公務員の時「1億円」増やした私が「お金の増やし方」をお教えします

行政書士で投資家「天野ひろし」OFFICIAL BLOGSITE

不動産投資で「1億円」稼いだ元公務員の私が、実際に成功させた不動産投資の買い方の秘密を明かします


公務員の時に副業の不動産投資だけで年収2000万円を稼ぎ出した、公務員ビジネスマンの天野浩史です

現在は、投資とビジネスで年収4000万円を超え、数年の内に年収1億円が実現できるところまでになりました。今は私の主催するコミュニティのメンバー全員を100歳まで年収1000万円お金を増やせる仕組みを作らせています それが間もなく実現することができそうです

不動産投資をするのが初めてというかたで、様々な種類の物件(例えば、新築の区分所有のマンション、中古の区分所有マンション、新築の建築済みの一棟ものアパート、中古の一棟もののアパート、土地を買って一棟もののアパートを建てるもの、戸建ての賃貸物件)の不動産会社をたくさん比較し選んでゆく中で、新築に関しては、もらう資料の中に記載される家賃が一番多いものを選ぶのが一番利益を得られます。

ですがそれが、個人会社で名前も知らない会社だしな、というのがあっても、最後まで却下しないほうがいいです。なぜならそれがお宝物件を手に入れられる会社かもしれません。

中古の物件の場合は、資料の上で、家賃収入がものすごく高いとしても、表面利回りであって、実際は空き部屋などがありそんなにも利益が得られないことがほとんどなので、注意してください。あくまでも、新築物件に関してだけ資料の数字で判断してよいと思います。

これらは、大手でも、個人の会社でも、信用できる会社であることが前提です。悪い不動産会社なら当てはまりませんので注意してくださいね。 それだけに、早く信用できる会社を見つける必要があるわけです。

実際にあった例を見ていきましょう。 中古の区分マンションだと金額が小さく利益の差が分かりにくいので、新築アパート一棟建築の例でみていきましょう。

私の親戚の叔父さんは田んぼをいくつか持っており、相続対策をするために、不動産投資を検討した時に、私が手伝ったことがあります。その時は、親戚で既に不動産投資をして、きちんともうけを出している人に、どこの不動産会社の頼むのがいいのかなど、聞きに行ったことがあります。

その時に出てきた、不動産投資の会社としては、TVCM でも有名な大手の不動産会社、T社、S社、D社と、大手の住宅建築メーカーでした。

なので、とりあえず、その大手の不動産会社の社員さんに相談し、田んぼにアパートを新築で建てるのが良いということで、図面などを引いてもらい、収支の検討などをしました。

また、相続税を同時に抑えることも併せて考えていきました。 その他、自分でもチラシ広告などで知っている個人の不動産会社の社長さんに来てもらって、説明を受けることから始めてみました。

そして、収支の検討書を作ってもらった中で、なぜか、親戚の案内してくれた大手の不動産会社の収支検討書で出された利益と、自分で探した個人の不動産会社の利益では、自分で探した個人の不動産会社の提案した利益のほうががはるかに高かったのです。

ズバリ言いますと、個人の不動産会社のほうが2倍近く利益が高かったのを覚えています。 同じ条件の土地の広さなのに会社によって、ここまで違うのです。

なぜ、同じ土地の面積で、利益が2倍近くも利益が違ったのでしょうか?

まず、ポイントは大手の会社なのか、それ以外の中小企業の物件なのかで、多くの収益が残るかがかわってきます。 大手の不動産会社の場合は、どうしても宣伝広告料、ビルの家賃、従業員の給料などの人件費等、経費が多くかかっているので、建築費にその分が上乗せになります。

中小企業の不動産会社の場合は、それらの宣伝広告料などをかけてないので建築費がかなり抑えられます。個人でやっている会社なら、従業員の人件費すらかかっていないところもあります。

次は具体的に私が携わった、実例を紹介します。それは、農家をしている、親戚のおじさんが、相続対策で何をしたらいいのかで困っていたので、不動産投資をしてみたらどうかと提案したところから始まります。

不動産投資をするときに、同じ条件でも、大手の不動産会社と個人の不動産会社、建物素材が違うだけでこんなにも利益がかわってくる

叔父さんの所有する小さい田んぼが2つありました。そのままにしておくと、叔父さんが亡くなると、相続税が2千万円かかってきてしまうということでした。そのため、手元の使わない現金を頭金に入れ、家賃収入で戻ってくるのと、債務額が相続対象額から控除として差し引くことができるので、最終的に相続税を100万円程度におさめることを目指しました。

不動産会社の社員に自宅まで来てもらい話をしていきました

1社目、はじめに来てもらった会社は、大手の重量鉄骨2階建ての得意で、最近やっと木造2階建てを始めたアパート専門のTVCMで誰もが知っている不動産会社です。

その会社の提案、建物自体が、重量鉄骨を使った2階建てであるため、建物が1つの田んぼにぎりぎり入るものしか作れず、1つの田んぼに新築重量鉄骨造り2階建て1棟1LDK12部屋を建て、もう一つの田んぼを丸々駐車場に使うという提案でした。建築費は駐車場のスペースを確保できないため1棟しか建てられず、1億2000万円。 家賃収入は、月の家賃78万円

