公務員の時「1億円」増やした私が「お金の増やし方」をお教えします

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不動産投資物件 都心の新築、中古の区分所有マンションの特徴のまとめ


不動産投資公務員だったころ副業でしていて、その副業収入だけで年収2000万円以上稼いでいた、公務員ビジネスマンの天野浩史です

現在は、投資とビジネスで年収5000万円を超え、数年の内に年収1億円が実現できるところまでになりました。今は私の主催するコミュニティのメンバー全員を100歳まで年収1000万円お金を増やせる仕組みを作らせています それが間もなく実現することができそうです

最近は小資本の10万円程度から始められ、「仮想通貨を使った投資」や「FXでプロにお願いして増やしてもら方法」など、一年で数十万、数年で数百万数千万円増やせる月利10%~20%の投資法がいくつか見つかりました。常にそれらと同じレベルの優秀な投資方法を探し続けています。2019年6月現在では4つほど見つかり、私と仲間で実践し、既に毎月120万円以上増やせています。そのため、仲間の一人は本業の年収200万円代ですが、一年以内に最低年収1000万円を超えるところまで来ました。この私の投資の実践記をこのサイト右上のMENUメルマガ登録」から受け取ることが出来ます。

みなさんは、不動産投資をしてますか? 不動産投資を今はじめたというかたや、次にどうしていくべきか考えている方が多いと思います。 私は不動産投資の勉強を始めてから7年経ちましたが、やっと全てが分かってきたというところです。

不動産投資も、他の投資やビジネスと同じで、どれだけ時間をかけて行動したかで結果が大きく変わってきます。 成功するためのは行動が大切です。そんな、頑張る皆さんのヒントになればと思い、今回は、知っているようで分かってない、基本的な部分を少し話したいと思います。 今回は区分所有のマンションについてです。まずは不動産投資をするとしても、どんな種類があるのでしょうか?

不動産投資における様々な種類の物件の種類

新築の区分所有のマンション
中古の区分所有マンション
新築の建築済みの一棟ものアパート
中古の一棟もののアパート
土地を買って一棟もののアパートを建てるもの
新築戸建ての賃貸物件

中古戸建ての賃貸物件

駐車場経営

ここで特に注意してもらいたいのが、新築と、中古だと全く違うジャンルぐらいに別物ものだということを意識してください。 ここでも、違うジャンルなのに、一緒の扱いをしてしまうと、より多くの利益をえるためのチャンスを逃してしまうかもしれません。 一緒のものと扱うことなく、必ず比較してください。

なぜ新築の区分所有マンションと、中古の区分マンションをいっしょくたにしてはいけないと思いますか? 今回は都心の投資用物件の中でも、区分所有物件について詳しくみていきます。

新築の区分所有マンションにおいての種類

新築の区分所有マンションと中古の区分所有のマンションでも違いがありますが、新築の区分所有マンションの中にも、種類があります。 種類というか、大きく目的が違うものがあります。

それは、購入し自身が継続的に生活するのが目的であって、賃貸で貸すことを目的としていない区分所有のマンション。 そして、自分が住むことをはじめから考えておらず、賃貸で貸すことを目的とした、区分所有の投資用マンション。

この二つは見た目でも大きく違うことがあります。購入者が住む目的の区分所有のマンションでは、住む方の満足度をより高めるために、居室空間は広いもの、部屋数の多いもの、必要以上の設備を追加して、販売する値段を高めに設定する傾向が多いです。

一方、賃貸として貸し出す、投資用の区分所有マンションでは、部屋数をなるべく1部屋程度にして、購入者に毎月の家賃が入ってくる予想の金額に対し、ローン返済で返済する合計金額をなるべく抑えた値段で、ある程度の収入のある人なら購入できる値段の設定にした、バランスの取れたものとなっています。1Kであるのはアパートで一番居住面積に対して家賃をたくさん撮れるのが1Kだからです。そのため、新築の購入者が住む目的のマンションで、不動産投資をしようと思うと、購入金額がまず高いわけですので、初期投資が高く、利益が出にくいと言えます。

