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不動産投資で、金融機関からどうしたら「融資」してもらえるの? 公務員、会社員のかたへ


公務員の時に副業だけで年収2000万円稼いでいた、公務員ビジネスマンの天野浩史です

現在は、投資とビジネスで年収5000万円を超え、数年の内に年収1億円が実現できるところまでになりました。今は私の主催するコミュニティのメンバー全員を100歳まで年収1000万円お金を増やせる仕組みを作らせています それが間もなく実現することができそうです

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今日も「不動産投資」をするのに重要なことについて書いていきます。 まず、不動産投資をするにあたって大切なことがあります。 それは、不動産会社と銀行のかたに、この人になら、協力してあげてもいいなと思ってもらえることが大切です。不動産会社のかたも、銀行のかたも「人」です。その方たちの考え次第で、断るということもできるのです。

そこをよく勘違いしている人は、不動産会社に対して、不動産を買ってやるとか、銀行に対して、お金を借りてやるという態度で出ると、そこに、悪いフィルターをかけられてしまい、よい物件は手に入らず、お金は貸してもらえないとか、高い金利になってしまうなどが起こります。 下手すれば、悪い物件をつかまされるということだってあり得ます。 そんな悪いフィルターがかかったままでは、不動産投資で稼いでいくことは絶対に無理です。

融資条件を聞かれたときに、よく言われているのは、融資条件というのは、金融機関によって様々です。信用金庫、日本政策金融公庫、地方銀行、メガバンク、ノンバンクの順で融資がしてもらいやすくなりますと言いますが、おおよそそれであっていますが、正確ではありません。

融資条件が決まるのは、正確には、あなた自体の能力、購入する不動産会社自体の能力、銀行の能力と、あなたと、不動産会社と、銀行との信頼関係できまります。というのが正しいです。

融資が決まる、あなたの能力とは

まず、あなたが銀行に対して、きちんとお金を返すことができるのかということです。銀行からのチェック要素としては以下の通りです。

金融機関の融資をするかどうかの判断をするチェック項目

預貯金や現金がいくらあるのかということ。
不動産などで、担保の取れるものがあるかということ。
住宅ローンや、自動車ローンがあるかということ。
職業は何をしているかということ。
年収はいくらもらっているかということ。
勤続年数は何年かということ。
不動産事業など、すでに何か事業をしていて、稼げているかということ。

これらを一つづつ見ていきましょう。

預貯金や現金がいくらあるのかということ

貯金や現金がいくらあるのかというのは、とても大切です。 もちろん現金がたくさんあったほうが有利な条件がでることになります。ここで、現金については、銀行に見てもらって確認することはしませんが、融資してもらいたい金融機関の口座に多くのお金が既に入っている状態がとても印象を良くします。 なので、口座にできるだけ多くのお金を入れておくのが良いでしょう。ここで、融資してくれる金融機関が、A銀行で、A銀行の口座の預貯金が50万円しか入っておらず、B銀行に1000万円入っていたとすると、融資してもらえないようなことになりそうですが、実際はそんなことはないです。

ですが、必ず、A銀行になるべく多くの入れておくべきです。 あなたに有利な条件がでるか、あまりいい条件しか出ないかにはとても大きく影響します。融資をしていただいたその後も、あなたと銀行の「お付き合い」というものが慣例としてありますので、A銀行でお世話になっているならば、A銀行に移し替えてあげましょう。 そうした心配りがあると、A銀行としても、快く思ってもらえますので、次の融資に大きく影響してきます。

不動産などで、担保の取れるものがあるかということ

ここで言う不動産は、宅地や建物、貸し駐車場、畑、田んぼ、既に事業をしているならその建物と土地です。ここでは、特に銀行側としては、返済ができない場合、お金に換金できやすいものを選んできます。なので、土地があっても、その土地の一番抵当に既に誰かが設定されている場合は、2番抵当になるかというと、いい土地であってもなかなかなろうとしないこともあります。

土地をたくさんお持ちの方なら、自分の意見を聞いてもらい、この土地とこの物件は抵当に入れたくない旨を伝えれば、金融機関は聞いてもらえますが、土地や建物が、自宅しかない場合は、住宅ローンや、自動車のローンがどれくらい支払いが済んでいるとかが重要になってきます。

