公務員,会社員の味方

元公務員、行政書士で投資家「天野ひろし」OFFICIAL BLOGSITE (株)天野 代表取締役【公務員の時に不動産投資を始め、現在年収4000万円】税金対策が得意

副業の不動産投資で、毎月30万円を増やす方法とは?


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副業の不動産投資で、毎月30万円を増やす方法とは?

公務員、会社員のかたなら、職場からの給料の他に、副業で収入を30万円増やすことができたならと考えることはないでしょうか?

今の給料は急には増えないですし、お子さんがいれば、お子さんが塾や習い事に行きたいとなればそのための学費もかかりますし、私立の学校に行きたいとなれば、かなりの出費になってしまうことは確実です。

また、病気の心配もありますから、生命保険も高くても入らないといけないですし、自分で家を持てばそのローンも払わないといけませんし、賃貸でも、持ち家でも、火災保険は払わないといけません。

そして、一番の不安は、年金がもらえる金額が減っていくこと。

年金の支給開始年齢が70歳になると言われていることも合わさってくると、どうにもならない感じがしてきます。私も公務員だった時は本当に心配でなりませんでした。

世の中の金融機関の中には、不動産投資をすると、収入が増えると言って、わずかにしかもらえない収入の不動産投資物件を、公務員、会社員に持たせて、利息で稼いでいるように見えるところさえあります。

メガバンク、地方銀行のスルガ銀行も積極的にやっていたようでしたが、国からの注意で、それを控えるようになったようです。

不動産投資は、人それぞれの収入、資産に合わせて、無理のない返済計画が立てられれば、毎月安定した利益と、金融機関への返済、修繕をしていくことで、安全に利益を増やしていくことができます。

副業の不動産投資で、毎月30万円を増やす方法とは?【不動産投資で成功している人のマネをし、「儲かる優良物件をものすごく安く買い、金利を1%以下に抑え」いち早く始めるかが大切】

私もそうですが、普通の公務員や会社員が初めて不動産投資をして、毎月の家賃収入から、税金、金融機関への返済、修繕積立を払っても、毎月5万円の純利益が得られている人もいます。

これは30年の銀行への債務の返済が済んでしまえば、毎月30万円の収入になるものです。

2棟のアパートを持っていると、30年の返済が済んでしまうと、毎月60万円の手残り収入が入る計算になります。

そのころは、建物も30年の老朽化はしていますが、修繕積立を毎月1部屋3000円づつ積み立てているので、問題なく支払えます。

木造の2階建て、20室のアパートなら、更にその先30年は修繕すれば、入居者に困らず、家賃をそれほど下げずにいけますので、毎月50万円前後は安定して純利益が入ってきます。

このように、特別な人でないと、不動産投資ができないということはありません。

私もそうでしたが、不動産というと大地主さんや、お金持ちのかたしかできないものだと思いがちですが、全くそんなことはないのです。

もちろんお金や、資産が多くあったほうがいいですが、公務員、会社員のかただと金融機関はお金を融資してくれないというのは、少なくとも間違いです。

あとは、収益のよい、そして無理のない返済計画を、金融機関も信用してもらっている不動産会社から不動産投資物件を購入すれば、不動産投資を成功させる確率が高くなります。

不動産投資をとりあえず人に言われたからやってみたという方は、多くの利益を取り損なってしまうことでしょう。

私も、最初から、最高の利益を得られる不動産投資物件を購入できたわけではありません。

私が初めて不動産投資を始めた時は、一番最近買った不動産と比べて60点くらいです。毎月の手残りはしっかりあります。

多くの時間を割いて自分の中で最高にいいと思ったものを買ってみたけど、自分が成長し、自分にとって最高の不動産会社と巡り合えたので、今まで以上にそれまで、自分の知らない方法や、考え方で、より収益性の高いものを手に入れられるようになったというだけです。

不動産投資物件は1棟の価格が何千万円から、1億円を超えるものもあるので、失敗できません。

まずは、世の中に起きている様々な、不動産投資で失敗した方たちの、貴重な「失敗談」からたくさん学んでいきましょう。

失敗談は不動産投資で成功するための重要な近道の一つです。

副業の不動産投資で、毎月30万円を増やす方法【不動産投資失敗体験談は「自分が失敗せずに済む情報」】

黒田総裁の、「マイナス金利政策」が実施されるようになってから、日本銀行に多くのお金を、金融機関が預けていたものを、日本銀行にお金を預けると逆にお金をとられてしまうので、一般の企業や、個人投資をしたい人にお金を融資して、そこから利益をえるという方向転換をしました。

