公務員の時に、副業の不動産投資だけで年収2000万円だった、行政書士で投資家の天野ひろしです
退職した現在は、副業の不動産投資だけでも年収4000万円になりました。
アパート5棟（57室）、太陽光、駐車場です。
今は私の主催するコミュニティのメンバー全員を100歳まで年収1000万円お金を増やせる仕組みを作らせています 間もなく実現できそうです
私が不動産投資で成功させてきた経験から、一問一答形式で回答していきます。
Q 私は大手企業で働くサラリーマンなのですが、会社で副業が禁止のようです。アパート事業をすることは、やはり無理なのでしょうか？
A 副業禁止であるなら、本業を辞めたくないのであれば、ご自身でアパート事業をやるのは無理です。
インターネット上では、とても良心的な会社の情報でも、ご自身で問題なくやれますなどと書いてあるようですが信じてはダメです。
コンサルタント会社でも、正しい情報を知らない方が多いので注意してください。
アパート事業は無理してやるものではありません。
実際に私が公務員なのに、年収が副業のアパート事業だけで、許可をとって年収を2,000万円まで増やせたのにはコツがあります。
似たような情報はネット上でみさせていただきましたが、どれも自分でやったことではないか、たまたまやれてしまったとか、再現性のとても低いものです。
あなたにとって、あなたにピッタリ合わせた、オーダーメードの回答でないと意味がありませんので、注意してください。
もし、自分で会社に確認が難しいなら、その確認方法も私ならお教えできます。このサイト右上の「ご質問をどうぞ」から、メールをしてください。無料でご相談に乗ります。
Q アパート事業をする物件を買うなら、東京、大阪などの大都市の物件と、地方の物件では、どちらを購入したほうがいいのですか？
A アパート事業をやる目的は、より多くのお金を、安定して稼ぐようにすることです。
ですから、これについては、初期投資を低く抑え、収入が多く得られる物件なら、地方のほうが稼げます。その場合は、アパート事業に限ります。
では、実際どれくらい儲かるかと言いますと、東京で、区分所有のマンションを買うのはできても、アパートを建てるのは今では難しいですよね。
それだけでも勝負はついた感じがします。
大手のアパートメーカーで新築の区分所有マンションは1室2800万円前後、月の家賃7万円くらい。対して、名古屋のアパート新築土地付きで、1K 6室7500万円、月の家賃35万円。
比較しにくいので、マンション3室なら、2800万円×3＝8400万円 月の家賃7万円×3＝21万円ということです。
東京の投資用の新築マンションが儲からないかが、分かります。
実は、この大手のアパートメーカーでなければ、もう少し建築コストを抑えられるので、マンションとの差は、更に開きます。
Q 木造のアパートを買うべきか、RCのアパートを買うべきか分からない。
A アパート事業をやる目的は、より多くの収入を、安定して稼ぐようにするということです。それぞれのコストを見ていきましょう。
まず木造のアパートの場合、躯体の強度上2階建てまでとなります。そうすると、必然的に、横に広げるしかありませんので、土地を安く仕入れないと、収益性が悪くなります。
対して、RCの場合は、縦に伸ばすことができますので、3階以上が可能です。4階ももちろん可能です。
その分、土地が小さくても建設できることが多いので、地価の高い大都市向きだと言えます。
しかし、縦に伸ばすと、住民が昇降するのに苦労するため、エレベーターを設置しないといけなくなります。
そこそこのエレベーターでも、1基1,000万円くらいはしますし、メンテナンスも年間で60万円以上はかかってしまいます。
また、木造のアパートの場合は、解体費用がとても安く、1K20部屋くらいの規模のものでも、400万円くらいで解体出来ますが、RCの場合は最低1,500万円以上はかかってしまいます。
木造の場合の「償却資産」による、税金の控除の年数が22年、銀行の融資の年限もそれくらいを基準に算定される。RCの場合の償却資産の控除年数は、47年と年数は長いが、木造より1年分の控除額は少ない。
それでも、金融機関からの融資の年数は木造よりも長くしてもらえることが多い。
建てる場所の面積、地価などによってどれを選ぶかだけであって、木造がいいかとか、RCがいいかとかではなく、トータルで残るお金が多いの少ないのかで決めることが大切です。
売ることを前提に考える場合でも、老朽化している物件だと解体費用を値引きするように言われることがあります。十分注意してください。
