公務員の時に、副業の不動産投資だけの年収が2000万円だった、行政書士で投資家の天野ひろしです
現在は、投資とビジネスで年収4000万円を超え、数年の内に年収１億円が実現できるところまでになりました。今は私の主催するコミュニティのメンバー全員を100歳まで年収1000万円お金を増やせる仕組みを作らせています それが間もなく実現することができそうです
先回は、新築の区分所有マンションと、中古の区分所有マンションは別の種類と考えないと、利益を得るためのチャンスを失ってしまうことをお話しさせていただきました。
今回は下記にある「不動産投資における様々な種類の物件の種類」の中にある、3つ目の「新築の建築済みの一棟ものアパート」と4つ目の「中古の一棟もののアパート」について詳しくみていきます。不動産投資をするとしても、どんな種類がありますか？
不動産投資における物件の種類
● 新築の区分所有のマンション
● 中古の区分所有マンション
● 新築の建築済み一棟アパート
● 中古の一棟アパート
● 土地を買って一棟アパートを建てるもの
● 戸建ての賃貸物件
● 駐車場経営
●貸倉庫
ここで特に注意してもらいたいのが、新築と、中古だと全く違うジャンルぐらいに違います。違うジャンルなのに、一緒の扱いをしてしまうと、チャンスを逃してしまうかもしれません。一緒のものと思わず、必ず比較してください。
なぜ「新築の建築済みの一棟アパート」と、「中古の一棟アパート」を一緒のものとして扱ってはいけないと思いますか？
「新築の建築済みの一棟アパート」の特徴
まず、都心の新築、中古のマンションとの大きな違いがいくつかあります。まず、部屋数がマンションの場合は1つの部屋を買うのに対し、一棟アパートは一棟丸ごと買うということです。
違いが出てくるのは、家賃収入です。都心のマンションの場合の1カ月の家賃価格は、7万円～10万円で、1部屋なので月の家賃収入は合計７万円～10万円です。対して、一棟アパートの場合は部屋数が４部屋からとなりますが、例えば４部屋の物ならば、一部屋の家賃価格が５万円ならば、４部屋ですので月の家賃収入は合計20万円になります。
ここで、みなさんが思われるのは、都心のマンションは3000万円前後なのだから、４部屋のアパートなんて、単純に４倍くらいになるので、１億近くになってしまうのではないかと思われるかと思います。
なので、自分には関係ない世界だと思ってしまったり、手が出せないだろうなと、勝手に思い込んでしまい検討すらしない方がいます。ところが、新築で土地の値段を入れても４部屋で、5000万円くらいで買えてしまうことはあるのです。
さらに、新築で、土地の値段込みで６部屋だと7500万円くらいしますが、家賃収入は月に30万円くらいにはなります。収益性で比較すると、単純に部屋数が多ければ多いほど収益がよいと言えます。
結果、都心の新築マンションを１部屋買う価格に対して２倍出せば、収入が３倍、４倍になるわけです。確かに、アパートの場合は、都心で買うことは地価が高すぎて難しいです。
ですが、都心から離れれば、それが出てきます。さらに、一棟アパートは都心でなく、地方でも大丈夫です。それを既に不動産投資をされている方の多くは狙っているのです。
区分所有の投資用マンションがなぜ、都心に集中するかというと、空き家リスクを抑えるためです。都心なら、入居需要がとても高く、空き部屋となる事は考えにくいですが、アパートのように複数の部屋を持っていると、１部屋相手も家賃収入が減るだけで、0円にはなりませんが、区分所有マンションだと、１部屋しかないので空くと途端に０円になるからです
一棟アパートは空室対策についても、実は区分所有のマンションより優れているのです。区分所有のマンションだと都心から離れれば、離れるほどリスクが高くなっていくので、都心などにしか逆に建てられないのです。
「中古の一棟アパート」の特徴
新築の建築済み一棟アパートが複数の部屋があるのというところは同じです。しかし、新築の建築済みのアパートとの違いは、とにかく安く買えるということです。銀行からの融資額が多く受けられないかたは、手が出せるかもしれません。
しかし、中古の投資物件だけに出てくる重要なポイントがあります。それは、一棟ものの新築アパートよりも、融資が厳しくなるということがあります。
普通に考えると、金額が安いのだから、金融機関が、自分の言った通りの額を満額出してくれそうですし、利息も安く、長期間の返済を許してくれそうですが、それは全く逆です。
例えば、中古の2DK４部屋2500万円の築18年の一棟アパートが、入居が満室で、月の家賃5万円の物があったとします。そして、銀行には頭金なしでローンを組みたいと申し出たとします。その場合、築年数で、銀行のの評価が下がります。
どういうことかというと、固定資産税などに出てくる減価償却がポイントです。減価償却とは、そのものが使えなくなるまでの期間を耐用年数で、国が決めている年数のことです。
そのものが古くて使えなくなるとしたら、どう考えますか？価値は少ないと考えますよね、それと同じです。建てて間もない物件のことを築浅物件と言いますが、築浅物件の場合は新しいのでまだまだ使えると判断します。
なので、銀行も築浅の物件に対しては、評価が高くなるのです。銀行としては、評価が高くなると、長期間で返済してもらえればいいかなと考えます。
しかし、今回の例で出ている中古物件は、既に18年経っているので、先ほどの減価償却の点で言うと、木造アパートの減価償却は22年だと国に決められているので、あと４年で使えなくなるという考え方をします。
