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元公務員、行政書士で投資家「天野ひろし」OFFICIAL BLOGSITE (株)天野 代表取締役【公務員の時に不動産投資を始め、現在年収4000万円】税金対策が得意

公務員は「副業禁止」規定があるのに、なぜ私が副業で「1億円」稼げたのか?(ボツになった事業編)


公務員の時に副業の不動産投資だけで年収2000万円だった、行政書士で投資家の天野ひろしです

現在は、投資とビジネスで年収5000万円を超え、数年の内に年収1億円が実現できるところまでになりました。

今は私の主催するコミュニティのメンバー全員を100歳まで年収500万円お金を増やせる仕組みを作らせています 間もなく実現できそうです

私は地方公務員として20年間勤務していました。

2008年に私の祖父が、農業をしていて、田んぼを多くないのですが、持っていたので、相続税対策をしてあげたり、叔父も同じように相続税対策で困っていたりしており、相続税対策しないといけないのにどうしたらよいのか分からないという事例が多くあったので、自分が代わりに動いてその対策をしてあげているうちに、不動産投資で成功させる方法が自然に身に付いたという感じです。

とりあえず、不動産投資をするために動いてみた

さずがに、不動産投資というのが私も、叔父も、祖父も初めてでしたので、叔父や、祖父には申し訳ないですが、最高によい不動産会社、最高によい物件ではなかったです。

もちろん30社を比較検討したりしながら、6カ月以上毎日1社以上は最低打ち合わせ、相談、建物の収支、建物自体の構造、比較を休みなく続けました。

その中で一番良いと判断したものを、叔父や、祖父に提案したということなので、2、3社だけ見て決めるような、収益性が少ないものではないと自負しています。

叔父の物件は建物が1億2000万円の木造2階建て1K20室で、月の家賃収入は86万円、祖父も似た感じですが、建物が1億2000万円で、木造2階建て1K20室、月の家賃が82万円、もう一棟が、建物が9600万円、木造2階建て1LDK12室、月の家賃が56万円。

土地は叔父も祖父も自分の所有している田んぼに建てました。

この、田んぼを埋め立てるのにも、アパート建築に使える裏技あるのですが、普通にやると、田んぼの埋め立てのお金が400万円くらいはかかりますが、私は0円で埋め立てました。

こういったノウハウは実は、30社も同時に相談していけば、30社のうちの誰かしらから、情報が必ず得られます。

もしこれが、一社だけなら、一社分の情報で終わってしまうのですが、30倍も情報を得られるので、そんなお得情報も30倍の確率で得られやすいと言えます。

これが、今だと累計100社近くまで話を聞いていったので、はじめの30社の時の情報のさらに3倍以上の情報を得ることができました。

更に、話を聞くべき企業、聞いても無駄な企業も分かってきますので、100社近くになったと言っても、聞くべき企業だけで100社なわけですから、より質の高い情報が得られています。

やれば、誰でも身についていくものなのです。2、3社しか相談しないとそのなかでしか選べないし、その中でしか情報を得られませんので、結果が良くないのは当然なことだと思います。

その時に、相続税対策としての不動産投資以外にも、実は比較検討をしていたことがあります。

それは、コインランドリー、駐車場、洗車場、コンビニエンスストア、喫茶店のコメダコーヒー、カレーハウスcoco一番屋、老人介護施設のサービス付き高齢者住宅、も含めて、比較検討する中で、最後にアパートに決めたという感じです。

本当にまじめに検討しました。

なんせ、当時本当に相続税対策のことや、不動産投資のことや、不動産投資をするのに銀行が融資をしてくれることなど全く知らなかったので、思いつくもの全て比較検討して言った感じです。

結果、相続税対策と収益を得るのが目標の場合には一番アパート経営が良いことにたどり着いた感じです。

ここまで入れると1年くらいかかっています。その半年間で、30社の不動産会社を比較検討していったのです。

コインランドリー

コインランドリーの場合、まず必要なのは、店と、洗濯機、乾燥機、両替機、防犯カメラ、お金を回収する人が必要です。

値段としては、建物が小規模のもので、2000万円くらい、洗濯機1台が100万円からいちばん大きい布団もあらえるようなものだと600万円くらいです。

乾燥機も同じくらい、両替機は1台80万円くらい、防犯カメラは当時は記録レコーダーだけでも4チャンネルのもので、30万円くらい、カメラは1台15万円くらい、お金を回収するのは自分たちでやるとしても、合計4000万円くらいは必要でです。乾燥機はガスを使います。

このコインランドリーのメリットは、人件費がかからないという点と、立地的にスーパーの隣に土地があったので、奥様達のついでによれるというニーズがあることでした。

しかし、建設費を銀行から融資してもらえないこと、お客さんが本当に来てくれるのか分からないこと、お天気商売なので、晴れの日が続くと収入が入らないこともあるなど、不確定要素が多いです。

コインランドリーの検討をしていたこの時には、近所のコインランドリ-へ行って、聞き取りアンケート調査をしたのも覚えています。

そのときは3月の終わりだったかと思いますが、晴れているのにお客さんがとても多かったです。

天気が悪くないとお客さんが来ないはずなのに、不思議に思いましたが、聞き取りさせてもらった多くの人は、もう、温かくなってきたので、「こたつの布団」を洗いに来たというものでした。

