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元公務員、行政書士で投資家「天野ひろし」OFFICIAL BLOGSITE (株)天野 代表取締役【公務員の時に不動産投資を始め、現在年収4000万円】税金対策が得意

相続税対策「儲かるアパート経営の仕方」行政書士で投資家の私が解説


公務員の時に副業の不動産投資だけで年収2000万円だった、行政書士で投資家の天野ひろしです。

退職した現在は、副業の不動産投資だけでも年収4000万円を超え、数年の内に年収1億円が実現できます。

今は私の主催するコミュニティのメンバー全員を100歳まで年収500万円お金を増やせる仕組みを作らせています それが間もなく実現することができそうです

相続税対策「儲かるアパート経営の仕方」

不動産投資をするのが初めてというかたで、様々な種類の物件(例えば、新築の区分所有のマンション、中古の区分所有マンション、新築の建築済みの一棟アパート、中古の一棟アパート、土地を買って一棟アパートを建てる、戸建ての賃貸物件)の不動産会社をたくさん比較し選んでゆく中で、新築に関しては、もらう資料の中に記載される家賃が一番多いものを選ぶのがいい。

ですがそれが、個人会社で名前も知らない会社だしな、というのがあっても、最後まで却下しないほうがいいです。

なぜならそれがお宝物件を手に入れられる会社かもしれません。

中古の物件の場合は、資料の上で、家賃収入がものすごく高いとしても、表面利回りであって、実際は空き部屋などがありそんなにも利益が得られないことがほとんどなので、注意してください。

あくまでも、新築物件に関してだけ資料の数字で判断してよいと思います。

これらは、大手でも、個人の会社でも、信用できる会社であることが前提です。

悪い不動産会社なら当てはまりませんので注意してください。それだけに、早く信用できる会社を見つける必要があります。

実際にあった例を見ていきましょう。中古の区分マンションだと金額が小さく利益の差が分かりにくいので、新築アパート一棟建築の例でみていきましょう。

私の親戚の叔父さんは田んぼをいくつか持っており、相続対策をするために、不動産投資を検討した時に、私が手伝ったことがあります。

その時は、親戚で既に不動産投資をして、きちんともうけを出している人に、どこの不動産会社の頼むのがいいのかなど、聞きに行ったことがあります。

その時に出てきた、不動産投資の会社としては、TVCM でも有名な大手の不動産会社、T社、S社、D社と、大手の住宅建築メーカーでした。

なので、とりあえず、その大手の不動産会社の社員さんに相談し、田んぼにアパートを新築で建てるのが良いということで、図面などを引いてもらい、収支の検討などをしました。

また、相続税を同時に抑えることも併せて考えていきました。その他、自分でもチラシ広告などで知っている個人の不動産会社の社長さんに来てもらって、説明を受けることから始めてみました。

そして、収支の検討書を作ってもらった中で、なぜか、親戚の案内してくれた大手の不動産会社の収支検討書で出された利益と、自分で探した個人の不動産会社の利益では、自分で探した個人の不動産会社の提案した利益のほうががはるかに高かったのです。

ズバリ言いますと、個人の不動産会社のほうが2倍近く利益が高かったのを覚えています。 同じ条件の土地の広さなのに会社によって、ここまで違うのです。

相続税対策「儲かるアパート経営の仕方」【なぜ、同じ土地の面積で、利益が2倍近くも利益が違ったのでしょうか?】

まず、ポイントは大手の会社、それ以外の中小企業の物件で、収益が多く残るかがかわってきます。

大手の不動産会社の場合は、どうしても宣伝広告料、ビルの家賃、従業員の給料などの人件費等、経費が多くかかっているので、建築費にその分が上乗せになるので、あなたの利益が少なくなります。

中小企業の不動産会社の場合は、それらの宣伝広告料などをかけてないので建築費がかなり抑えられます。個人の会社なら、従業員の人件費すらかかっていないので、あなたの利益が多く残ります。

次は具体的に私が携わった、実例を紹介します。

それは、農家をしている、親戚のおじさんが、相続税対策で何をしたらいいのかで困っていたので、不動産投資をしてみたらどうかと提案したところから始まります。

相続税対策「儲かるアパート経営の仕方」【同じ条件でも、大手の不動産会社と個人の不動産会社、建物の素材が違うだけでこんなにも利益が違ってくる】

叔父さんの所有する小さい田んぼが2つありました。

そのままにしておくと、叔父さんが亡くなると、相続税が2千万円かかってしまうということでした。

そのため、手元の使わない現金を頭金に入れ、家賃収入で戻ってくるのと、債務額が相続対象額から控除として差し引くことができるので、最終的に相続税を100万円程度に抑えることを目指しました。