そのため、金融機関は今までないほど、不動産投資に対しての融資に積極的になっています。

本来相続税対策に絡んでの不動産投資にしか融資をしようとしていなかった、信用組合や信用金庫でさえも、融資をしてもらえることが出てきています。

東京に26ある信用金庫でも、大半は個人の不動産投資に融資をし始めていると確認しています。

すごいですね。その波に飲み込まれないようにしながら、安全にその波に乗っていけるように準備しましょう。

私の見解ですと、東京オリンピックを境に流れが変わると予想しています。

結構な数のかたが、同じ失敗を不動産投資でしているようです。どうして、同じ失敗をしてしまうのでしょうか?

その失敗例を知っているだけで、その失敗をしないように予防することが出来れば、不動産投資の成功確率が上がりますので、早速見ていきましょう。

【失敗例その1 Aさん】東京都内で、あこがれていた区分所有の新築マンションを購入したのはいいけれど

Aさんは、公務員のかたで、東京都内でも、とても人気の場所に区分所有の新築マンションを1室購入されました。

この物件を売ってくれた、営業マンからの説明で、生命保険の代わりになるということを聞かれたそうです。

生命保険の場合は、毎月1万円くらい払っても、お金が戻ってくるときは、大病をした時と、本人が亡くなった時ですが、払った分が戻ってこないこともあります。

しかし、区分所有のマンションを購入すると、団体信用保険に加入しますので、万一購入者本人が亡くなった場合は、残りの借金は全額返済されたうえで、遺族に、毎月の家賃収入が支払われるということです。

確かに生命保険の代わりになり、35年後には、東京という場所にあこがれもあったので、ご自身が東京にマンションという資産を持てるという喜びはとてもあったようです。

しかし、実際何年も、毎月手出しで、毎月1万円を支払い続けるということが、お金がない時には、かなりきつく感じるものであったようです。

ならば、毎月の返済額を減らすため、繰り上げ返済をすることも考えたようですが、サブリースと言って、空室となってしまった時でも、家賃を支払ってくれるというものなのですが、毎月数千円の手数料がかかるので、利用してませんでした。

そのため、空室になった時に金融機関に支払えないといけないので、繰り上げ返済でまとまったお金を返済することもできずにいます。

本当にこのパターンで困っている人は多いです。

私の考えでは、この方はどうしたらよかったかというと、まず、当初の返済計画が良くなかったと言えます。

本来、不動産投資というのは、毎月自分が毎月手出しで支払うということが無いものにするべき。アパートなら毎月手残りがあります。マンションだからダメだったのです。

なので、当初の計画段階で、東京の新築の区分所有のマンションの値段は大体3000万円くらいなので、500万円くらいを頭金で入れても、手元に300万円くらいは残った状態にできるような方でないと、無理のない事業計画にはならないような感じがします。

この辺りは、本来、金融機関が、頭金を出してもらうように言って、無理のない返済計画を打ち出すべきだと思いますが、金融機関としても、融資する人が、公務員、会社員だったりすると、1万円くらいの手出しなら、払っていけるだろうと考えてしまい、頭金を入れて、毎月5000円以上のプラスが手残りになるような指導をしていない現実があります。

金融機関としても悪気はないのですが、それで、不動産投資マンションを購入した方たちが困っていることに、気づいていないのです。

実は、銀行の方は金融のプロですが、投資のプロではないのです。

なので、金利が払ってもらえれば、融資してくれるので、「融資してくれるからと言って、不動産投資事業がうまくいくという訳ではない」のです。

上記の場合で、困っているなら、今からでも金融機関と相談したほうが良いです。利息も高い状態ならば、借り換えを含めて、他行にも相談したほうがよいです。

確かに、自己責任と言われればそうですが、金融機関に相談すれば現状よりは改善します。まず、相談してみましょう。

【失敗例その2 Bさん】サブリース(家賃保証、空室保証)なのに、家賃の値下げを迫られた

公務員、会社員のかたで、地方のアパート一棟を所有の不動産投資をしている方に多い失敗例が、サブリース(家賃保証、空室保証)なのに、家賃の値下げを迫られたというものです。

