新築マンション、アパート、戸建ての買ってもよい不動産投資物件の条件
不動産投資で利益を多く出す。成功させるために必要な前提条件は
「立地が良く利益が多い物件を安く買う事」
さらに、
・イールドギャップが6以上になるものだけ買う事
・返済期間は10年から20年で返済できるものだけ買う事
・金利は1.0％以下。多くても1.3％までのものだけ買う事
これさえ守っていれば失敗することはありません。
「立地が良く利益が多い物件を安く買う事」 にある、立地が良いとは人口が多い市町で特急か地下鉄が停まる駅から10分前後圏内の物件であればよいです。
そのため、東京、名古屋、大阪、神奈川と言った大都市である必要はなく、東京都心の一等地を目指さなくていいのです。
どうしても都心のビルが欲しければ、僕の様にアパートを複数所有し完済したら、その物件を売った資金で都心のビルを買えばいいのです。
都心のマンションで儲かっている人ってどんな人？
ただ、先ほどの考えはかなり昔、都心のマンションがめちゃめちゃ安い時に買った人には当てはまりません。なぜなら30年以上前の不動産バブル後の不動産不況やリーマンショック直後からのように大きく不動産価格が下がってしまった時に買った人にとっては大きく価格が上がっているのですから大きく儲かっているのです。
そうなんです。都心のマンションで儲けるためには「安い時に買った古い都心のマンションを既に持っていて、完済している」のが必須なのです。だから新築マンションを最近買った人にはその条件が一つも当てはまってません。だから儲からないのです。
実際私が不動産投資のコンサルを依頼される方の大半は東京や神奈川、名古屋などの新築マンションを複数買ってしまったかたです。それは大企業や公務員の方で本を読んだり、セミナーなどでよく勉強したのにもかかわらず失敗したのでどうしたらいいのか困って相談されるのです。
不動産投資と言うのは「安く買う」ことが出来るかどうかだけのほんのわずかの違いだけで勝負がつくのです。大企業や公務員と言ったいわゆる頭のいいかたでもミスをするのですから、大半の人が失敗するのも当然です。
私は不動産投資をする前に必ず株式投資をするように言っています。なぜなら、株式投資をすることで自分の勝手な思い込みが徹底的にたたきつぶされるからです。
逆に言えば、私のように不動産投資が出来るようになれば株式投資は楽に勝てるようになるのです。それは「安くないと買わない」が出来るから。今、空前の株高です。ですから株は買ってはダメなのです。と言う事は不動産だって買ってはダメな時期です。
今私やあなたがやるべきは、株や不動産の価格が最安値。つまり大不況が来るまで待つということ。それまでにすべきは毎月コツコツ貯金をすることです。その時が来たら一気にその資金を投入すればもれなく儲かります。そうやって過去の私は投資家の道を大きく踏み出し、今の大きな成功に結び付いているのです。
記事の著者：行政書士 株式会社天野 代表取締役
公務員の時に株式投資から始めアパート経営に。現在アパート5棟57室と戸建て1棟所有。金利は0.65％~1.2％と超低金利。利益率が高いため、金融機関も好条件で融資してくれている。株式投資と優良な不動産投資を学びたい方に毎日オンラインサロンを無料で開催しています。
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