不動産会社の社員に自宅まで来てもらい話をしていきました

1社目、はじめに来てもらった会社は、大手の重量鉄骨2階建ての得意で、最近やっと木造2階建てを始めたアパート専門のTVCMで誰もが知っている不動産会社です。

その会社の提案、建物自体が、重量鉄骨を使った2階建てであるため、建物が1つの田んぼにぎりぎり入るものしか作れず、1つの田んぼに新築重量鉄骨造り2階建て1棟1LDK12部屋を建て、もう一つの田んぼを丸々駐車場に使うという提案でした。

建築費は駐車場のスペースを確保できないため1棟しか建てられず、1億2000万円。家賃収入は、月の家賃78万円。

2社目は、大手の個人住宅も手掛けているTVCM誰もが知っている不動産会社です。

その会社の提案、1つの田んぼに、2LDKの軽量鉄骨二階建て1階も2階も2部屋ずつの計4部屋のアパートを新築。

すべて角部屋のものを2棟と駐車場スペースを設け、それを2セットという提案でした。

建築費は、1棟4800万円×2棟×2田んぼ分設置=1億9200万円。部屋の数の倍の駐車場もあります。家賃収入は、月の家賃96万円。

3社目は、チラシで見かけただけで、誰も知らない、個人の不動産会社です

その会社の提案、1つの田んぼに、全ての部屋が1Kの新築木造2階建てのアパート一棟目が20部屋、2棟目が12部屋で新築木造2階建てという提案でした。

もちろん部屋の数だけ駐車場もあります。

建築費は、1棟目1億円、2棟目9800万円=1億9800万円 家賃収入は、月の家賃137万円。

上記の通り、大手よりも、個人の不動産会社のほうが1つの部屋に対しての建築費が安くおさまっているのと、1部屋の間取りが小さいのにもかかわらず、家賃が高いということが言えます。

1つ目の例の大手不動産会社の新築重量鉄骨2階建てのアパートの家賃と、3つ目の個人の不動産会社の新築木造2階建てのアパートの家賃とでは、およそ2倍の開きになるのがお分かりいただけたと思います。

まさか、建築物の素材の選択、重量鉄鋼なのか、軽量鉄鋼なのか、木造なのかの違いでこんなに大きく利益がかわってくるなんて思いませんよね。

この例は本当に分かりやすい差だったと思います。

今回の例のようにアパート一棟建築が得意な、同じ種類の会社でも、こんなに利益が違ってきます。

これが違う種類の、区分所有のマンションだったり、戸建の賃貸だったり、中古のボロボロアパート1棟をものすごく安く買って、リフォームをして貸すなどの、不動産投資でも違った手法の物との比較をしてゆくと、より利益をだせるものである可能性があります。

探して、比較検討してもそれ以上のものが出てこないのならば、それがあなたにとって、現時点で初期投資が安く、毎月の家賃収入が多いお宝物件であると言えます。

不動産投資における様々な種類の物件の種類

✅  新築の区分のマンション
✅ 中古の区分マンション
✅  新築の一棟アパート
✅ 中古の一棟アパート
✅ 土地を買って一棟アパートを建てる
✅  戸建ての賃貸物件
✅ 駐車場経営

特に注意してもらいたいのが、新築と、中古だと全く違うジャンルぐらい違うものだということです。

違うジャンルなのに、一緒の扱いをしてしまうと、より多くの利益をえるためのチャンスを逃してしまうかもしれません。

一緒のものと扱うことなく、必ず比較してください。

まとめ

● 収益の多い投資用物件は、不動産会社1社に聞くだけでは絶対に見つからない
●  収益の多い投資用物件大手以外の個人の不動産会社の物件も含めて比較したうえで、決めるのが最も良い
●  投資用物件の、収益が多い、少ないは、建物の材質によってもかわる
●  投資用物件は、相続税対策にもかなり有効である
●  不動産の種類の中でも、新築と中古では違うジャンルというぐらい別物

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