地方では、大手のアパート会社は人口減少に転じるというのに、未だに、田んぼなどがあると、どんどん地主さんにアパートを建てさせようとしています。要するに、供給過多なのです。

供給が多いので、当然、立地がいいところには入居者が入りますが、立地が悪いところは、同じ建物を建てても、入居者は入りません。

よって、建設当初の家賃を保証すると言っても、それは10年間だけのことであって、その後は、値下げ交渉されてしまうのが多いです。

そのことは、アパート建設の契約をするときに確かに、営業マンは地主に説明はしているものの、供給過多であって、値下げされることが多いことの説明はせず、家賃の変更があることもありますというぼやけた説明しかしません。

結果、他に管理会社を探す方法を知らない人は、言われるがままの値下げをされた家賃額で、契約をしてしまいます。

今回の失敗例は、立地が良いとは言えない場所に、不動産会社の言うなりにアパートを建設してしまったという点です。

確かに表面上はサブリースでの失敗にみえますが、本当の失敗原因はそこではなく、建設した場所が不動産投資するには合っていなかったということです。

建設した場所の立地が良ければ、サブリースであっても、値下げをしないどころか、値上げ交渉をしてもいいと思います。

それどころか、サブリースをやめてもいいかもしれません。強気にできないのは、立地が悪く、入居所が決まらないという事実があるためなのです。

この時本当はどうすればよかったのでしょうか?

まず、地主さんとしては、初めから不動産投資、アパート経営を出来る人はいらっしゃらないので、周りで、アパート経営をしていて、収入を増やすことができている人に話を聞くことから始めるといいと思います。

その方たちの情報はとても貴重で、不動産会社でも、金融機関でもないので、中立の生の意見が聞けます。

その中で、一番いい物件を手に入れられる会社に頼めばいいのです。

1つの会社にしか相談せず、言われるがままにやってしまえば、収入は最大限まで増やすことは無理です。

年齢が高くご自身で行動できない方は、お子さんなどに動いてもらってもいいですね。

先ほどの件では、もしかしたら、土地を売って現金にし、立地のいい物件に買い換えしたほうが良かったかもしれません。

建設した立地がよくないので、入居者が入っていないように感じます。ならば、土地を売って、その現金を元手に、より立地のいい場所で、アパート経営をしたほうがよかったと思います。

立地さえよければ、多少のボロアパートでも、入居者は決まります

不動産会社からすると、サブリース(家賃保証、空室保証)は、たくさん売るための言い回しであって、立地が良ければ、保証を付けても、付けなくてもあまり変わらないということが分かっているのです。

ですが、初めて不動産投資物件を購入するお客さんには、これ以上ない安心させるための良い武器となります。

家賃保証は心理的な障壁を取り払うものであるだけですので、結局立地がいいところに建てることをまずは守っていれば、失敗することはないでしょう。

後は初期投資をどれだけ抑え、金利を抑えられるかにかかってきます。

【失敗例その3 Cさん】銀行から1億円融資してもらった時に気づいた、同じ1億円でも、もっと収入を増やせる他の投資方法があったのに、という後悔

これは、全く詐欺ではないのですが、投資する物件によって、同じ金額を使ったとしても、得られる収入が全く違ってくるのです。

それも「倍以上違ってくる」こともあります。

私は繰り返し何度も言い続けてきていますが、人によって、融資してもらえる金額が違うので、その金額に合わせて、無理のない返済計画で、より利益の得られるものを選んでいくのが大切であると考えています。

特に、東京の区分所有の、新築、中古のマンションは、収益を上げるためには非常に効率が悪いです。

建物自体の立地は確かに、東京にあるため非常に優れており、これ以上ない入居率を目指せるという点では、他はかなわないと思います。

しかし、実際、地方だと入居率が必ず悪いかというと、実はそんなことはありません

ありませんが、東京と比べてだと悪いかと言えば、悪くないのですが、不動産投資物件を購入する方は心配性なので、一番良い土地が一番安心するのでしょう。

だから、高くても売れるということです 収益をあげるのには、これだと物件を購入した瞬間に、初期投資が高すぎて利益が奪われてしまうので、私の印象では、あまり良い投資、利口な投資とはいいがたいです。

