公務員の時に副業の不動産投資だけで年収2000万円以上を稼いでいた公務員ビジネスマン 天野浩史です
現在は、投資とビジネスで年収5000万円を超え、数年の内に年収１億円が実現できるところまでになりました。今は私の主催するコミュニティのメンバー全員を100歳まで年収1000万円お金を増やせる仕組みを作らせています それが間もなく実現することができそうです
最近は小資本の10万円程度から始められ、「仮想通貨を使った投資」や「FXでプロにお願いして増やしてもら方法」など、一年で数十万、数年で数百万、数千万円増やせる月利10％～20％の投資法がいくつか見つかりました。常にそれらと同じレベルの優秀な投資方法を探し続けています。2019年6月現在では4つほど見つかり、私と仲間で実践し、既に毎月120万円以上増やせています。そのため、仲間の一人は本業の年収200万円代ですが、一年以内に最低年収1000万円を超えるところまで来ました。この私の投資の実践記をこのサイト右上のMENU「メルマガ登録」から受け取ることが出来ます。
私もそうですが、「不動産投資」を始めると色んなことを検討する必要があります。その中でも大きな問題としては「空室対策」です。この「空室対策」がうまくできるかで入居率が上がり、収入が増えていくので、銀行への返済の心配もなくなります。ちなみに、私の場合は、入居率としては２棟のアパートは、アパート経営を始めたときから100％の入居率です。とても心強いです。
しかし、築20年経った2DKの中古のアパートは、毎年１室入れ替わりがあり、入居までに３か月くらい空室になる事があります。とは言え、順調なのには変わりありません。 今回は「空室対策」で空室を出来るだけ発生させないコツを見ていきましょう。
不動産投資における「空室対策」で重要なポイント
不動産投資における重要な「空室対策」において、「設備」も重要になってきます。「人気の設備」がついているものと、付いていないものだと、家賃や、その他が一緒なら当然ながら「人気設備」がついているほうを、アパートを探している方は選びます。
「人気設備」は、近年の順位は大きく変わっていません。2017・10・16「賃貸住宅新聞」によると、単身者のベスト5は、
１位 インターネット無料
２位 オートロック
３位 浴室換気乾燥機
４位 ウォークインクロゼット
５位 ホームセキュリティ
です。
５位以内には入っていませんが、単身者では宅配ボックスや２４時間ゴミ出し可能ゴミ置き場が人気になってきているようです。
確かに、一人暮らしだと、昼間は会社か、休みの日は外出してしまうので、留守にすることが多いですので、この２つは欲しいと思いますよね。
とは言え、この「人気設備」は２次的なものであることを、間違えてはいけません。
これ以上ない最高の「空室対策」は
実は「空室対策」をしなくても大丈夫なこともあります。それは、「立地」と「立地における市場調査」がきちんとされていれば、その他の「空室対策」はいりません。
なぜなら、「立地」がよくて、「立地における入居者のニーズ」が出来ているならば、入居者が入らないわけがないのです。
ここで、いくつかオーナーが勘違いしていることがあります。１つ目は、「立地」がいいから、どんな間取りでも必ず、入居者が入ると思っている人がいます。それは、間違いです。
「立地」は不動産投資においてとても重要な要素なのですが、「立地における市場調査」をせずに、建築してしまうと、「空室」を埋めるのに苦労することがあります。
例えば、都心でも2LDKのファミリー向けの不動産投資物件ならすぐに借り手がつくのに、あくまで、ライバルが多すぎて、空室もあるような場所に、間取りが小さいと儲かるからという考えだけで、単身用の1Kアパートを建ててしまうと、苦戦することが最近よく見受けられます。
なので、必ず「立地」と「立地における市場調査」をセットで行うようにしましょう。
過剰な「空室対策」を不動産会社からさせられていないか？
続いて、「立地」と「立地における市場調査」が出来ているのに、無駄に、過剰な空室対策をしているアパートオーナーがいらっしゃいます。
多くは、犯罪率の低いような土地で「防犯カメラの設置」をしていたり、「集中エントランスセキュリティ」を設置していたりするのです。
なぜ、家賃の値段を格段に上げることが期待できない中で、そんな必要が無いと思われるような設備を設置したのか聞いてみたところ、購入した不動産会社が、つけたほうがいいという話をしたので、設置したとのこと。
確かに、毎月の家賃に上乗せできるのならばいいのですが、今回はそれが出来ていないことが、問題です。
このパターンだと、不動産会社が防犯カメラ業者から、いくらか斡旋料をもらう為だけのことが多いようですので、気を付けてください。
繰り返しになりますが、「人気設備」はあくまで、２次的なものです。儲けが出せないなら、設置を待ったほうが良いこともあります。
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