公務員の時に副業の不動産投資だけで年収2000万円だった、行政書士で投資家の天野ひろしです
現在は、投資とビジネスで年収4000万円を超え、数年の内に年収１億円が実現できるところまでになりました。
今は私の主催するコミュニティのメンバー全員を100歳まで年収500万円お金を増やせる仕組みを作らせています それが間もなく実現することができそうです
私が不動産投資でうまくいっているのは、私が儲かるアパートを売ってくれる不動産会社のおかげです
私が「不動産投資」で成功出来ているのは、「利回りの良い儲かるアパート」を販売してくれる、優良な不動産会社を見つけることができたからです。それさえできれば「不動産投資」は成功できるのです。それができないと、「不動産投資」で成功するのは難しいです。
なぜなら、利回りが悪い物件は儲かりませんので、そんな儲からない「不動産投資物件」が増えたところで儲かるわけがないのです。ですが、一棟でも儲かる物件なら、複数所有できるようになれば、ものすごく儲かるという事です。「アパート経営」で成功するのは非常にシンプルなのです。
儲かるアパート事業物件を販売してくれる、優良な不動産会社の見つけ方
あなたは、不動産会社に行ったことがありますか？ 私は100回以上は足を運んでます。
行けば行くほど「不動産投資」の精度が上がっていき成功確率が高くなりますので、どんどん行動していきましょう。
ですが、その多くの不動産会社は、利回りの良くないアパートしかないです。
ですが、諦めてしまうとそこでおしまいですし、利回りがそんなに良くなくても、結構利回りがいいですよと言われて素直に購入してしまっても、おしまいです。
くれぐれも、どんどん比較検討していくうちに、利回りの良い物件にたどり着くようになるので、気を付けてください。
あなたが利回りの良い不動産投資物件を手に入れる可能性が高くなるのは、不動産投資に割く時間が１万時間かけてからです。
アパート事業における、不動産会社の種類と特徴
不動産屋さんでも、色々ありますが、大きく分けて、
| ● CMでもよく出る、大きな立派なビルに入っている「大手の不動産会社」
● 「中小企業」でチラシなどが時々ポストに入っていて、従業員がたくさんいる不動産会社 ● 昔から町の不動産屋さんとして「個人でやっている不動産会社」です |
この3つの特徴はこんな感じのものが多いです。それぞれの特徴ですが、
大手の不動産会社
僕もまず大手の不動産会社からアパート事業を入っていきました。 いいところは、知名度があり、知っているので、安心して声がかけやすい方が多いのではないでしょうか。
その他、規模大きく全国のネットワークの中から、お客さんに最適な物件を探してくれる。ということが言えると思います。
実績も多いので安心できる。また、建築に関しても、管理に関しても、下請けの関連会社が多いので、無理をさせることができる能力も高いので、安くてよいものを作れると言えます。
残念ながら、不動産を安くさせる能力は、お客さんのためにというより自分の会社のために使われることが多いです。
安くできればその分自分の利益ですから。会社の努力分の対価としてはもちろん慈善事業ではなく商売なので、なにも問題ないですが、少なくともお客さんの利益のためではないのです。
また会社自体に資金力があるため、規模の大きな不動産投資（ビルを買う、建てる）にも対応できるので、そういったレベルになればいいのかもしれません。
悪い点、ランニングコストがかかりすぎ。CM代がものすごくかかっている。人件費もものすごくかかっている。
ビルの家賃、固定資産税などものすごく高い。経費の行方はもちろん、お客さんの負担になってくるため、お客さんの利益がかなり少なくなる。
それに対し、途中の無駄なコストを抑え～というキャッチフレーズをよく言いますが、毎月かかるランニングコストからみると大きな効果が出ているとは思えません。
少なくとも、大部分は自社のためであって、お客さんの利益のためではないです。
中小企業の不動産会社
いいところは、その会社のある場所を中心に限定されたところだけで勝負しているので、それだけ必死に仕事をしており、いい情報が得られやすいということ。
また、折り込みチラシ広告や、ポスティングの経費は掛かってますが、CMと比べかなり安く済んでいるので、お客さんの負担が軽い。
悪い点、知名度が低く、初心者には本当に大丈夫なのか心配である。さらに実績が少ないと、もっと心配になることも。
個人経営の不動産会社
