増やしていくようにするとか、増やして売って、現金で分けやすいようにしておくとか、そういった対策が、相続税や、争族の対策にとても有効であると私は考えています。
私の経験からも、自宅の建っている土地が祖母名義であったため、叔父と、もめました。 祖母はやはり介護と医療のお金がかなり高額にかかってしまっていたため、祖母には現金がありませんでしたので、土地の上には私の家が建っていることから、私がもらうしかなく、そのもらった土地に対して、なにももらっていない叔父が現金を要求してきました。
もちろん自分の財布から支払うこととなりましたが、その額、数百万円になりました。 一度に全てを支払うことはできませんので、毎年分割で、贈与税のかからない金額110万円ずつ払っていくことで、決着しました。 かなりきついですが、これが現実です。私は確かに、こんな目にあいましたが、叔父とは日ごろから行き来もあり、仲が良いのにもかかわらず、この通り、お金が絡んでくると、なかなか難しいようです。
他のかたでも、同じように、相続が発生するまでは何事もないかのように振舞っていますが、いざ相続になると、もめることになるのが本当に多いです。 私は、行政書士をしているため、相続のご相談を伺うと、もめてから見えられるからばかりです。相続税対策は確かに大切ですが、それ以上に、もめない対策、残った人が困らない対策がとても大切であると考えます。
なので、収入と資産を増やすことで、子供や、孫が困らないようにしないといけませんね。 繰り返しになりますが、不動産投資はそれらも解決することのできる手法ですので、実践したいものです。
不動産投資の、相続税における注意点
まず、不動産投資をするには、絶対に間違えてはいけないことがあります。 それは、不動産投資物件の購入価格に対して、家賃収入が多く、金融機関への毎月の返済額、税金、管理料、修繕積立金などの諸経費を差し引いた、手残りの金額が、感覚的にたくさん残るなという金額でないといけません。
絶対にやってはいけないのが、債務が多いだけで、収入の少ない不動産投資物件を取得してしまうこと
大手のアパート建設の得意な不動産投資物件を販売する会社で、土地があればどこにでも建てる会社ほど、「借金は多いほど、相続をするときに控除がたくさん引けるので、とても有利ですよ」といいます。
この言葉としては正しいのですが、不動産投資物件を建設する立地が良く、購入時点での価格が適正か、安く、初期投資が抑えられており、近隣の家賃相場からみて、同等の家賃設定にした家賃収入から、毎月の銀行への支払い、税金、管理費用、修繕積立金などを差し引いて、手残りがたくさん残る状態であるのも絶対に必要ですので、これらが1つでも欠如しているのならば、その不動産投資物件を購入してはいけません。
正しい相続税対策とは？
相続税で、一番もったいないのは、現金がそのまま残っているということです。 なぜなら、相続税の対象に現金だと100％そのまま、課税されてしまうからです。 たとえば、5000万円の現金があったならば、そのまま5000万円があるので、5000万円が相続税の対照と判断されます。
しかし、これが5000万円の現金で、不動産投資物件などで、5000万円の土地、建物を購入すると、購入したとたん、評価が下がり、5000万円以下になります。建築物の用途などに伴い、何割かを減額されます。
さらにこの時、5000万円の現金をこの不動産投資物件の購入のために支払ってしまっているので、手元にないことから、現金は5000万円減ったことになりますので、現金から収益物件への移し替えが出来たことになります。
更に、収益性の高い物件が1億円で売っているのならば、5000万円を現金と、残りの5000万円を銀行から融資してもらうかたちで、購入すれば、銀行から借りた債務が5000万円あることから、相続税では、相続対象金額から借金分を控除することができますので、相続税をその時点では5000万円分抑えることができます。
もちろん、債務の返済を毎月していきますので、少しづつ債務は減っていくことになります。 債務返還中に不動産投資物件の所有者本人が亡くなると、その残りの債務分が、相続税の対象額からマイナスにすることができます。
そのおかげで、相続税を安く抑えることができたうえで、 その後、現金として、毎月の家賃収入が入ってくるので、トータルで見ると、相続税対策をする前と比べれば、利益がより多く残ったので、成功と言えます。 これが正しい相続税対策です。
まとめ
● 相続対策で、一番良いのは、収益の良い物件を、相続人分所有し、分けやすいようにすることが大切。分けられないので、相続の時にもめる。
● 相続対策だからと言って、相続税を抑える効果のある、借金だけを強調したものではダメです。 借金が必ず返済できる、収入が多いものでなくてはいけません。
つまり、不動産投資物件を建てる立地がよく、不動産投資物件を購入する時の費用である初期投資額に対して、毎月の家賃収入が十分で、家賃収入から、銀行へのローンの返済、管理料、税金の支払い、修繕積立を差し引いても十分手残りが多いものでなければならない。
私のこのサイト右上にあるMENUから「メルマガ登録」し、そのメルマガから2019年6月現在、私が毎日4万９千円、月に直すと147万円のお金を手にしている「仮想通貨を使った投資情報」、年収3000万円にした「不動産投資物件情報」、私が実際に毎月30万円稼げるようになったビジネス情報、「お金持ちになるための思考」など「一流の情報」を受け取れます。
2018年にはこのメルマガの情報の中の、仮想通貨の情報から、50万円投資し、2億円にしたかたもいらっしゃいます。2019年では、私の主催するコミュニティのメンバー全員がお金を毎日増やし、私やメンバーの2人が、300万円投資しただけで、2019年5月現在で、既に7か月以上毎月150万円お金を増やし続けている情報の、経過と結果を公表しています。そのような月利10％、20％のものが現在4種類まで増えました。年利ではなくて月利です。私は、公務員の時には見つけることが出来ませんでしたが、大金を支払ってお金持ちの先生達に情報をいただけるようになった今ではできるようになりました。私の「メルマガ」でお伝えするのは私が常にお金持ちのかたからもらっている、私達がお金持ちになる情報です。
私がお金持ちになれたのは「一流の情報」を常にお金持ちの先生達から手に入れ続けているからだけなのです。その私が手にしている「一流の情報」をあなたも手にし、実践すれば「お金持ち」になれるのです
スポンサーリンク
コメント