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元公務員、行政書士で投資家「天野ひろし」OFFICIAL BLOGSITE (株)天野 代表取締役【公務員の時に不動産投資を始め、現在年収4000万円】税金対策が得意

不動産投資の失敗例から学べば、成功する確率が高くなる


公務員の時に副業の不動産投資だけで、年収2000万円稼だった、行政書士で投資家の天野ひろしです。

退職した現在は、副業の不動産投資だけでも年収4000万円を超え、数年の内に年収1億円が実現できます。

今は私の主催するコミュニティのメンバー全員を100歳まで年収500万円お金を増やせる仕組みを作らせています 間もなく実現できそうです

不動産投資の失敗例から学べば、成功する確率が高くなる

私は、今年2017年の3月に公務員を退職し、その年の4月から不動産投資の拡充と、ビジネスも開始し、2019年の12月現在では収入が5000万円以上を安定して稼げるようになりつつあります。

不動産投資は、税金、保険料、銀行への返済を引いても、手残り1800万円くらいです。すごくないですか?

実は、私がしていることは、年収500万円、預貯金1000万円以上の公務員、会社員のかたなら、誰でもできるものばかりです。

私としては、不動産投資のように、ほとんど全自動で、収入を安定して得られる仕組みができたからこそ、他にできることが増え、次々と収入が増やせて行けているだけです。

私は色々な不動産会社のかたと話をすることがとても多いのですが、自分が不動産投資を初めてやっていたことで、大切だなと思うことがあります。

それは、「不動産投資で失敗したかたの話を聞く」ことです。

それも、ものすごくたくさん聞くのが大切です。

失敗談でも、マンションのことだったり、アパートのことだったり、戸建の家のことだったりします。

その中で、とても私は大切だと思うコメントがあって、それは、「他のやり方にしておけばよかった」というものです。

不動産投資というのは、大金が動きますので、ちょっと違ったなということがあっても、なかなかすぐに切り替えるということがとても難しいです。

また、短期間で、すぐに収入が多い物件を手に入れるのは難しいですが、必ず成功するパターンというのはあります。

まずは、自分のことをよくわかった上で、多くの銀行と、不動産会社と、自分との会話のキャッチボールの中で、最高のものが見えてくる感じです。

短時間では難しいといっても、毎日どれだけ不動産投資に時間をかけられるかなので、僕のように毎日何時間も、不動産会社のかたとやり取りをしたり、セミナーなどで情報を集めたりすれば、半年もかからないかたもいると思います。

でも、その時は、まだ始めたばかりなので、その後に小さな失敗が続き、精度を高めていくことで、成功の確率がかならず上がってきます。

実際に公務員だった私が、実際に不動産投資に対して、どうしたら失敗しないのか、どうしたら収入を増やしていけるのか、どうしたらビジネスを成功させられるのかを伝えていきます。

公務員、会社員、サラリーマンが実際にしてしまった、不動産投資の失敗例

私がお世話になっている、不動産会社のかたがたから伺った、「実際にあった失敗例」をお伝えしようと思います。不動産投資を成功させるのに大切なのは、どんどんやってみて、失敗しながら失敗の確率を減らしてゆくようにすることです。

しかし、初めに大きな失敗をしてしまうと、その先に進めなくなってしまいますから、他のかたがやってしまった失敗例をどんどん吸収して、失敗確立を減らすようにするのが、とても良い方法だと思います。

不動産投資で「失敗する確率が減るということは、成功する確率が上がる」ということです。 先人たちの失敗を生かして、あなたの不動産投資の成功につなげていきましょう。

投資物件がボロ屋だと、リフォームにかかる費用が想像以上になるので注意

【失敗例Aさん】

東海地方の、中古の戸建で、不動産投資を始めたかたがいます。間取りは駐車場が車2台分あり、間取りは5LDK、押し入れなども各部屋についています。

値段は土地と建物合わせて1000万円くらいと、近隣の相場に比べ結構安く買えます。

特急電車が止まる駅から徒歩30分以上かかる場所ですが、自動車の保有率の高い地方なので、立地は気にせずに購入したようです。

スーパーも比較的近くにあり、中学校もあり、家族で住むにはとても良い立地であると言えます。

建物は築40年以上たっており、投資物件として購入したのですから、借りてもらうためには、リフォームをする必要がありました。

そして、購入した不動産会社のかたに頼んで、リフォームの見積もりをしてみると、そのリフォーム代は500万円くらいになるとのことでした。

それでは賃貸に出しても、利益が少なくなってしまうので、最低限必要な家の中だけで、見積もってもらったところ、それでも300万円近くになってしまうということでした。

中古の木造の戸建て物件で、築22年以上経ってしまっている場合、償却資産の観点から、銀行からの融資が受けられないことがあります。 

そのため、ほぼ全額自己負担で行う人もいるようですが、購入してからの出費が意外にかさむということを計算に入れていないので、多くの現金を投入したのにも関わらず、利益が生まれないということが起きてしまっています。

そのまま、リフォームせずに8万円で貸し出してみた

そこで、今回の大家さんは、家賃を8万円に設定して、更に、入居者のかたの希望に応じて、リフォームをするという作戦を取りました。

この作戦が功を奏し、入居者のかたが、家賃が安いほうがいいというので、家賃を8万円のそのままで、リフォームを1円も払うことなく、そのままの状態で借りてもらうことができました。 