Q アパート事業をする場合、何室ぐらいのアパートを買えばいいの？
A 戸数は多いほうが収入が多くなるので、多いほうがよいと思います。
後は、一戸の間取りが小さくて、地下鉄の駅や、特急電車の止まる駅から歩いて10分以内の立地で、あとは、ご自身のお金がどれだけ用意できるのか、銀行から融資してもらえるのかを元に、初期投資がいくらかかって、銀行への返済と、税金や、修繕積立金を差し引き、手元に残るお金が自分にとって、満足のいくものなのかどうかで、決めるといいと思います。
名古屋あたりの、地下鉄から徒歩10分以内の新築アパートの部屋数とそれに対する土地建物を含めた平均的な価格は、
・４戸 → 4000万円くらい
・６戸 → 6000万円くらい
・９戸 → 9000万円くらい
これは利益が出るギリギリのラインですから、この平均的な価格の物件では儲かりません。優良物件をこれよりかなり安い値段で買う必要があります。
Q 自分の収入で、アパートを買う場合、銀行からの融資を１億円を超える金額でも受けられますか？
A まずは、購入する物件の収支をみます。
戸数が多くて収益が高く、それを販売してくれる不動産会社が、金融機関との取引が多く、信用されていて、ご自身の収入が700万円くらいでも、預貯金が1,000万円くらいあり、家土地などの資産もあって、金融機関とご自身が今まで行き来があり、信用度が高ければ、１億円くらいなら可能性はあります。
また、不動産会社が手掛けてきた、アパートが収益性が高く、一度も支払いが滞ることが無いのであれば、銀行はとても安心してくれます。
銀行が安心してもらえることで、融資が有利になるのです。
ご自身の年齢が高いと１億円の融資に対して、頭金を2,000万円以上出すよう指示があります。同じ投資物件でもメガバンクだと半分出すように言われることが多いです。
特に、身近な金融機関である、信用組合や、信用金庫ならばより可能性は高いと言えるでしょう。
しかし、上記の条件が全て整わなければ、難しいことがあります。
まずは購入する予定の不動産会社に融資の相談もするとよいでしょう。あなたに代わってあなたに有利な融資をしてくれる銀行を探してくれます。
Q アパート事業をするのに必要な諸経費はいくらくらいかかるの？
A 購入する金額に比例して不動産会社に支払う仲介手数料が高くなるのと、翌年の不動産取得税と、アパートを新築したなら、入居者が入り家賃収入が入るまでに、金融機関への返済は開始してしまいますので、そのお金もいりますので、購入した建物と土地の価格が7500万円ぐらいなら、500万円ぐらいはすぐに必要です。
Q 本当に、入居者が入ってくれて、家賃が入るのかとても心配です。本当に大丈夫でしょうか？
A 入居者が入るかどうかは、始めてみないと誰も分かりません。信頼できる不動産会社は、今までの経験や実績から、入居者を集めるためにはどうした良いのかを知り尽くしています。
ご自身がすべきは、ご自身が不動産投資を事業としてやる気持ちになって、ご自身で学習し、経験し、成長することで、不動産投資物件を販売している会社の言っていることが正しいのか、間違っているのかを判断できるようにすることです。
その二重チェックができれば、心配しなくてよくなります。
不動産投資物件が、１棟また１棟と増えていくと、安心感が増してきます。
それというのは、収入が増え、支払いがこれくらいで済むと、自分自身で分かってくるようになるので、初めのころは支払いが出来なくなると心配で、貯めていたお金も、次の投資にまわすことができるようになってきます。
そこまでいけば、後は、その成功体験を同じ手法で増やしていくだけです。
Q もし、銀行への支払いが出来なくなってしまったら、どうなってしまうのですか？
A まずは、アパート収入から、次にご自身の収入、次に連帯保証人の収入から返済をしないといけません。
それもできず、債務不履行ということで、担保として抑えられていたものを処分されて、返済に回されるのと、連帯保証人となっていた人も支払いに応じなければならなくなります。
初めて不動産投資をするかたは皆サブリースを利用するのはこのためです。私も、１棟目と２棟目にはサブリースを利用しています。
区分所有のマンションだと、１部屋しか持ってませんので、１部屋空いてしまったら大変ですが、アパートの場合で４室のものなら、一部屋空いても、残りの３部屋で、返済できてしまいます。
不動産投資物件を持つ棟数が少ないので、こういった不安が出てくるのです。
どういうことかというと、
