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公務員の時に、副業の不動産投資だけで年収2000万円だった、行政書士で投資家の天野ひろしです
現在は、投資とビジネスで年収4000万円を超え、数年の内に年収１億円が実現できるところまでになりました。今は私の主催するコミュニティのメンバー全員を100歳まで年収1000万円お金を増やせる仕組みを作らせています それが間もなく実現することができそうです
私が不動産投資を勉強して、いざ不動産投資物件を買おうと思い、色んな物件の情報を集め始めた時に、新築と中古の物件があるけれど、新しい新築のアパートのほうが何となくいいような気がするものの、本当にそれが正しいのか分かりませんでした。
調べていくうち、中古にもメリットがあったり、逆にメリットしかなさそうな新築にも大きなデメリットがあったりするのが分かってきました。
新築、中古どちらも、メリットデメリットがありますので、トータルで考えてより儲かるほうを選ぶのが良いと思います。今回はそんな不動産投資物件の新築、中古物件を選ぶときに注意すべき点をお話ししたいと思います。
不動産投資における、中古物件のデメリット
私は、中古物件を購入してはいるのですが、未だに不動産投資用物件の中でも、中古物件の良さが分からないです。 その中古物件ならではのデメリットが嫌なので、現在の私はどうしても新築を選んでます。
儲かる中古物件は買うのに競争が激しくなることが多い
区分所有のマンションでも、一棟アパートでも、中古物件には、新築のアパート一棟買いなどの不動産投資物件ではありえないデメリットがあります。 それは、中古物件だと、価格がお手頃価格なので、すぐに物件の奪い合いになる事です。
また中古物件だと、現物があるので、入居状況とか収支を目で見て確認しながら選べるので、ものすごく買うかやめるかを判断しやすいというメリットがあるせいで競争が生まれてしまうということがあります。
私も実は、自分の中古のアパート、軽量鉄骨2階建て、築18年のアパート2DK、4部屋を、金融機関からの融資を受けて9年返済で買いました。
その中古の投資用物件の購入価格は、立地はよく、建物と70坪の土地合わせて2500万円とかなりお買い得です。 毎月22万円ほどの家賃収入があります。管理手数料、金融機関への返済、固定資産税などを除いた、手残りは1万円です。
でも、手に入れるまでの道のりは結構きつかったです。 売り手側の不動産会社のかたが用意してくれる「買い付け申込書」というものに購入する希望額を書いて、自分の買意思を伝え、お願いをするのですが、収益性のいい優良な投資用物件には同じように買いたいという人が複数人現れます。
そのため、当然売主に有利な、高い金額を出してくれる人に物件を売ってくれることになりますので、普通にやると、オークションのように、高く引きあがってしまい、購入する値段が高くないと買えず、結局時間をかけて色々調べたけど、結局、時間と手間をかけたのに買えなかったということになります。買えなければ全て無駄になってしまいます。 そこが、不動産投資の一番厳しいところです。
ですが、ここで注意点があります。だからと言って、利益の少ない不動産を買うべきではないということです。どんなに時間をかけ苦労をしても手に入れられないからといって、無理して利益の少ない不動産投資をすれば、私はその不動産投資は失敗だと思います。不動産投資が全てではありません。
不動産投資以外にも儲ける方法は探せばあるのですからそちらを先にしながら、あなたが本当に儲かる不動産投資物件が見つかり、手に入れるのを気楽に待ったほうがいいでしょう。
それに比べ、新築の区分所有のマンション、アパート一棟買い物件で、大手の会社が建てたものなら、値段が高いので購入するのに考える時間は中古物件よりは確保できます。でももちろん高く買うことになってしまうので利益は少なくなってしまいます。
もし私が次に買うとするならば、景気が悪くなってから買います。その時には、売れ残る可能性が出てきますので、狙った物件を安く買うことができる可能性が高いです。また、景気が悪くなると、買い急いでしまって、維持できない人が売りに出します。
中古でも、築浅の物件を安く買うことができる可能性が高くなるので、不動産価格は、東京オリンピックまではとにかく高いです。景気が後退するのを待ったほうがいいと思います。
もちろん私の場合景気が良くても悪くても関係なく、収益性の高い物件の情報が入ってくるので、景気がどうであれ問題ないのですが、一般の情報しかない状態で、利益が多い物件を買うには、絶対に景気の悪いときに買うのが安くよい物が手に入るのでそれが良いと思います。私が初心者なら絶対にそうします。
私は中古の物件を買うのにどうしたかというと、私の信用している不動産屋さんは、僕だけにその、中古の投資用物件を売ってもらうように仕向けてくれました。
なので、競争もほとんどなく、確実に買うことができました。それまで、何件あたっても、なかなか買えなかったので、やっと自分の投資用物件が買えたっていう感じでした。
不動産投資で特に大事なのは、いかに信用できる不動産会社のかたと仲良くできるかにかかっています。はじめからはなかなか難しいですが、不動産投資をやっていくうちに、この人なら任せられるなという人が必ず出てきますので、あなたもマネできますので大丈夫です。
この不動産会社がいなかったら、今でもアパート経営をしていなかったかもしれません。それくらい不動産会社選びは重要です。物件よりも不動産会社を見つけるのが不動産投資においての必勝法だと私は考えています。
中古の不動産投資物件のもう一つのデメリット、銀行からの融資期間が短くなるため、返済が終わるまで手残り0円で経営することになる
