公務員の時「1億円」増やした私が「お金の増やし方」をお教えします

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「不動産投資」銀行からどうしたら「融資」してもらえるの?「1億円」稼いだ、行政書士で投資家の私が解説します 


公務員の時に副業だけで年収2000万円だった、行政書士で投資家の天野ひろしです。2019年末には所有するアパート5棟になります。

現在は、投資とビジネスで年収4000万円を超え、数年の内に年収1億円が実現できるところまでになりました。今は私の主催するコミュニティのメンバー全員を100歳まで年収1000万円お金を増やせる仕組みを作らせています それが間もなく実現することができそうです

不動産投資で大切なのは、あなたが選ばれる人、感謝される人になれことです

不動産投資」で融資をしてもらうのは大切ですが、それも含めもっと大切なことなことについてお話しします。

不動産投資をするにあたって最も大切なことがあります。それは、不動産会社と銀行のかたに、この人になら、協力してあげてもいいなと思ってもらえる人になることが大切です。不動産会社のかたも、銀行のかたも「」です。その方たちの考え次第で、断るということもできるのです。

そこをよく勘違いしている人は、不動産会社に対して、不動産を買ってやるとか、銀行に対して、お金を借りてやるという態度で出ると、よい物件は手に入らず、融資してもらえないとか、高い金利になってしまいます。下手すれば、儲からない物件をつかまされることだってあります。不動産投資で成功させるのは無理です。

融資条件を聞かれたときに、よく言われているのは、融資条件というのは、金融機関によって様々です。信用金庫、日本政策金融公庫、地方銀行、メガバンク、ノンバンクの順で融資がしてもらいやすいと一般的には言われています。

融資条件は、あなた自体の信用力と担保となる資産、購入する不動産会社自体の収入、不動産会社の実績と、不動産会社と銀行の関係で決まります。

融資が決まる、あなたの信用力とは

まず、あなたが銀行に対して、きちんとお金を返すことができるのかということです。銀行からのチェック要素としては以下の通りです。

銀行が融資するかどうかの判断をするチェック項目

● 預貯金がいくらあるか
● 不動産など、担保があるか
● 住宅ローンや、自動車ローンがあるか
● 職業は何をしているか
● 年収はいくらなのか
● 勤続年数は何年か
● 不動産事業など、すでに何か事業をしていて、稼げているか

これらを一つづつ見ていきましょう。

預貯金がいくらあるのか

貯金がいくらあるのかというのは、とても大切です。一般的には預貯金がたくさんあったほうが有利な条件が出やすいです。ここで、現金について私が書かない理由は、現金については銀行は何もチェックしません。チェックするのは預貯金のみです。

ここで、融資してくれる金融機関が、A銀行で、A銀行の口座の預貯金が50万円しか入っておらず、B銀行に1000万円入っていたとすると、融資してもらえないようなことになりそうですが、実際はそんなことはないです。

私の経験ですが、よく、融資してもらう銀行を作り、なるべく多くのお金を入れておくべきだと一般的に言われているようですが、私は融資してもらう銀行の口座が無く、過去に口座を開いたことが一度もなく、家族も口座を開いたことが無くても、融資をしてもらいました。なので、銀行から指示があったらで十分だと思います。

融資をしていただいたその後は、あなたと銀行の「お付き合い」というものが大切だと思います。銀行が、金融商品を案内してきたり、クレジットカードを作るように言って来たら、喜んで参加してあげてください。そうした心配りがあると、銀行としても、快く思ってもらえますので、次の融資に大きく影響してきます。

不動産などで、担保の取れるものがあるかということ

ここで言う不動産は、宅地や建物、貸し駐車場、畑、田んぼ、既に事業をしているならその建物と土地です。ここでは、特に銀行側としては、返済ができない場合、お金に換金できやすいものを選んできます。

なので、土地があっても、その土地の一番抵当に既に誰かが設定されている場合は、2番抵当になるかというと、いい土地であってもなかなか担保として認めないこともあります。

土地をたくさんお持ちの方なら、自分の意見を聞いてもらい、この土地とこの物件は抵当に入れたくない旨を伝えれば、金融機関は聞いてもらえますが、土地や建物が、自宅しかない場合は、住宅ローンや、自動車のローンがどれくらい支払いが済んでいるとかが重要になってきます。