住宅ローンや、自動車ローンはお金を生み出さない債務でしかないので、融資してもらっている金融機関以外のローンだとかなり、マイナスの評価になります。 そこで、不動産投資の融資をしてもらう予定の金融機関に、住宅ローンの借り換えしますので、と打診するのも手だと思います。 少しは有利になります。

職業は何をしているかということ、勤続年数は、

この職業を何をしているかで、融資条件が良くなったり、悪くなったりします。 職業だけで言う、融資に有利な順番の、具体例としては、パイロット、医者、弁護士、司法書士、税理士、公務員、会社の社長、重役、会社員、自営業者、農家、パートといった順番が基本にあります。そこに、個人の資産、収入、勤続年数、既に起業している場合には、その事業内容や、そこからの収入などが加味されて、融資金額の上限や利息の利率が決まってきます。

会社員のかたでも勤続年数が長ければ、融資が通りやすくなりますし、医者や弁護士になると、努めて何年もしていないのに融資が通ることもあります。ここで、面白いのが、今だと、銀行からすると、公務員と、会社の社長などが同じぐらいの融資の評価となっているところです。公務員の場合は、収入が少なくても、雇い主は、国、知事、市区町村長で、信用度が高く、夕張市のような破綻の例を除けば、倒産しないので、給料は払い続けられ、返済はしてもらえる可能性はとても高いと言えます。

対して、会社の社長だと、収入が多いのと、事業を行っている能力の高さなどは公務員より評価してもらえるのですが、なんせ倒産する可能性は0にはなりせんので、どうしても評価が低めになってしまいます。それだけに、銀行から融資をしてもらいやすい職種のかたは、不動産投資をしないのはとてももったいないと考えられます。パートのかたからするとうらやましいと思われていると思いますよ。

投資物件を販売する会社自体が銀行に信用されていると、投資をする人がそれほどでなくても融資が通ることがある

次に大切なのが、どこの会社の不動産投資物件なのかということです。すでに多くの不動産を売ってきた実績や、購入した方によい物件を供給してきた実績があり、融資してくれる金融機関との取引が多いか少ないかでも、かなり融資してもらえるとか、よい条件が出るかがかわってきます

購入する不動産会社の評価が高ければ、頭金を多く払わないと、購入できないはずの物件もわずかな頭金だけで購入出来たり、他の銀行だと、2%を超える利息になるものが、1%を下回る利息で済むようになるなどの効果があります。

この、会社というのは、実績があるのは、大手の不動産会社である可能性が高いのですが、個人の不動産会社でも実績があれば利息や、返済期間に大きな違いはありません。私の場合は、金融機関からの信用度がとても高いため、個人の不動産会社の物件を購入しても、金利が高くなるとか、返済期間が30年未満に短くなるとかは全くありませんでした。かえって、はじめのころの大手の会社から購入するときのほうが、頭金をもう少し出すように求められました。

マイナス金利が不動産投資を後押ししている

昔は、「マイナス金利政策」というものはされたことがありませんでした。しかし、今はそれがされています。そのマイナス金利によって、融資をしてもらえることが有利に進んでいるのをご存知でしょうか? 銀行は、使わないお金を日本銀行に預けています。

しかし、その預け先の日本銀行でマイナス金利となってしまうと、銀行は、日本銀行から利息をもらえなくなるどころか、預けている分の利息を払わなくてはならなくなってしまいます。そうすると、銀行としては利益が減ってしまい損なので、日銀に預けるよりも、別の企業、人などにお金を貸して利益を得ようとします。その中で、利益を得やすく、返済してもらいやすいものの一つとして、不動産投資をしている人にお金を多く貸そうという流れになってきているのです。

もちろん、過去に不動産バブルのようなものがありましたので、国から銀行に対して、収益に無理がないか審査を慎重にするように通達が出ている中で行われています。なので、銀行としては、安心して利益の出る人を探しているのです。それが、先ほどの、職業の順番の理由につながってくるのです。

 

まとめ

金融機関からの融資は、あなた自体の能力、購入する不動産会社自体の能力、銀行の能力と、あなたと、不動産会社と、銀行との信頼関係で決まる

銀行がお金を融資してくれやすい職業順位:パイロット、医者、弁護士、司法書士、税理士、公務員、会社の社長、重役、会社員、自営業者。

現在において、「マイナス金利政策」によって、かつてないほど銀行がお金を融資したいと思っている。

 

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