例えば、毎月40万円の収入が入ってきて、毎月の銀行はの返済額が20万円で、不動産管理会社への管理料、税金、修繕積立金など支払った残りが、毎月10万円残る物件が、３棟所有できると、例え、１棟が何らかの原因で、使えなくなったとしても、他の２棟からの手残り10万円づつが２か所なので、20万円を充てることができるので、返済ができてしまいます。
それがもし４棟なら、更に、手残り10万円も残ります。リスクを減らすのは、所有する不動産を増やすことで減らすこともできるのです。
私の考えでは、今説明した通り、収益性の良いアパートが３棟以上あれば安心できるのかなと感じます。
Q 固定資産税は毎年どれくらい支払わなくてはいけないのですか？
A 家などをお持ちの方は、アパートの場合でも、計算方法は全く一緒です。
例えば、人口40万人くらいの地方都市で不動産投資物件をお持ちの場合、固定資産税だけでなく、一緒に都市計画税も払うことになります。
敷地面積70坪、2階建て軽量鉄鋼2DK4部屋で、築20年の物件場合なら、固定資産税と都市計画税の合計が年間35万円くらいになります。
Q アパート事業をする物件の価格がとても高く感じ、1億円に近い借金を抱えるのがちょっと怖いです。でも、不動産投資に興味があるので、どうしたらいいのか迷っています。
A リスクが高いと感じ、迷うのならば、やめたほうがいいです。私の場合、1年以上も迷っていたので、徹底的に迷ったほうがいいです。
迷うのには理由があります。自分が不動産投資について、分かっていないのが一番の原因です。
特に、その投資物件が毎月の家賃収入がたくさん入り、毎月の諸経費、税金、解体費用まで計算しても利益は十分で、建物と土地の値段も手ごろで儲かる物件であるのか、立地もよく、建物も立派で、家賃は毎月たくさん入りそうだが、建物と土地の価格が高く収入に対して支出が多いので、儲からない物件であるとかくらいは分からないといけません。
この辺りが分かってくれば、トータルで、収入が多く、支出が少ない物件を選べばいいのだなということが分かるので、儲かるのであればやれますよね、儲からないものを選ばなくて済むようになれば、債務も味方につけられますので、その時点で始めればいいと思います。
ちなみに、実は、不動産投資よりも、もっと怖い借金を皆さんは既にしている方は多いのですよ。それは、ご自宅の「住宅ローン」です。
不動産投資の場合は、毎月入居者のかたがあなたに代わって銀行への返済をしてくれますが、住宅ローンはあなたが払うしかないのです。
また、自宅の場合は、最終的に債務が終わったら、土地と建物という資産が残るという意見もありますが、所有する限り固定資産税などは結局払い続けなければなりません。
自宅が収入を生み出さないのに税金と修繕費は払わないといけないわけです。自宅を売る場合、築浅でもよくて2,000万円くらい、悪いと数百万円でも売れません。
対して、不動産投資物件は、銀行への返済が終わると、家賃収入が丸っと自分のものになるので、収入が増えます。 また、売るときも、数千万単位で売れます。住宅ローンほど、不動産投資は勇気がいりません。
Q 結局、誰に聞いたら、アパート事業で成功できるの？
A ご自身が、アパート事業について初めに聞くべき場所は、大手の不動産会社だと思います。但し、その会社の営業マンが気に入ったとしても、絶対に即決してはいけません。
必ず、営業マンはクロージングをかけてきます。
その時に必ず言うのが、「この物件は人気があり、他のお客様も購入したいとおっしゃっています。今なら、購入できるかもしれませんが、来週ですと分かりませんので、早めのご決断が必要です」と言ってきます。
でも、実はその物件以外にあなたに合った、その物件よりも収益性の高い投資物件というのは必ず出てきますので、まずは気のすむまで、比較検討をしていくことが大切です。
その中で1番というものを見つけ、後はその後に出てくるもの、会社と比較して1番のものを入れ替えていく作業をします。
そして、これ以上ないと思った時こそ、買い時です。良い物件を手に入れられればリスクも減ります。
大体ほとんどの、不動産投資の失敗をしたという感想のかたは、破産をしたというものではなくて、思っていたより、収入が少なかったとか、毎月の返済がこんなにきついとは思わなかったという感想ばかりです。
ならば、収入が自分の中で充分な不動産投資物件を見つけるまで、買わなければいいだけのことです。リスクをとったり、無理してやる必要は全くありません。
私の場合は、頭金を100万円だけ支払って、毎月40万円の家賃収入が入ってきて、銀行への支払いが、25万円で、税金などを差し引いて、毎月10万円が残る物件を購入しました。