2社目は、大手の個人住宅も手掛けているTVCM誰もが知っている不動産会社です。その会社の提案、1つの田んぼに、2LDKの軽量鉄骨二階建て1階も2階も2部屋ずつの計4部屋のアパートを新築。すべて角部屋のものを2棟と駐車場スペースを設け、それを2セットという提案でした。建築費は、1棟4800万円×2棟×2田んぼ分設置=1億9200万円。部屋の数の倍の駐車場もあります。家賃収入は、月の家賃96万円

3社目は、チラシで見かけただけで、誰も知らない、個人の不動産会社です。その会社の提案、 1つの田んぼに、全ての部屋が1Kの新築木造2階建てのアパート一棟目が20部屋、2棟目が12部屋で新築木造2階建てという提案でした。もちろん部屋の数だけ駐車場もあります。建築費は、1棟目1億円、2棟目9800万円=1億9800万円 家賃収入は、月の家賃137万円

上記の通り、大手よりも、個人の不動産会社のほうが1つの部屋に対しての建築費が安くおさまっているのと、1部屋の間取りが小さいのにもかかわらず、家賃が高いということが言えます。

1つ目の例の大手不動産会社の新築重量鉄骨2階建てのアパートの家賃と、3つ目の個人の不動産会社の新築木造2階建てのアパートの家賃とでは、およそ2倍の開きになるのがお分かりいただけたと思います。

まさか、建築物の素材の選択、重量鉄鋼なのか、軽量鉄鋼なのか、木造なのかの違いでこんなに大きく利益がかわってくるなんて思いませんよね。 この例は本当に分かりやすい差だったと思います。

今回の例のようにアパート一棟建築が得意な、同じ種類の会社でも、こんなに利益が違ってきますし、これが違う種類の、区分所有のマンションだったり、戸建の賃貸だったり、中古のボロボロアパート1棟をものすごく安く買って、リフォームをして貸すなどの、不動産投資でも違った手法の物との比較をしてゆくと、より利益をだせるものである可能性がありますよね。

探して、比較検討してもそれ以上のものが出てこないのならば、それがあなたにとって、現時点で初期投資が安く、毎月の家賃収入が多いお宝物件であると言えます。

不動産投資における様々な種類の物件の種類

新築の区分所有のマンション
中古の区分所有マンション
新築の建築済みの一棟ものアパート
中古の一棟もののアパート
土地を買って一棟もののアパートを建てるもの
戸建ての賃貸物件
駐車場経営

特に注意してもらいたいのが、新築と、中古だと全く違うジャンルぐらい違うものだということです。違うジャンルなのに、一緒の扱いをしてしまうと、より多くの利益をえるためのチャンスを逃してしまうかもしれません一緒のものと扱うことなく、必ず比較してください

まとめ

収益の多い投資用物件は、不動産会社1社に聞くだけでは絶対に見つからない
収益の多い投資用物件大手以外の個人の不動産会社の物件も含めて比較したうえで、決めるのが最も良い
投資用物件の、収益が多い、少ないは、建物の材質によってもかわってくる
投資用物件は、相続税対策にもかなり有効である
不動産の種類の中でも、新築と中古では違うジャンルというぐらい別物であり、一緒の扱いをしてはいけない

私のこのサイト右上にあるMENUからメルマガ登録」し、そのメルマガから2019年6月現在、私が毎日4万9千円、月に直すと147万円お金を手にしている「仮想通貨を使った投資情報」、年収3000万円にした「不動産投資物件情報」、私が実際に毎月30万円稼げるようになったビジネス情報、「お金持ちになるための思考」など「一流の情報」を受け取れます。

2018年にはこのメルマガの情報の中の、仮想通貨の情報から、50万円投資し、2億円にしたかたもいらっしゃいます。2019年では、私の主催するコミュニティのメンバー全員がお金を毎日増やし、私やメンバーの2人が、300万円投資しただけで、2019年5月現在で、既に7か月以上毎月150万円お金を増やし続けている情報の、経過と結果を公表しています。そのような月利10%、20%のものが現在4種類まで増えました。年利ではなくて月利です。私は、公務員の時には見つけることが出来ませんでしたが、大金を支払ってお金持ちの先生達に情報をいただけるようになった今ではできるようになりました。私の「メルマガ」でお伝えするのは私が常にお金持ちのかたからもらっている、私達がお金持ちになる情報です。

私がお金持ちになれたのは「一流の情報」を常にお金持ちの先生達から手に入れ続けているからだけなのです。その私が手にしている「一流の情報」をあなたも手にし、実践すれば「お金持ち」になれるのです

普通の公務員だった私が「お金持ちになった理由」である「儲かる不動産投資物件」を売ってくれる会社は「アスライフ」です 公務員、会社員のあなたへ

「買い取れないと言われた田んぼ畑などの土地、建物、ボロボロのアパートを売る答えを見つけた」相続問題が専門の行政書士の私がお答えいたします

スポンサーリンク




  • 成功の秘訣

    「Baby steps to Giant strides(成功は小さな一歩から)」

    (勝木 光著:ベイビーステップより)

     

    「一を聞いて十を知るよりも一を聞いて一をすぐにやる」(鑑真)

    検索

検索

このサイトについて

自分に合ったお金の増やし方の助けになればと思います。

成功するためには、水面下でものすごい努力が必要です。

その努力の度合いで成功の量も多かったり、少なかったりが決まります☆