公務員の時に、副業の不動産投資だけで年収2000万円をかせいでいました、公務員ビジネスマン 天野浩史です
現在は、投資とビジネスで年収5000万円を超え、数年の内に年収１億円が実現できるところまでになりました。今は私の主催するコミュニティのメンバー全員を100歳まで年収1000万円お金を増やせる仕組みを作らせています それが間もなく実現することができそうです
最近は小資本の10万円程度から始められ、「仮想通貨を使った投資」や「FXでプロにお願いして増やしてもら方法」など、一年で数十万、数年で数百万、数千万円増やせる月利10％～20％の投資法がいくつか見つかりました。常にそれらと同じレベルの優秀な投資方法を探し続けています。2019年6月現在では4つほど見つかり、私と仲間で実践し、既に毎月120万円以上増やせています。そのため、仲間の一人は本業の年収200万円代ですが、一年以内に最低年収1000万円を超えるところまで来ました。この私の投資の実践記をこのサイト右上のMENU「メルマガ登録」から受け取ることが出来ます。
私のところにメールなどでお問い合わせのある「不動産投資」をするにあたって、ご質問が多いものについてお話しをします。「不動産投資をして、30年後に建物が老朽化したらまたお金がかかって儲からないんじゃないの？」というものです、実際どうでしょうか？
Q 建物が老朽化したら「またお金がかかって儲からない」んじゃないの？
「不動産投資」をするにあたって、心配なことの1つに「建物が老朽化したらまたお金がかかって儲からないんじゃないの？」というものがあります。 その答えとしては、儲かるように準備しておけば大丈夫です。という答えになります。
「儲かるように準備する」とは、だれにでもでき、難しくないことです、それは「修繕積立をきちんとしておく」ということです。これは、普通にどの不動産投資物件を販売する不動産会社でも、あなたに「修繕積立」をするように伝えてくれると思いますが、中には言わないこともあるので、今ここで覚えてください。
修繕費用で困るかどうかは、実はあなた次第
ですが、よくこの「修繕積立金」についてのトラブルとして私の不動産投資物件の管理会社から聞くのは、積み立てておいたお金を、物件の所有者が、別の用途で使ってしまったということがほとんどの様です。
特に多いのが、収入が不安定な自営業者の場合、どうしても、自営の穴埋めのために、修繕費を使ってしまうことが多いようで、不動産投資の管理会社も困ることが度々あるようです。
逆に言えば、きちんとお金を管理し、「修繕積立金」に手を付けずにいれば、建物の老朽化に伴う修理や、部屋のリフォームについて心配することはないのです。 その、必要な料金は、すでに不動産投資物件を販売している会社なら、いくらくらい必要であるのかは、すでに経験していることから予想ができます。
Q もしも、「修繕積立金」を使ってしまったら、もうどうしようもないの？
実は、そんなこともないことがあります。 それは、あなたが不動産投資という経営をきちんと経営出来て、赤字もなく、銀行にお金を返済できていたという事実があるなら、金融機関で、修繕費を融資してもらえる可能性はあります。でも、満額の融資とはならないことがありますので、注意が必要です。
とはいえ、そのころには30年は経っているわけで、アパートのローンもすでに返済済みのはずです。 中には、無理な返済計画で、40年のローンを組んでしまっていると、お手上げになる場合がありますので、今の内から、無理な返済計画をされている方は、銀行のアパートの融資の借換えで、金利を安くしながら、返済期間も短くしながら、毎月手残りがしっかりでるようにしないといけません。
Q 毎月の「修繕積立金」はいくらずつしていけばいいの？
「不動産投資物件の規模」によって違ってきますが、私の場合は、1部屋につき毎月3000円を積み立てています。不動産投資を始めたころはとくに根拠はなく、大手の不動産会社も大体このくらいでしているようですので、それを参考に初めは金額を決めていました。
やはり修繕費が、いくらくらいかかるのかを見積り、修繕が必要なタイミングで、必要な額が貯まっているように、逆算して毎月の積立額を決めるのが良いです。 でも、たまたま、私の場合一部屋で割ると2500円くらいになるので、3000円で今も積み立てています。
はじめにまとまった必要な修繕は何かというと、コンロやエアコン、「太陽光発電」の電気の直流から交流に変換する、パワーコンディショナは10年経つと、必要になってきます。その他、15年くらい経ってくると、外装の再塗装が必要になってくるとが多い様です。ですが、私の場合は、外装はガルバリウム鋼板（トタン板）にしているのでメンテナンスは不要です。さらに、ガルバリウム鋼板は鉄なので解体時にはリサイクルできるため、解体費用を安く抑えることが出来ます。
また、30年経ってくると、建物の内装をリフォームしたり、風呂、キッチンなどのテコ入れも必要になるかもしれません。 しかし、その時にはあと何年でその建物の事業を終了するかも考えないといけません。
不動産投資で30年たった時には、相続税対策も意識しながら進めるのがよい
その「不動産投資物件」を売って、お金にするのか、建て直したり、リフォームして再度20年、30年経営をするのかを選択する必要が出てきます。もし、売る場合でも、より立地のいいところで、アパート経営をするのも手だと思います。なぜなら、そのころにはあなたは60代になっているはずだからです。 要するに、「相続税対策」も兼ねて考える必要が出てきます。
私の場合は、アパートを4棟所有していますが、いずれも地方都市の田舎になりますので、そのアパートを売却を検討するときは、必ず併せて地下鉄駅から徒歩10分以内の物件を購入したいと考えています。人口の減少から、少しでも大都市に近く、公共交通機関が充実している立地の不動産投資物件が生き残るはずです。 それを意識するのが「不動産投資」で一番大事なことではないかと考えています。
私のこのサイト右上にあるMENUから「メルマガ登録」し、そのメルマガから2019年6月現在、私が毎日4万９千円、月に直すと147万円のお金を手にしている「仮想通貨を使った投資情報」、年収3000万円にした「不動産投資物件情報」、私が実際に毎月30万円稼げるようになったビジネス情報、「お金持ちになるための思考」など「一流の情報」を受け取れます。
2018年にはこのメルマガの情報の中の、仮想通貨の情報から、50万円投資し、2億円にしたかたもいらっしゃいます。2019年では、私の主催するコミュニティのメンバー全員がお金を毎日増やし、私やメンバーの2人が、300万円投資しただけで、2019年5月現在で、既に7か月以上毎月150万円お金を増やし続けている情報の、経過と結果を公表しています。そのような月利10％、20％のものが現在4種類まで増えました。年利ではなくて月利です。私は、公務員の時には見つけることが出来ませんでしたが、大金を支払ってお金持ちの先生達に情報をいただけるようになった今ではできるようになりました。私の「メルマガ」でお伝えするのは私が常にお金持ちのかたからもらっている、私達がお金持ちになる情報です。
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