もちろんそれは机上での評価ですので、22年経ったら、本当にこの物件が使えなくなるかと言ったら、そんなことは全くありません。修繕などしていけば、50年以上大丈夫です。
となると、銀行としては、中古では30年のローンは許してくれません。そうなると、最長で10年くらいのローン返済をしないといけないようなことになります。もちろん頭金を入れれば、変わってくるでしょうが、それでも数年延びるか、利息を少なくしてくれる程度です。
こうやって比較していくと、新築の一棟アパートのほうが、よい感じがします。でも、手元の資金があれば、やり方によって、中古のほうが、それ以上に収入を増やすことができます。
そのやり方というのは、中古の物件を安く買って、きれいにリフォームをして貸すという方法です。ここで重要なのが、手元に資金があればということです。 じゃあその手元の資金はどれくらいあればいいのかというと、軽量鉄骨2階建て、の1部屋の間取りが2DKで4部屋の場合なら、リフォーム代は一部屋60万円～300万円くらいなので、240万円～1200万円位必要です。
この1部屋のリフォーム代が60万円で、やれることは、床をクッションフロアに変える、洋式のトイレをシュレットをつける、天井の明かりの取り付け口を替える、畳表を取り換える、洗面台を新しいものに取り換える、キッチンの明かりをLEDに交換するぐらいで、この値段になります。一部屋240万円のリフォームの場合は、風呂、トイレ、流しを全て取り換える必要があるとこれくらいになります。
個人の不動産会社が良く使う、ボロボロアパートをリフォームして、ものすごく、儲ける方法とは？
この例だと、土地建物で、2500万円でリフォーム代が1200万円かかってしまったとすると、3700万円となってしまいます。
もっとボロボロのアパートで、仮に8部屋で1000万円で土地、建物を買えたとして、一部屋240万円のリフォーム代がかかったとすると、2920万円かかりますが、一部屋の家賃が55000円くらいになってきますので、月の家賃収入が、44万円になります。年間の収入が5,280,000円となるので、2920万円が、6年弱で回収できる計算になります。
実は、不動産会社は実はこのボロボロアパートをリフォームして、人気の物件にしてしまう方法が使える物件こそ、お宝物件だと考えている会社も多いです。 資金さえあれば、かなり儲かるのです。
そこで、みなさんが疑問に思うのは、土地の評価額が3000万円なのに、この例のように、1000万円で、売ってくれるはずがないと思われると思いますが、実はそうでもないのです。
確かに、地主さんが資金のあるかた、もう一度再生させて儲けようと思う方なら、1000万円では絶対に売らないのですが、この例の地主さんのように、もう年だし、また借金してアパート事業をする気になれないとか、後を継ぐ人がいないのでもうやめたとかで、ボロボロのアパートを7割がた空室のままで持っている方もいるのです。
銀行が融資してくれないので、現金で3000万円とかが用意できる人しかできません。でも、それがある方なら、一度検討してみてもいいかと思います。上級者向けの手法ですね。
まとめ
● 「新築の建築済みの一棟アパート」と「中古の一棟アパート」は別物、違うジャンルぐらいに思って比較するとよい。
● 新築一棟アパートは、新築区分所有マンションよりも、毎月の家賃収入をたくさん得ることができ、空室リスクなども少ない。土地価格が都心と比べ安い、地方でも十分高い収益性を得られるというメリットがある。
● 中古一棟アパートは、販売価格が安いというメリットははあるが、銀行からの融資は限定的で、自己資金がないとできない。ただ、自己資金さえあれば、銀行の融資も併せてしてもらうことで、新築よりも安く買えることから、初期投資が抑えられる可能性があるので、利益が多いと言える。なるべく、安く買うために、リフォーム前のほうがよい。自分でリフォームしたほうが安く上がることが多い。
● ボロボロ中古一棟ものアパートは破格の安さで買うことができるので、実は利益最強。現金で買えるならこれ以上利益が出しやすいものはない。しかし、銀行は融資してくれないという弱点もある。上級者向きの手法と言える。
私のこのサイト右上にあるMENUから「メルマガ登録」し、そのメルマガから2019年6月現在、私が毎日4万９千円、月に直すと147万円のお金を手にしている「仮想通貨を使った投資情報」、年収3000万円にした「不動産投資物件情報」、私が実際に毎月30万円稼げるようになったビジネス情報、「お金持ちになるための思考」など「一流の情報」を受け取れます。
2018年にはこのメルマガの情報の中の、仮想通貨の情報から、50万円投資し、2億円にしたかたもいらっしゃいます。2019年では、私の主催するコミュニティのメンバー全員がお金を毎日増やし、私やメンバーの2人が、300万円投資しただけで、2019年5月現在で、既に7か月以上毎月150万円お金を増やし続けている情報の、経過と結果を公表しています。
そのような月利10％、20％のものが現在4種類まで増えました。年利ではなくて月利です。私は、公務員の時には見つけることが出来ませんでしたが、大金を支払ってお金持ちの先生達に情報をいただけるようになった今ではできるようになりました。私の「メルマガ」でお伝えするのは私が常にお金持ちのかたからもらっている、私達がお金持ちになる情報です。
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