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元公務員、行政書士で投資家「天野ひろし」OFFICIAL BLOGSITE (株)天野 代表取締役【公務員の時に不動産投資を始め、現在年収4000万円】税金対策が得意

不動産投資【都心の新築、中古の区分所有マンションの特徴】


公務員の時に、副業の不動産投資だけで年収2000万円だった、行政書士で投資家の天野ひろしです。

退職した現在は、副業の不動産投資だけでも年収4000万円を超え、数年の内に年収1億円が実現できるところまでになりました。

今は私の主催するコミュニティのメンバー全員を100歳まで年収5000万円お金を増やせる仕組みを作らせています 間もなく実現できそうです

都心の新築、中古の区分所有マンション【「新築」の区分所有マンションにおいての種類】

新築の区分所有マンションと中古の区分所有のマンションでも違いがありますが、新築の区分所有マンションの中にも、大きく目的が違うものがあります。

それは、自身が生活するのが目的であって、賃貸で貸すことを目的としていない区分所有のマンション。 そして、自分が住むことをはじめから考えておらず、賃貸を目的とした、区分所有の投資用マンション。

この二つは見た目でも大きく違うことがあります。

購入者が住む目的の区分所有のマンションでは、住む方の満足度をより高めるために、居室空間は広いもの、部屋数の多いもの、必要以上の設備を追加して、販売する値段を高めに設定する傾向が多いです。

一方、賃貸として貸し出す、投資用の区分所有マンションでは、部屋数をなるべく1部屋程度にして、購入者に毎月の家賃が入ってくる予想の金額に対し、ローン返済で返済する合計金額をなるべく抑えた値段で、ある程度の収入のある人なら購入できる値段の設定にした、バランスの取れたものとなっています。

1Kであるのはアパートで一番居住面積に対して家賃をたくさんとれるからです。

そのため、新築の購入者が住む目的のマンションで、不動産投資をしようと思うと、購入金額がまず高いわけですので、初期投資が高く、利益が出にくいのです。

更に、毎月の家賃設定を高くしないといけないことになり、家賃が高くなればなるほど、賃貸額を払える人が少なくなるので、借り手がなかなか現れず、空室リスクが高まります。

この空室リスクは、不動産投資においては、絶対にあってはならないことですので、注意が必要です。

また、売る目的で買ったとすると、不動産は買ってから5年以内に売ると、売ったお金に対し40%の税金がかかり、5年後に20%に下がるので、売るならば、最低5年は待たないといけないことになります。

それでも、買った時の値段より売るときの値段が高かったということはほとんど見られません。結局、損してしまうので、投資物件としては合っていないと思います。

都心の新築、中古の区分所有マンション【「中古」の区分所有マンションの種類】

中古の区分所有マンションについては、新築と大きく違い、新築では高くて手の届かなかったものが、都心の一等地でもお手ごろ価格で手に入れられるものがあります。

都心で、新築の投資用のマンションを買おうと思うと、3000万円くらいになる事が多いですが、中古で30年以上たったものなら1000万円以下で購入も可能ですし、新築の投資用でないマンションでも、2000万円代で購入することもできます。

投資用でないマンションだと、間取りが広くファミリー向きで、家賃も高く設定できるようになるので、投資用にすることも可能になります。

中古の投資用マンションで30年経った1Kの物件なら、1800万円程度、築後50年経ったものなら、タイミングが良ければ、1000万円以下で購入することも可能です。

資金の少ない方や、金融機関からの融資が受けられない方などは、現金だけで買うことができる可能性も出てくるので、狙い目だと思います。

都心の新築、中古の区分所有マンション【区分所有のマンションの最大のメリット】

都心の一等地に、自己所有のマンションを建てようと思うと、土地だけでも高く、マンションを建てるとその建物も10階以上の高層マンションにしないと採算があってきませんので、それだけで10億以上用意できないと買えません。

ということは、普通一般的に言えば、公務員やサラリーマンでは買うのは無理ということです。

しかし、区分所有なら所有できます。

いずれにしても不動産会社側とすれば、売れた値段に対しての歩合での利益しか請求できない仕組みがあるので、目的に合わせた値段設定をしているわけです。

私としては、新築の区分マンションは値段が高く儲からないので、株やFX、仮想通貨で1億円くらい現金が出来た人が、現金で買うくらいでなければ、やめておいた方がいいと思います。

中古の区分マンションでも、リーマンショックの後の時の様な、立地がいいのに600万円以下で、格安で売っている物件を現金で買って、それを担保に次の物件を購入して行くのがいいと思います。

不動産投資における様々な種類の物件の種類

●  新築の区分所有のマンション

●  中古の区分所有マンション

●  新築の建築済みの一棟ものアパート

●  中古の一棟もののアパート

●  土地を買って一棟もののアパートを建てるもの

●  新築戸建ての賃貸物件

● 中古戸建ての賃貸物件

●  駐車場経営

ここで特に注意してもらいたいのが、新築と、中古だと全く違うジャンルぐらいに別物だということです。

ここでも、違うジャンルなのに、一緒の扱いをしてしまうと、より多くの利益をえるためのチャンスを逃してしまうかもしれません。

一緒のものと扱うことなく、必ず比較してください。

なぜ新築の区分所有マンションと、中古の区分マンションをいっしょくたにしてはいけないと思いますか?