結局、東京で素晴らしい物件を買って、利益があまり上がらない方法でも確かに、不動産投資といえば不動産投資ですが、私は、不動産投資をするなら、より安全でより多くの利益を得られるものをすべきだと考えます。

なので、値段が高すぎて、利益が少ない東京の物件を買う必要はないのです。

それも、東京のマンションではなく、地方のアパートなら、新築区分所有マンション4件分のお金があれば、毎月50万円くらいの収入を得られるのです。

もちろん、好立地を選べば空室リスクがほとんどない状態でできます。

そう言った収益性の高い不動産投資物件をまず、購入していくことで、最後にどうしても、東京でマンションを買いたいというなら、それまで増やしてきた収益物件を処分して、東京でマンション1棟買いもできる可能性が出てきます。

でも、多分そこまで地方で収益が上がってくると、東京で不動産投資をやるのがもったいないこと気づきます。

私は、新築や中古のマンションを調べてみました。そこで、びっくりしたことがあります。

それというのは、東京の中古のマンションで築浅のものだと、相場が2000万円前後です。

そして家賃の手残りが、頭金なしの場合5000円くらいのことが多いようです。

そして、どの会社も言うのは、「ほとんどのかたは複数お持ちになります」といってました。

多いパターンは3室とか、6室のようです。購入価格は3室なら、6000万円前後、6室なら1億2000万円前後ということです。

では手残りはどうかというと、1室なら、2万円、3室なら6万円、6室なら12万円です。1億2000万円以上払っても月の手残りが12万円は少なすぎます

副業の不動産投資で、毎月30万円を増やす方法【不動産投資で成功するには一人では無理。成功に導いてくれる不動産投資で成功している人に相談するのが近道】

公務員、会社員で、不動産投資をしている方で、成功している人はみな、不動産投資を始めるまで、不動産投資のこと全く知らなかった人がほとんどです。

不動産会社で働いていたということではありませんし、大地主だとか、大金持ちだというわけでも有りません。

それなのに、どうして不動産投資で収入を安定して得ることができているかというと、不動産投資をするのに、正しく導いてくれる人に出会うことができたからです。

不動産投資で失敗する原因は、自分の不動産投資に対する、知識経験が乏しく、不動産投資で儲けるために、正しく導いてくれる人がいないまま、始めてしまったということです。

なぜ失敗するかと言うと、成功する不動産投資というものを知らずに始めてしまったからです。

不動産投資で失敗しないために、初心者のかたが知っておくべき知識は

大手の不動産投資セミナーで、マンション、アパート、戸建など色々な会社に行くとよい。しかし、絶対に、即決してはいけない

まずは、聞くだけにすること。不動産投資で、一番重要なのが、自分自身が、不動産投資の知識を多く持つということと、経験をするということです。

そのためにはインターネットや、本から情報を得るのも大切ですが、セミナーに行くのも大切です。でも絶対に即決してはいけません

世の中にはあなたに合った、不動産投資物件はたくさんあり、返済を無理することなく、収益をたくさん得られるものが必ず時間をかければ出てきますので、30社以上は最低見て聞いて比較して、自分の中の1番を決めてください。

そこからが本当のスタートです。そこまでやってもまだ購入するのには早いかもしれません。これ以上ないというところまでやって、不動産投資で成功している人に相談し、それ以上に利益が多い物件がないというものなら買ってもいいかもしれません。

建物の立地

1棟アパートを購入するなら、立地は、特急電車が止まる駅や主要都市の地下鉄の駅から徒歩10分前後圏内にすること。

自動車社会なので、自動車があれば入居者は決まるから、大丈夫というのは間違いです。また、駐車場スペースのない不動産のほうが利益率が高くなります。なぜなら駐車場は利益率が悪いからです。

また、東京、大阪、福岡、名古屋、仙台でないといけないのは中古マンション(新築マンションは儲からないのでやめときましょう)に限ってのことで、一棟買いのアパートでは、それ以外の地方のほうが、土地が安く手に入るため、利益が数百万円~1000万円単位で多くなる。