いいところは、マンツーマンで話ができるので得られる情報が優れている。昔からやっている個人の不動産屋さん場合、その不動産屋さんが所有する不動産をたくさん持っていることが多く、そこからのノウハウは、ご自身の体験によるノウハウを聞きやすい。
また、その不動産会社自身が所有する物件を売ってくれる場合もある。ネットが不得意な年齢層には個人の不動産会社にしか相談に行かない場合が多く、市場に出回らない情報を持っていることが多い。
そもそも、利回りの良いアパート事業で十分利益を得ているので、ガツガツしていない。そのため、本当にいいものが出てくる。
悪いところは、マンツーマン過ぎて店に入りづらい。大手にありがちな、お客さん扱いをせず、お客さんと対等である。
なぜなら、自分が売り込まなくてもみんなほしい物件なので、不動産会社にとって利益のあるお客さんにまわしてあげることが多いので、初心者には壁に感じるかもしれない。
かなり親密にならないといい物件を売ってもらえないこともある。逆に言えば親密になれば優先的に優良物件を案内してもらえる。
初心者は、何度も何度も不動産屋さんと接触し、納得できて、心配がないところまでやるしかない。
現在の自分がもし、最初のアパートを買う場合であったら、迷わず中小や個人の不動産会社に相談します。
アパート事業において私は何千回と問題を乗り越えてきたから、不安を潰せたのでこの方法に達しましたが、初心者の方はまず無理です。
何千回といろんな問題にぶち当たるとメンタルがなんせ鍛えられます。メンタルが鍛えられてない状態で1億円の買い物はなかなかできません。
結局、新築だと本当に住人が入ってくれるのかなんてだれにも分かりません。初心者にはそこはものすごい壁です。私もほとんど眠れない日が続きました。
ならば、中古でもいいと思います。中古ならば入居状況を見たうえで買えるというメリットはあります。
初心者の方はまず、最低30社以上の会社を比較し、その一番と中小や、個人の不動さん会社と比較するのが良いと思います。
30社比較してゆくうちに、どの会社でも同じことを言っていることに気づいたり、思っていたことは本当は正しくないと分かったり、自分が成長します。
その上で、おすすめの中小、個人の不動産屋さんと比較し、やっぱり大手のが安心だと思えば、利益が少なくても安心を優先したのだからその判断が正しいでしょうし、利益が一番で、中小や、個人の不動産屋さんのほうがいいなと思えばそうすればいいです。
最初から利回りのいいアパートは手に入りません。一度自分の中で選りすぐった一番いい不動産を購入し、そのあと不動産屋さんと疑問点や、考えをキャッチボールしていくうちに、不動産屋さんからより良いアドバイスや、優良物件を紹介してもらえるようになると思います。
この域になれば、少なくとも悪い物件はすぐに分かるようになりますので、次の優良物件探しのスピードが格段に速くなります。悪い物件を選ばないようになるということは、リスクも減るということです。
あとはその繰り返しです。おかげさまで、私も苦労してきたかいがありまして、自分で探さずにいい物件が手に入れることができるようになりました。
まとめ
● 利回りの良い優良なアパート事業物件を提供してくれる会社は、個人の不動産会社であると、私は考えています。
私の言う優良とは、見た目がきれいだとか、自分も住みたくなるとかいうのではなく、「確実にあなたに多くのお金を与えてくれる、利回りのよいアパート」のことです。
● 最初から利回りの良い収益性の高いアパート事業物件を手に入れるのは難しい。
利回りの良い、収益性の高い物件は大手の不動産会社では手に入れられない。なぜなら、高額な広告費などのコストを上乗せしてしてしまうからです。
● 個人の不動産会社なら、利回りの良い、収益性の高いアパート事業物件を手に入れられる可能性が高い。
しかし、利回りの良い、高収益物件を手に入れたくても、不動産投資の実績が無ければ、金融機関が融資してくれるかどうかわからないので、手に入れられないことがある。
● 金融機関が融資してくれるか分からないような人には利回りの良い、高収益のアパート事業物件を案内してくれない。
利回りの良い、高収益の物件は金融機関が2つ返事で融資してもよいと言ってくれるような人にならないと利回りの良い、高収益物件を手に入れるのは難しい。
なぜなら、利回りの良い、高収益物件は、金融機関が融資をするのをためらう物件が多いからです。
利回りの良い、高収益物件は、購入するときは、見た目なども普通ではないので、本当に大丈夫なのか金融機関が審査しにくいということです。
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