更に、毎月の家賃設定を高くしないといけないことになり、家賃が高くなればなるほど、賃貸額を払える人が少なくなるので、借り手がなかなか現れないなど、空室リスクが高まるということが言えます。この空室リスクは、不動産投資においては、絶対にあってはならないことですので、注意が必要です。

また、売る目的で買ったとすると、不動産は買ってから5年以内に売ると、売ったお金に対し40%の税金がかかり、5年後に20%に下がるので、売るならば、最低5年は待たないといけないことになります。それでも、買った時の値段より売るときの値段が高かったということはほとんど見られません。結局、損してしまうので、投資物件としては合っていないと思います。

中古の区分所有マンションの種類

中古の区分所有マンションについては、新築と大きく違うところがあります。それは、新築では高くて手の届かなかったものが、都心の一等地でも手に入れられる可能性があるのです。都心で、新築の投資用のマンションを買おうと思うと、3000万円くらいになる事が多いですが、中古で30年以上たったものなら2000万円以下で購入も可能ですし、新築の投資用でないマンションでも、2000万円代で購入することもできます。

投資用でないマンションだと、間取りがファミリー向きなので、家賃も高く設定できるようになりますので、投資用にすることも可能になります。中古の投資用マンションで30年経った1Kの物件なら、1800万円程度、築後50年経ったものなら、タイミングが良ければ、1000万円以下で購入することも可能です。資金の少ない方や、金融機関からの融資が受けられない方などは、現金だけで買うことができる可能性も出てくるので、狙い目だと思います。

新築の区分所有のマンションを売る会社は悪質な詐欺会社なのか?

都心の一等地に、新築の区分所有マンションを買うことで、いろいろな意見が出ます。私も公務員の時には、マンション投資をしませんかという電話が、勤務中なのにもかかわらず、度々かかってきた覚えがあります。不動産投資をしていなかったころは、周りの誰もが、詐欺だとか、悪徳だから断らないとだめだと言われたので、そうだろうと自分も思い断っていました。

では、それは本当に詐欺とか、悪徳業者だったかというと、今なら分かるようになったのですが、周りの誰もが言っていた通り、間違いなく悪徳業者だったと思います。では、世の中の投資用物件で区分所有のマンションを販売している会社が全て悪徳会社かというと、そうではないのも分かってきました。 悪徳業者と、そうではない業者の違いは何だと思いますか?

それは、勧誘の仕方、集客の仕方に違いがあります。まず、悪徳業者は先ほどの通り、電話や、自宅訪問でしつこく勧誘してきます。これは、高くて売れないものを売っているという、自信のなさを表しているということです。

また、悪徳会社の場合はノルマをもうけているので、そのきついノルマを達成するために、資金力のない人に無理やり売りつけてしまうので、毎月の収入がマイナスの状態で、苦しくて喜べないものであるため、購入した人が困り、悪い結果になってしまうので、詐欺とだとか悪質業者と言われても仕方ないと思います。

それに比べて、よい会社とはどんな会社だと思いますか? 大手でしょうか? 個人の会社でしょうか? 良い会社の勧誘方法は、とてもシンプルです。 事実だけをお客さんに伝えるだけで、勧誘しないのです。

では、実際にどんなことをしているのかというと、ホームページには、売っている物件の紹介や、特徴、収支の説明などを懇切丁寧に説明しており、それを見た人が、問い合わせメールなどで、まずは資料請求をしたりすることから始められるようになっています。

また、その他は、口コミで、既にその会社で購入した人の感想を聞いてみて、自分も不動産投資をやってみたいというかた自身が会社に連絡するというかたちの、反響営業だけを徹底しています。なので、ほとんど、クレームはないのです。

それでも、毎月の家賃収入だけでは足りないため、自分で手出しがある場合があります。これは、頭金などを払わないためにその分の負担が出るためです。毎月1万円~2万円を35年も払わされるので詐欺だという人がいますが、頭金を500万円払えれば、実は毎月6000円は必ず収入で35年間入ってきます。