地方の場合は、重要なので繰り返しますが、特急電車が止まる駅から徒歩10分前後圏内です。これが守れていればこの先50年は大丈夫です。

2棟目を買わないと収益が安定しない物件ならば、1棟目も買わないほうが良い

なぜか、マンションもアパートもそうですが、2棟目、3棟目を買うのが前提になっているものがあります。

一つでは利益が少ないから、その穴埋めで、2棟目、3棟目を購入している方がいます。これではうまくいきませんし、もったいないです。

不動産投資で成功し続けている私は、利益が少ない物を増やすのではなく、一つでも利益の多いものを増やしているのです。

本人たちが分かっていて、自ら進んでやってるのならいいのですが、より安全で、より収入が多いものものが世の中にはあるのに、選べていない人が多いという事実。

不動産投資物件において、大手の会社は安心料として払う為、価格が高く、利益が少ない。逆に、中小の会社のものは、利益が多い

大手になるほど、不動産投資物件を販売する会社の商品は、利益が少なく、中小の会社になるほど利益が多い物件があるという事実。

大手の会社の説明の中に、中小企業で、名前の知らない会社だったので、管理会社が倒産し、大家さんが困ったという事例を挙げて、不安を煽っているころがありましたが、それは、心配することは全くなく、他の会社を探せばどこでもやってくれます

この場合の管理会社は大手でもいいですよ。私はエイブルにお願いしています。

結局、大手の不動産会社が怖いのは、中小企業の収益性の高い物件なのです。

初めに安く不動産投資物件を得ることができるので、管理も大手ができるので、不安を煽っているのです。私と同じ方法にすれば、利益が多くなります。

不動産投資で、儲かったお金を使ってしまうと、お金持ちになれない。それを次の投資にまわせた人だけがお金持ちになっているという事実

私の考えでは、お金や、不動産や、会社に働いてもらうことが出来れば、自分が働くことなく収入が入り、それを増やしていくだけで、どんどんお金持ちになれると考えています。

種のないところに花は咲きません。たくさんの種を撒けた人が、たくさんの果実を受け取ることができるのです。

不動産投資ですら、世の中にあるお金を増やすためのコンテンツの一つにしか過ぎません。

どんどん投資できるものの数を増やしながら、一つづつにかけるお金を増やすのが、一番収益が増えて行く近道だと思います。

初心者が不動産投資を始めてするなら、アパート一棟買いより区分マンションがいいというのは、正しくない

東京の新築区分所有マンションの不動産投資物件を販売している多くの会社は、「初心者は債務が多くなるので、アパート1棟買いよりも、区分所有マンションのほうがよい」と言っていますがこれは正しくありません

不動産投資はリスクが少なく、多くの利益を得られるものでなくてはなりません

ですが、東京都内の新築区分マンションでは利益がほとんどありません

また、売るときも高くることが難しいので、債務が35年後に完済してから、やっと利益を得られるものとなってしまいます。

アパートであれば収益性が高いので、マンションではありえない毎月の手残り収入があり、貯金もマンションより多くできます。

確かにアパートだと、部屋数が多いので、購入価格は高いのですが、収益も部屋数分何倍にも多くなります。

実は、アパートの場合、部屋数が多く、躯体の共用部分(隣り合う壁1つで2部屋分、1階の天井と2階の床で2部屋分など)が多いので、マンションより部屋数が多くなるほど利益率が良くなるのです。

単純に3部屋と言っても、区分マンションを3部屋買うと「1+1+1」となりますが、3部屋のアパートを買った場合はそうではなく、「1+1.1+1.2」のような感じです。