こたつ布団を持ってくるのにも、天気が悪いと布団が濡れてしまうので、天気のいい日を選んできましたということでした。

こういった調査をすると、自分が思っていたものと違うことも分かって面白いですし、判断するのにとても大事な情報でした。

私も、忘れていましたが、アパート建築の30社の比較検討はこのコインランドリーの聞き取りから始まったと言えます。

駐車場

駐車場のメリットは、設置がとても簡単だということです。

また、駐車場のニーズもあるので悪くないのですが、月極で5,000円がいいところなので、30台とめられるので、収入が月に15万円で、固定資産税が年間で44万円くらいなので、あまり儲かるという感じではないのです。

そこで、タイムズなどのパーキングも検討しましたが、住宅地で、昼間のニーズは見込めないので断念しました。

1日600円で24時間借りてもらえる形にすれば、54万円だったのに残念です。

この通り、駐車場は固定資産税の、地目が雑種地となるので、固定資産税が高くなるというデメリットがあります。

洗車場

洗車場もいいのかと思いましたが、洗車機は1台1,500万円位するのと、ガソリンを入れるついでがあればニーズも見込めますが、ついでが無いと難しいものです。

洗車機の利用料は300円程度から、700円くらいなので、1500万円の洗車機を設置しても、どれくらいで回収できるかは分かりません。

また、洗車機がない洗車場は、田舎なので、自宅の前の道で洗車ができてしまうので、わざわざ洗車場へいくのも少ないということが言えました。

なので、選択の余地は全くなかったです。

コンビニエンスストア

コンビニの店の立地は非常に重要です。人が多く行きかう場所、ロードサイドなら、入りやすく、出やすい場所でなくてはいけませんが、コンビニエンスストアの会社に相談しましたが、今回の土地は、主要道路から一本入ったところなので、出店地としては選択できないという回答でした。

喫茶店のコメダ珈琲

「コメダ珈琲」は、愛知ではとても有名な喫茶店です。

こちらも、フランチャイズや、フランチャイズ出店希望の方の募集などに載せてもらうように相談しました。

やはり、コンビニなどのように、集客が見込める土地かどうかの調査をすることで、収益性がそんなに良くないという判断が出たのと、この土地でやりたいというオーナーが見つからないのと、自分たちがオーナーでやるについても、とても良いものを提供することがしたいと思っても、決まったメニューしかやらせてもらえないという、しばりもあり、そんなに興味がもてなかった部類の商売でしたので、断念しました。

カレーハウスcoco一番屋

こちらもフランチャイズです。

さらに、夫婦で商売をしないといけないという縛りもあります。

だれがやるんだ?ということで、不採用となりました。

店の場所も人通りはよくないので、検討している土地は、結局店向きではないことが分かりました。

老人介護施設のサービス付き高齢者住宅

この「サービス付き高齢者住宅」(サ高住)は最後まで選択肢の中に残りました。

なぜダメだったかというと、人の命を預かる商売なので、任せられる会社、組織が必要になるのですが、 それが手を上げてもらえなかったことにあります。

やはり、施設だけではなく、それに伴う、看護、医療を一体で経営したいところが多く、それが実現できなかったというところです。

施設の建設地は、愛知県でも、医療と看護の病院組織が、愛媛県だったなどで、愛知県で、総合病院で、経営をやめた病院などの跡地に入れればやりたいということでしたが、そんな病院、そうそう見つけられるはずもなく、周りにそんな病院はないので、実現しませんでした。

当時は確かに、サ高住の建設がはやっていたのですが、今となっては、やらなくてよかったと思っています。

建設費は高く、収益性はいいとは言えず、経営者まかせになり、経営者がうまくいかなくなってしまうと、代わりを探すのがとても困難になるので、不動産投資の中でも、うまく進めることができた人の内、余力でやってもいいかなと思える人格者の人向けだと思います。

経営者側も、人が辞めてしまうことが多いので、補充したくても、埋まらず、その穴埋めに、奔走している現実があります。

とても不安定なので、もしやるとしたら、介護をする人の教育ができ、人をいつでも必要なだけ補充することができる会社に任せる必要があると言えます。

そう言った会社が見つけられないのなら危険です。

まとめ

「不動産投資」以外のもので、儲かりそうなもの、自分でできそうなものなどがあれば、選んでもよいと思います。

比較したり、とりあえずやってみたりすることで、一番適した方法が見つかるはずです。

「不動産投資」は、確かに、数千万円から億を超える借金をするわけですので、リスクが大きいと感じる方が多いと思います。

なので、リスクの少なく、やれそうなものがあれば、それでいい場合もあるので、いろんな種類のものを比較検討しないといけないのです。

今回の「相続税対策」においては、「不動産投資」以外の中には、有効な手段がありませんでした。

そこで、別途「公務員は副業禁止規定があるのに、なぜ私が副業で「1億円」稼げたのか?(不動産投資編)」を書いていきます

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