都心の投資用物件の中でも、区分所有物件について詳しくみていきます。

都心の新築、中古の区分所有マンション【新築の区分所有のマンションを売る会社は悪質な詐欺会社なのか?】

都心の一等地に、新築の区分所有マンションを買うことで、いろいろな意見が出ます。私も公務員の時には、マンション投資をしませんかという電話が、勤務中なのにもかかわらず、度々かかってきた覚えがあります。

不動産投資をしていなかったころは、周りの誰もが、詐欺だとか、悪徳だから断らないとだめだと言われたので、そうだろうと自分も思い断っていました。

では、それは本当に詐欺とか、悪徳業者だったかというと、今なら分かるようになったのですが、周りの誰もが言っていた通り、間違いなく悪徳業者だったと思います。

では、世の中の投資用物件で区分所有のマンションを販売している会社が全て悪徳会社かというと、そうではないのも分かってきました。

悪徳業者と、そうではない業者の違いは何だと思いますか?

それは、勧誘の仕方、集客の仕方に違いがあります。

まず、悪徳業者は先ほどの通り、電話や、自宅訪問でしつこく勧誘してきます。これは、高くて売れないものを売っているという、自信のなさを表しているということです。

また、悪徳会社の場合はノルマをもうけているので、そのきついノルマを達成するために、資金力のない人に無理やり売りつけてしまうので、毎月の収入がマイナスの状態で、苦しくて喜べないものであるため、購入した人が困り、悪い結果になってしまうので、詐欺とだとか悪質業者と言われても仕方ないと思います。

それに比べて、よい会社とはどんな会社だと思いますか?

大手でしょうか?個人の会社でしょうか?良い会社の勧誘方法は、とてもシンプルです。事実だけをお客さんに伝えるだけで、勧誘しないのです。

では、実際にどんなことをしているのかというと、ホームページには、売っている物件の紹介や、特徴、収支の説明などを懇切丁寧に説明しており、それを見た人が、問い合わせメールなどで、まずは資料請求をしたりすることから始められるようになっています。

また、その他は、口コミで、既にその会社で購入した人の感想を聞いてみて、自分も不動産投資をやってみたいというかた自身が会社に連絡するというかたちの、反響営業だけを徹底しています。なので、ほとんど、クレームはないのです。

それでも、毎月の家賃収入だけでは足りないため、自分で手出しがある場合があります。

これは、頭金などを払わないためにその分の負担が出るためです。毎月1万円~2万円を35年も払わされるので詐欺だという人がいますが、頭金を500万円払えれば、実は毎月6000円は必ず収入で35年間入ってきます。

大手の不動産会社でも、無理してやる方法を提案しているので、これをやめ、頭金はちゃんと500万円払うことを本来進めるべきだと思いますが、投資をしたい人の預貯金が500万円ないかたからも募集をかけたいという会社の思惑のせいだということです。

無理してやるなら、投資はやるべきではないです。

危険を冒してまでやる意味は全くありませんので、新築の区分所有マンションの投資を検討している方は、必ず頭金を余裕のある金額まで出し、全財産を頭金に入れることを絶対にしないようにして、毎月必ずプラスの収入になるようにしてください。

そうすれば、35年後には自分のものとなりますし、35年後以降には毎月6万円以上の収入が入ってきます。

マンションなら、35年経ってもまだ、建て直すなど必要ありません。

50年経ったものでさえも、現役で賃貸されています。そのころには、売ったほうがいいのか、賃貸でつづけたほうがいいのか選択することになるでしょう。

まとめ

● 新築区分所有マンションのように販売価格が高いものは、フルローンにすると、手出しも毎月しないといけなが、はじめに頭金などを500万円くらい入れることが出来れば、毎月の銀行への返済額が減るので、実は新築区分所有マンションでも毎月の手残り貯蓄ができる。 そうすることで安全な資産運用となる。

● 中古の区分マンションのメリットは、新築だと手の届きにくいものが手に入りやすい。 新築で買ったものより値下げ幅が少ない。 中古であれば投資用でない広い居住スペースのファミリー向けのマンションを安く手に入れられる。 安いものだと、1000万以下になるので、現金で買えるものもある。

● 投資は毎月プラスになるから投資である。なので、無理な返済プラン、毎月家賃収入だけだと足りないから、自腹で払うことはやってはいけない。必ず、毎月プラスになるように計画し、それに応じた頭金を余剰金の範囲で出すこと。頭金の金額が、全財産になってしまうなら、その物件は買ってはいけない。

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