また、アパートの場合、土地自体は年数がたっても価値がほとんど変わらず、価値の高い担保になります。

比較してみてば分かりますが、東京都内の区分所有マンションのほうがどれだけ、割高なのか、利益が残らないのかが分かってきます。

東京都内の新築マンションを進める記事には、アパートは管理が大変という記事を拝見しますが、正しくありません

アパートの管理は、管理会社に任せれば、100室になっても自分の手間は全くありません。私の場合は8年間で0時間です。

また、リスクの上でも、区分所有マンションで、事件、自殺が起き、事故物件になった時は、避けようがないので完全にアウトです。

しかし、アパートの場合は、該当の部屋だけ値段を下げれば他の部屋は下げる必要が無かったり、全体の収益が減るけれど値段を下げることで、入居者の確保は確実にできます。

火事の場合でも、実はハードに燃えると、RCの重量鉄骨マンションだと鉄骨が解けて修繕ができないので全てを解体しなくてはならなくなることがあります。

しかし、木造だと、燃えた周辺だけ修繕することが可能です。全焼なら、マンションでもアパートでも、火災保険で建て直すことができます。

ファミリータイプより一人暮らしの間取りは1Kが収益性が高い

東京都内の中古のワンルームマンションなら、東京都内の新築ワンルームマンションよりも収益性は高い。

東京都内の中古の区分所有マンションのシングルタイプの物は値段が安いので、1棟買いのアパートが手に入れられない方でも購入できる可能性があります。

しかし、中古の物件の欠点は、銀行からの融資が受けにくいため、自己資金が十分ないとできません。

また、中古のため、いきなり修繕費用がかかってくることがあるので注意してください。

不動産投資をするとかかる税金の全て【購入後すぐ払うもの、毎年払うもの】

【不動産投資物件を購入するとかかる税金、購入時直後に払う税金】

印紙代(印紙税)

印紙代は、不動産投資物件の契約書を作成時に張り付けます。

購入した物件の値段で異なりますが、土地建物で7500万円くらいの物件ですと、3万円かかります。1億円を超えると6万円でした。

登録免許税

登録免許税は、法務局で、不動産登記を司法書士さんにお願いして登記してもらうのですが、その時にかかる税金です。

これも建物の値段でかわってきますが、土地建物で7500万円くらいの物件ですとおよそ80万円くらいかかります。

不動産取得税

不動産投資物件を購入した翌年に請求があるのが、「不動産取得税」です。愛知県の場合は、愛知県から請求があります。

値段は土地建物で7500万円の物件ですと、およそ100万円くらい、1億3000万円の物件で200万円くらいかかりました。

【毎年払うことになる税金】

固定資産税、都市計画税

毎年4月ごろから基本年4回の分割で支払うことになる(一括も可)。

金額の目安は、築20年、土地70坪2DK4部屋で、「固定資産税」と「都市計画税」を合わせて年額およそ35万円くらい払うことになります。

住民税、所得税「確定申告、償却資産申告も忘れずに」

家賃収入は、事業税として、「確定申告(青色申告)」をすることになります。

公務員、会社員のかたは、まず職場の年末調整をして、その上で、年明けの1月中に不動産投資物件に付属する、フェンス、街灯、アスファルトなどの「償却資産の申告」を、市区町村役場の資産税課にするのですが、不動産会社より償却資産に必要な資料をもらって、税理士さんにやってもらう必要があります。

それが出来たら、その「償却資産の申告書」の控えとともに、2月に入ったら税理士さんに、年末調整と、銀行への返済計画書、保険料の支払い証明、銀行口座の1年分のアパートに関する入出金履歴のコピー、アパート管理会社に作ってもらう、確定申告関係資料などを提出する。

後は、税理士さんが申告をやってくれます。愛知県では税理士さんへの報酬は大体18万円くらいかかります。大阪では8万円と聞きましたがずいぶん違いますネ。

売却時にも税金が

バブル期に、不動産を売ったり買ったりが原因で、不動産の高騰を招いたということがあり、急激な不動産の高騰を抑制するために、短期で不動産投資物件を売ると税金が高くなっています。

購入から5年未満の「短期譲渡」だと40%、5年以上の「長期譲渡」だと20%の課税されます。

公務員の時に、副業の不動産投資だけで年収2000万円だった、行政書士で投資家の天野ひろしです

退職した現在は、副業の不動産投資だけでも年収4000万円を超え、数年の内に年収1億円が実現できるところまでになりました。

今は私の主催するコミュニティのメンバー全員を100歳まで年収500万円お金を増やせる仕組みを作らせています 間もなく実現できそうです

不動産投資を成功させるには、優良物件をものすごく安く買い、金利を低く抑えることです

私が不動産投資を成功させているのはこの「優良物件をものすごく安く買い、金利を低く抑えること」が出来ているからです。

これが出来たのは、私が公務員だったからです。

不動産投資で成功させるには、こうすればいいんだというお手本を見て、マネすれば成功できるのだと私は思います。

なので、

あなたが成功するために必要なことをまとめました

私が実際に副業の不動産投資で許可を取って年収2000万円にした経過をまとめたものです(退職後、副業の不動産投資の年収4000万円にしたことも記載)

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