住宅ローンや、自動車ローンはお金を生み出さない債務でしかないので、融資してもらっている金融機関以外のローンだとかなり、マイナスの評価になります。ですが、不動産投資の融資をしてもらう予定の金融機関に、住宅ローンの借り換えしますので、と打診するのも手だと思います。少し有利になります。

職業は何をしているかということ、勤続年数

この職業を何をしているかで、融資条件が変わってきます。職業だけで言う、融資に有利な順番の、具体例としては、農家(土地が担保になる)、医者、弁護士、司法書士、税理士、公務員、会社の社長、重役、会社員、自営業者といった順番が基本にあります。

そこに、個人の資産、収入、勤続年数、既に起業している場合には、その事業内容や、そこからの収入などが加味されて、融資金額の上限や利息の利率が決まってきます。

会社員のかたでも勤続年数が長ければ、融資が通りやすくなりますし、医者や弁護士になると、努めて何年もしていないのに融資が通ることもあります。今だと、銀行からすると、公務員と、大手の会社員が同じぐらいの融資の評価となっているところです。

公務員の場合は、収入が少なくても、雇い主は、国、知事、市区町村長で、信用度が高く、倒産しないので、給料は払い続けられ、返済はしてもらえる可能性はとても高いと言えます。

対して、会社の社長だと、収入が多いのと、事業を行っている能力の高さなどは公務員より評価してもらえるのですが、倒産する可能性は0にはなりせんので、どうしても評価が低めになってしまいます。

それだけに、銀行から融資をしてもらいやすい職種のかたは、不動産投資をしないのはとてももったいないと思います。パートのかたからするとうらやましいと思われていると思います。

不動産会社と銀行の取引が多く、不動産会社が信用されていると、投資をする人が多少問題があっても融資が通ることがある

次に大切なのが、どこの会社の販売するアパートなのかということです。すでに多くの不動産を売ってきた実績や、購入した方によい物件を供給してきた実績があり、融資してくれる金融機関との取引が多いと融資してもらえるとか、よい条件が出ます。

購入する不動産会社の評価が高ければ、頭金を多く払わないと、購入できないはずの物件もわずかな頭金だけで購入出来たり、他の銀行だと、2%を超える利息になるものが、1%を下回る利息で済むようになるなどの効果があります。

この、実績がある不動産会社は、大手の不動産会社が多いですが、個人の不動産会社でも実績があれば利息や、返済期間に大きなはありません。むしろ個人の不動産会社のほうが良い条件が出やすい。

私の場合、金融機関からの信用度がとても高いため、個人の不動産会社の物件を購入しても、金利が高くなるとか、返済期間が30年未満に短くなるとかは全くありません。かえって、はじめのころの大手の会社から購入したときは、頭金をもう少し出すように求められました。

マイナス金利が不動産投資を後押ししている

昔は、「マイナス金利政策」は実施されたことはありませんでした。今はそれがされています。そのマイナス金利によって、融資をしてもらえることが有利に進んでいます。

銀行は、使わないお金を日本銀行に預けています。しかし、その預け先の日本銀行でマイナス金利となってしまうと、銀行は、日本銀行から利息をもらえなくなるどころか、預けている分の利息を払わなくてはならなくなってしまいます。

そのため、銀行としては損なので、日銀に預けるよりも、別の企業、人などにお金を貸して利益を得ようとします。その中で、利益を得やすく、返済してもらいやすいものの一つとして、不動産投資をする人にお金を貸そうという流れになっています。

もちろん、過去に不動産バブルのようなものがありましたので、国から銀行に対して、収益に無理がないか審査を慎重にするように通達が出ている中で行われています。なので、銀行としては、安心して利益の出る人を探しているのです。それが、先ほどの、職業の順番の理由につながってきます。

まとめ

● 金融機関からの融資は、あなたの担保や職業、不動産会社自体と銀行の実績、あなたと、不動産会社と、銀行との信頼関係で決まる

● 銀行がお金を融資してくれやすい職業順位:農家、医者、弁護士、司法書士、税理士、公務員、会社の社長、重役、会社員、自営業者。

● 現在、「マイナス金利政策」によって、かつてないほど銀行がお金を融資したいと思っている。このタイミングで不動産投資をしないのはもったいない。不況になったら始めましょう。

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