公務員の時に、副業の不動産投資だけで年収2000万円だった、行政書士で投資家の天野ひろしです
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最近ものすごく悪質な不動産会社は減ったように思えますが、確かに詐欺ではないのだけど、利益が少ない投資物件を案内する不動産会社はたくさんいます。
どこの不動産会社に頼めば、より多くの収入を得られるのかとか、高収益で優良な不動産投資物件を買うことができるのかとか、全く分からないので、困られている方が増えているようです。
そのまま考えていても何も前に進みません。まずは、より多くの収入を得られる不動産投資を選ぶために必要な、自分の行動すべきことのポイントを絞って、チェックしていきましょう。
初心者が、不動産投資物件を探す時に、やってしまう4つの間違った行動
【ポイント1】インターネットを使って不動産会社や、投資物件の検索するが、実際に現地に行って確認を、一度もしたことが無い
注意しなくてはいけないことは、インターネットで調べることで出てくる物件は、最低限の情報でしかないので、現地に直接行ってみないと、本当に購入してもいい不動産投資物件なのか分からないことがたくさんあります。
例えば、物件の近隣に、飲み屋が多くあり、昼間は静かだったのにもかかわらず、外で騒いでいるお客がいたり、酒に酔って気分が悪くなり、嘔吐したものが、道端に残っていたりするような場所もあります。
ネット上に掲載されていた写真は、完成当時の物で、20年近くたった今とでは大きく違っていることもあります。こういったことは少なくなっているようですが、未だにあるようです。
写真のトラブルで他にあるのは、写真の撮影時に、写るとまずいものを避けて撮影していることです。
例えば、写真に写した方向から少しずらしたところのベランダに、住民がかたずけないで放置している、冬用のスタッドレスタイヤが現地にあったり、ごみの集積場所に、収集指定日以外の日にゴミが山積みになっていたり、マナーの悪い住民の自動車が、指定の位置に止まっておらず、注意の張り紙対応中であったりなど、きりがないこともあるのです。
入居者には色々な人がいますので、特に悪質な方がいると、隣の部屋などが空き部屋になるような原因になっている場合もあります。
多い物では音の問題で、隣の部屋のかたとけんかになり、収拾がつかなくなって、出て行ってしまうことはよくあります。
壁が薄くて音が筒抜けのような部屋でも全くトラブルにならないアパートがあると思えば、防音がきちんとされていても苦情になるアパートもありますので、入居者のトラブル報告なども聞き取らなくてはならない大事なポイントです。
このようなトラブルがある物件を売る不動産会社は、契約してからもその事実は知らなかったという回答をする会社もあるようです。購入したら、確認をしなかった自己責任です、注意しましょう。
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ポイント2 高利回りとうたわれている物件ばかりを選ぼうとする
結論から言うと、中古で高利回りの不動産投資物件だとすると、ほとんどの場合は、利益が少ないとか、今はいいけど、RC(重量鉄鋼のコンクリート)の建物だと、解体費用だけで何千万以上するものなどがほとんどで、出費が莫大にかかり、せっかく毎月得ていた利益がほとんど奪われてしまうのです。
不動産会社の説明している資料が満室時の利回りであって、実際の物件は空室だらけであるので、本当は利益があまりないとか、そういった話になることが多いです。それも、詐欺にならない程度の、詐欺ぎりぎりもので破産に追い込まれる医者や公務員の方もいます。
逆に、今はボロボロのアパートで、家賃も安く、半分以上の部屋が空き部屋であっても、かなり土地と建物を安く買うことができ、きれいにリフォームして、ただ同然だった家賃と、ほとんど空き部屋だった部屋を満室にして、利益を得る方法を推奨している不動産会社も増えてきています。
利回りの数字にとらわれずに、毎月の家賃収入が具体的にいくらであるとか、税金や、修繕費で具体的にいくらかかるとか、解体や立て直すのにいくらかかるのかなど全てを把握したうえで、そのあと引き続きその不動産を持ち続けていくのか、売却するのかなどを計画的に進めてゆくのが正しいので、そういったプランが出せる不動産会社が理想であると言えます。
ポイント3 銀行が自分に融資してくれる金額以上の物件を選ぼうとする
銀行が融資してもらえる金額以上の物件を手に入れようとすると、どうなるかというと、自己資金を全てその投資物件の購入に充ててしまうことになる事が多いです。
これの何がいけないかというと、急にその不動産についてお金が必要になった時に、払えないことが危険です。中古の不動産投資物件によくあるのが、買ったとたんに、給水ポンプが壊れたとか、退去する人が出て、家賃収入が減ってしまうとかがあります。
また、結構忘れがちなのが、翌年に請求の来る、不動産取得税、毎年払うことになる固定資産税などもあります。手元に十分それくらいの急な出費が払えるだけは残したうえで運営しないといけません。
区分所有のマンションの場合なら、1部屋しかなくいきなり空き部屋となってしまうと、途端に家賃収入がなくなるので、自腹で払うしかなくなるのがとても怖いです。
その点、アパート1棟買いの場合であれば、規模によって何部屋もあるわけですから、1部屋くらいが空いても、誤差ですんでしまう場合もあります。
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ポイント4 大手の不動産会社の物件しか選ぼうとしない
これについては、安心できる不動産投資物件を購入することが第一で、利益は少なくてもいいのであれば、何も問題ないです。
しかし、多くのかたは利益は少しでも多くて、安心できるものを選びたいはずです。でも、実は、この安心して購入ができる物件ほど、利益は少ない傾向にあります。
そして、この誰もが安心して買える不動産投資物件を売っているのは、大手の不動産会社になります。誰も聞いたことが無い会社と、誰もが知っている有名な会社だったら、みなさんはどちらを選びますか？知らない会社を選ぶ人は少ないかと思います。
大手の不動産会社の建てる物件は優良な物件に間違いないです。でも、この優良な物件が必ずしも、あなたにたくさんの利益を与えてくれるかといったら、そうでもないことがほとんどです。
ですが、初めて不動産投資をするような方だと、無名の会社で購入する勇気はないと思います。その心理を突いているのが、大手の不動産会社であり、安心料として、あなたから利益を奪っているとも言えますが、どうでしょうか？
今の私なら、絶対に大手の不動産会社の物件は買いません。なぜなら、無名の会社が優秀であることが、とてもよく理解ができているからです。無名の会社のことが、理解できるまでには何年もの間、自分の中での試行錯誤がありました。
みなさんは、私のように何年も不動産投資の勉強しないといけないような苦労をするくらいなら、大手でと思うのも、選択肢の一つとしてあってよいと思います。
でも、大手の不動産会社は、知名度を上げるための広告費、たくさんいる従業員の給料の支払い、ものすごく高い会社のビルの家賃代などを物件の購入費に上乗せするので、大手の不動産会社が売る投資物件は利益は少ないのは当然のことです。
利益を取るか、安心を取るか迷いますね。でも、私の場合は、私に利益をたくさん与えてくれる無名の会社が大好きです。
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