新築のアパートの融資期間はどんなに短くても銀行としては20年以上で、30年から長ければ40年にしてくれますが、中古の建築から10年以上経ったアパートの融資の期間は長くても15年前後とかなり短くなります。
そのため、返済期間が長ければ毎月の家賃収入に対して銀行への返済額を除いても結構手残りがあるのですが、返済期間が短いと、ほとんど手残りはありません。
ですから、返済期間中はお金が全く残らないので、もし、空室が発生してしまうと自腹で払わなければならないとか、それに伴い入居者が出ていったときに、リフォームをさらに行う必要があることがあるのですが、その場合、やはり自腹で払う必要が出てきます。
なので、築10年以上たった、中古物件というのは結構自腹を払う必要があるので、初心者には結構大変です。
ですから、預貯金1000万円くらい残したままで、アパート経営をするなら、たいして困ることはないのですが、頭金で全部1000万円を入れてしまい、預貯金がほとんどなければ、困るでしょう。
私が中古のアパートを買ったときには、株式投資で増やした1000万円があったので、それを手元に残したまま、フルローンで購入したのです。ですから、何も困ることもなくアパート経営が出来ているのです。
もちろん融資としては預貯金が500万円でもしてもらうことが可能なのでしょうが、安心して中古のアパート経営をするには急な出費もあるので、1000万円あったほうが安心できると思い、私は常日頃1000万円あったほうがいいと言い続けているのです。
いい物件ほどライバルが多すぎて買えません。ならばどうするといいのか？ライバル無しで儲かる不動産を手に入れる、「ブルーオーシャン不動産投資法」をしています。
実はその前にも、駐車場形態の土地だけを購入しようとしたことがありました。販売価格がかなり安かったので、時間をかけて交渉を続けていましたが、結局、「売り止め」（売ろうとしていたかたが、何らかの事情でやっぱり売るのをやめたというもの。）になってしまい結局買えなかったという経験もしています。
不動産投資の何が大変って、頑張ってきたけど結局買えなければ全て無駄になってしまうことです。かなりの労力を使ったのに、すべてが無意味って、かなりのショックです。
その点、最近私が行っている不動産投資法は、土地だけ買って後から新築のアパートを建てる投資方法になります。
この不動産投資法方法だと、初心者の方だと怖くて絶対に手を出さないですし、アパートが経っていない時から返済が始まり、満室になるまでも銀行への返済は自腹で払うことになるので、既に投資をしている方でも資金力が既になければ、なかなか手を出せない方法です。なのでほとんど敵がいません。なので、争わずに私は勝てるのです。
ライバルがほとんどいないので、「ブルーオーシャン不動産投資法」です。 不動産投資で、何棟も所有し、年間に何千万も稼げるような、上級者になればできるようになります。
なぜ、上級者でなければできないかというと、金融機関から見た時の信用度としては低い物件となってしまうので、金融機関からの融資が受けにくいからです。
なぜ、信用度が低い物件なのかというと、初期投資を安くするために、個人の不動産会社を利用するので、実績が少なく、建築会社も、「それ、どこの会社？」というレベルの、知名度が全くない会社を利用するから、投資する人の信用度だけで、融資をしてもらい、建築する必要があるからです。
投資する人の信用度がこの時ないと、せっかく安く建築できて初期投資が抑えられても、利息が高くなってしまい効果が半減してしまうこともあるからです。なので、敵が少ないのです。
不動産投資をやったことが無い方へ
私も初めは、不動産投資の初心者でした。5年くらいの間、大手の不動産会社の無料の不動産投資説明会に行ってみたりとか、ネットで検索し、その投資産物件がよさそうで、近いのでとりあえず見に行ってみようとか、不動産会社に行って、不動産物件のことを説明してもらったりしてました。
当時は公務員だったので、休みの大半の時間を不動産投資の時間に費やしていました。1万時間の法則から最低それだけやれば成功するという確信はありました。
そのかいあって、やっと収益性の高い不動産投資物件が買えるなって感じになってきただけです。心が折れそうなときは数知れず。寝れない日は何日もありました。そのため、みんな、脱落してゆきます。
でも、お店を出す場合は家賃や、人件費などの経費がものすごくかかりますが、不動産投資も経費はかかるものの、波がほとんどありませんし、家賃収入で十分賄えてしまいます。
私がアパートを買ったのは、リーマンショック後の不況の時です。今思えば、不況の時だからこそ、よい物件が、安い値段で購入できたということです。安く買えたことで、初期投資が少なく済んだわけなので、その分利益になったということです。
不動産投資は、この「初期投資をいかに抑えられるか」で、利益が出るか、利益が出ないかが決まります。株でも物販でも、安く買って高く売ることが出来れば利益が沢山出るのです。
アパートの場合は安く買って、利益をたくさん手に入れるでしょうか。30年経ち、もういらないなと思えば売れば1000万円単位のお金が入ってきます。もちろんリフォームしてアパート経営を続ければ、収入が毎月入り続けます。貸しても売っても儲かるのがアパート経営のよいところです。
不動産投資物件は1000万円単位の高額な買い物なので、1000万円高く買うのと、安く買うのでは、100万円や1000万円単位で利益が違ってきます。更に、自分だけではなく、信用のできる不動産屋さんを仲間にすれば、必ずあなたにも、あなたのためにあなたに代わって、たくさんのお金を稼いでくれる不動産投資物件が手に入ります。
陰ながら応援しています。大変ですが、頑張りましょう
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