私の中では、毎月必ず10万円が残るので、とても満足しています。
この物件でさえも、入るお金が少ないなと思うのであれば、それ以上お金が入るものを探せばいいと思いますし、そんなに毎月お金が貯まる物件があるんだと思われた方は、今検討している物件があまりよい物件ではないことが分かると思います。
アパート事業を成功させるための正しい情報が聞ける人はここにいます
なぜ、私が収入が多くて、手残りが多い物件を手に入れられたかというと、自分がいつも、理想の収益が得られる物件を探すために、時間をものすごくかけたから、結果が出てきただけです。
私の場合は、比較検討を100社以上、かけた時間はおよそ１万時間くらいです。
これを簡単にショートカットをするなら、お金を払ってコンサルタントにお願いするのがいいです。
ただ、広告費をかけすぎている不動産投資コンサルタントや、自身の収益を上げられていない不動産コンサルタントはやめたほうがいいです。
ビジネスの基本で、実際に稼げている人に聞かないと意味がありません。
目安は、年収3,000万円以上、金利1.0％以下の人だと思います。
なぜなら、3,000万円を超え、金利1.0％以下の低金利で借りられているということは、銀行が融資をたくさんしていることから、銀行からも信用してもらえている人だからです。
また、収入が少ないコンサルは、お客さんから多くのコンサル料を取ってやろうとがっつくので、気をつけましょう。
ここで注意です。そのコンサルの利用している銀行が、スルガとか、ノンバンクのオリックスであるなら、誰でも借りられる、信用度の低い人でも借りられる金融機関なので、問題です。
実績が出てないのに、人に教えられるはずがありません。 そんな信用度の低いコンサルなんて受けたくないですよね。
私は不動産投資だけで、現在年収4,000万円以上、新たに購入した不動産投資物件は他の担保なしで銀行の利息も0.65％にすることができました。
2017年の3月まで公務員でしたが、その時でも、副業の不動産投資だけの年収2000万円以上で、利息が0.775％でした。
確かに年収は私よりも稼げている人は多いでしょうが、無理に、スルガ銀行で金利4.6％、オリックス銀行で2.4％の利息で不動産投資をしているかたがほとんどです。
このやり方だと、利息が少しでも上がったら、返済できなくなり、破産します。
私の場合は、不動産投資で稼げている人の中でも、日本でもトップクラスの利息の低さ、銀行からの信用度が高い人間であると自負しています。
なので、他の不動産投資家の半数以上が破産しても、私は生き残るノウハウを持っています。
そんなリスクが少なく、安全な方法で皆さんも不動産投資をしたくないでしょうか？
私は不動産会社でも、コンサルタントでもありませんので、不動産会社や不動産投資のコンサルタント会社が正しいことを言っているかどうかを中立な立場で、正しく判断できます。
私は単なる「行政書士」で、不動産投資がうまくできていて、ビジネスもうまくやれているだけの人間です。
世の中に多い疑問が、結局誰の話を聞けばいいのか分からないというのがあります。
私も、初めて不動産投資を始めたころ苦労したので、みなさんのリスクを減らすためのお役にたてるといいなと考え、そんな疑問を解決する場所を私がここに作りました。
不動産投資を成功させるには、優良物件をものすごく安く買い、金利を低く抑えることです
私が不動産投資を成功させているのはこの「優良物件をものすごく安く買い、金利を低く抑えること」が出来ているからです。
これが出来たのは、私が公務員だったからです。
不動産投資で成功させるには、こうすればいいんだというお手本を見て、マネすれば成功できるのだと私は思います。
なので、
あなたが成功するために必要なことをまとめました
私が実際に副業の不動産投資で許可を取って年収2000万円にした経過をまとめたものです（退職後、副業の不動産投資の年収4000万円にしたことも記載）
▼【公務員が不動産投資で許可を受け年収2000万円にした方法】【実際の許可証も見られます】▼
あなたが成功するために必要だと思う最新情報をメルマガで提供してます
このサイト右上にあるMENUから「メルマガ登録」し、そのメルマガから私が公務員の時に副業の不動産投資だけで年収2000万円にし、2019年11月現在、年収4000万円にした「不動産投資情報」私の主催するコミュニティメンバーが成功している「仮想通貨」「FX」などでお金を増やす情報。私がどんどん収入を増やせている理由「お金を増やすための思考」を受け取れます
コメント