近隣の戸建ての家賃相場が、12万円くらいの場所であるため、うまくいったということです。

でも、この時の大家さんの機転が利かず、無駄にリフォームをして、リフォームをした分を家賃に上乗せしていたら、家賃が高く、借り手が長期で見つからないとか、借り手が見つかっても、利益が残らないと言ったことが起きたと思われます。

「リフォームは絶対にやらないといけないわけではない」ですね。

不動産投資において、戸建のボロ屋でも、必ずしもリフォームしたほうがいいとは限らない

会社員のかたの大失敗例 先ほど出てきたケースにとても似ていますが、このパターンは本当に多いですね。

例で出てきているのは、戸建の建物ですが、中古の物件(中古の区分所有マンション、中古のアパートも)であれば全てに当てはまる事なので、参考になると思います。

【失敗例Bさん】

地方で、一般的な戸建の建物を土地の値段を含めて、1100万円で購入し、家賃が毎月12万円入り、銀行に毎月9万円ほどの返済をしていました。

やはり、戸建の建てものは、人気が高く、多少ぼろくても、借り手が現れます。

ギリギリですが、固定資産税を払ったうえでも、手残りが出るだけはあったので、10年後には銀行への返済が終了する計画が順調だったので、返済した後、毎月12万円が手に入ることがとても楽しみに感じていました。

しかし、借りていた方が退去してしまったので、退去ついでに、少し欲が出てしまい、持っていたお金を全部使ってリフォームをして、家賃を15万円くらいで払ってもらえるつもりでいました。

200万円もかけただけあって、キッチンも、風呂も、トイレも洗面台も最新型となり、いままでの、昭和の香りのするものとは大違いです。

これなら絶対借り手が喜んでくれるだろうと思っていましたし、すぐに入居者が決まるだろうと思っていました。

しかし、3カ月たっても借り手が現れません。既にすべての預貯金をリフォーム代に充ててしまっているので、銀行への返済が出来ずにいます。

結局、入居者が決まるまで、親にお金を一部工面してもらい、返済にあてました。なんと入居者は半年たっても現れませんでした。

原因は家賃が15万円で高いからでした。

結局12万円にもどすことで、入居者が決まりました。近隣の家賃相場というのは結構的確な情報のようです。

きれいにリフォームしても家賃を高いと、入居してもらえるとは限らないということです。

何もせずにいれば、手元に200万円あったのにとても残念な結果でした。という話でした。

ほかの文章でも同じようなパターンがあります。本当に、リフォームは近隣の相場とよくにらめっこして、勝手な自己判断とか、無責任な人の話を聞くことなく、入居者の気持ちに立って考えるべきだということです。

入居者の立場に立てば当然、きれいにリフォームをして有ったほうがいに決まっていますが、リフォームして家賃が高いよりも、家賃が安いほうがよりいっそう大事なことだということです。 失敗例は本当に勉強になります。

新築のワンルームマンションの購入価格から値段が下がるのが分かってなかった

最近はやりの東京の区分所有新築マンションを2800万円で購入された方の話です。

【失敗例Cさん】

東京という土地は、地価がとても高く、地方に住む方はみなあこがれを持っているようです。 頭金を500万円はらい、毎月の家賃から、税金、修繕積立金、管理料などを差し引いた、手残りが10000円となっていました。

毎月間違いなく家賃が入ってくることが確認できて、安定した、不動産投資が出来ていたと思います。

ですが、数年たっても、残り30年もこの状態が続くと思うと、もっと収益性の高い他の投資に転換しようと思い、購入した時は2800万円だったものが、今いくらなら売れるのかを確認してみたところ、リーマンショックの直後で、景気の悪い時期だったこともあり、900万円くらい安い、1900万円くらいにしかならないことが判明しました。

この金額では、ローンの完済もできませんし、次に購入する物件の頭金として、入れようという希望もかなえられません。

やむなく、そのまま、この物件を持ち続けることになりました。こんな気分になるなら、新築マンションを2件目を買うなんてことは考えられません。といったことのようでした。

このケースだと、どうするのが良かったのでしょうか?

この場合どうしたらよかったかというと、次の投資を考えていたようなので、それに続くようなイメージができる物件を、最初に購入することが大切でした。

今回のかたは憧れで、買ってしまった部分もありますが、投資は、憧れでやるものではありません。収益の高いものを、なるべく、債務を少なく、初期投資を少なくするのがポイントになります。

その最たる方法が、中古の区分所有マンション1室現金買いなどです。

この方の場合、頭金を500万円入れていたのですから、東京都内で、現金500万円くらいで買える中古のマンションを購入するとか、少しだけ銀行に融資してもらい、現金を持ったまま、その物件を購入するとかができたはずです。

面白いことに、家賃はそんな安い物件でも、さすが東京だと思いますが、5万円くらいで借りてもらえる物件が結構あります。

先ほどの2800万円もするマンションでも家賃は7~8万円くらいですので、ものすごく割安感がないですか?

こんなことも、たくさんの物件を見たり、セミナーに行ったり、不動産会社にたくさん質問をしたから分かるようになっただけで、あなたもできるようになります。

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公務員が「儲かるアパート」を選び,年収2000万円と成功した実例

土地、建物で「売れずに困った」を「解決」できる不動産会社があった


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