大手の不動産会社でも、無理してやる方法を提案しているので、これをやめ、頭金はちゃんと500万円払うことを本来進めるべきだと思いますが、投資をしたい人の預貯金が500万円ないかたからも募集をかけたいという会社の思惑のせいだということです。

無理してやるなら、投資はやすべきではないです。危険を冒してまでやる意味は全くありませんので、新築の区分所有マンションの投資を検討している方は、必ず頭金を余裕のある金額まで出し、全財産を頭金に入れることを絶対にしないようにして、毎月必ずプラスの収入になるようにしてください。

そうすれば、35年後には自分のものとなりますし、35年後以降には毎月6万円以上の収入が入ってきます。 マンションなら、35年経ってもまだ、立て直すなど必要ありません。50年経ったものでさえも、現役で賃貸されています。そのころには、売ったほうがいいのか、賃貸でつづけたほうがいいのか選択することになるでしょう。

区分所有のマンションの最大のメリット

都心の一等地に、自己所有のマンションを建てようと思うと、土地だけでも高く、マンションを建てるとその建物も10階以上の高層マンションにしないと採算があってきませんので、それだけで10億以上用意できないと買えません。 ということは、普通一般的に言えば、公務員やサラリーマンでは買うのは無理ということです。 しかし、区分所有なら所有できます
いずれにしても不動産会社側とすれば、売れた値段に対しての歩合での利益しか請求できない仕組みがあるので、目的に合わせた値段設定をしているわけです。

まとめ

● 新築区分所有マンションのように販売価格が高いものは、フルローンにすると、手出しも毎月しないといけなが、はじめに頭金などを500万円くらい入れることが出来れば、毎月の銀行への返済額が減るので、実は新築区分所有マンションでも毎月の手残り貯蓄ができる。 そうすることで安全な資産運用となる。

 中古の区分マンションのメリットは、新築だと手の届きにくいものが手に入りやすい。 新築で買ったものより値下げ幅が少ない。 中古であれば投資用でない広い居住スペースのファミリー向けのマンションを安く手に入れられる。 安いものだと、1000万以下になるので、現金で買えるものもある。

● 投資は毎月プラスになるから投資である。なので、無理な返済プラン、毎月家賃収入だけだと足りないから、自腹で払うことはやってはいけない。必ず、毎月プラスになるように計画し、それに応じた頭金を余剰金の範囲で出すこと。頭金の金額が、全財産になってしまうなら、その物件は買ってはいけない。

 

私のこのサイト右上にあるMENUからメルマガ登録」し、そのメルマガから2019年6月現在、私が毎日4万9千円、月に直すと147万円お金を手にしている「仮想通貨を使った投資情報」、年収3000万円にした「不動産投資物件情報」、私が実際に毎月30万円稼げるようになったビジネス情報、「お金持ちになるための思考」など「一流の情報」を受け取れます。

2018年にはこのメルマガの情報の中の、仮想通貨の情報から、50万円投資し、2億円にしたかたもいらっしゃいます。2019年では、私の主催するコミュニティのメンバー全員がお金を毎日増やし、私やメンバーの2人が、300万円投資しただけで、2019年5月現在で、既に7か月以上毎月150万円お金を増やし続けている情報の、経過と結果を公表しています。そのような月利10%、20%のものが現在4種類まで増えました。年利ではなくて月利です。私は、公務員の時には見つけることが出来ませんでしたが、大金を支払ってお金持ちの先生達に情報をいただけるようになった今ではできるようになりました。私の「メルマガ」でお伝えするのは私が常にお金持ちのかたからもらっている、私達がお金持ちになる情報です。

私がお金持ちになれたのは「一流の情報」を常にお金持ちの先生達から手に入れ続けているからだけなのです。その私が手にしている「一流の情報」をあなたも手にし、実践すれば「お金持ち」になれるのです

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