公務員の時に副業の不動産投資だけで年収2000万円だった、行政書士で投資家の天野ひろしです
現在は、投資とビジネスで年収5000万円を超え、数年の内に年収1億円が実現できるところまでになりました。
今は私の主催するコミュニティのメンバー全員を100歳まで年収500万円お金を増やせる仕組みを作らせています 間もなく実現できそうです
借金が500万円ある。空き家を持ってる。ならば空き屋を貸そう
先日、私のところに、今の仕事の収入が年間で300万円しかなく、ご両親がお亡くなりになり、戸建の家を引き継いだのですが、その他借金500万円あるので、空き屋を売ってすっきりしたいとお考えでした。
でもそれを聞いた時は、ご両親がお亡くなりになり、冷静な判断が出来ていないのと、そもそも家を貸して、「家賃が取れる」とも考えていなかったようです。
私は「不動産投資」を日ごろ当たり前のようにしているので、家を人に貸して、家賃を得るということが出来るのは分かっていますが、今まで人に家を貸したことが無い方からすると、「本当に家を貸せるのか」が分かりませんもんね。
古い戸建の家を人に貸して、家賃を毎月5万円もらうことが出来れば、500万円の借金の返済どころか、利益がでる
もし、今回の相談者のかたの考えのように、500万円の借金を返すために、そのまま空き家を500万円で売ってしまったら、どうなったかというと、当たり前ですが、借金の500万円を返済して、手元にお金も何も残らず終わってしまいます。
しかし、ちょっと考え方を変えて、この空き家を、人に賃貸で貸して、家賃収入を得るとしたらどうなるでしょうか？
ご相談者のかたの戸建ての月の家賃相場が、10万円以上で、相談者様の家自体が築40年以上であるという事を考えても6万円くらいで貸すことは可能です。
また、月の家賃が5万円なら、安いので、すぐに借りたいというお客さんが現れるというのを、不動産仲介業者さんに確認できました。
とすると、今回の借金500万円なら、月の家賃5万円もらえるとしたら、どれくらいの期間で、返済できると思いますか？
借金5,000,000円÷50,000円＝100カ月です。
100カ月÷12カ月＝8.33年ですから、9年弱で、500万円の借金が返済出来てしまう計算です。
賃貸できれば、借金の返済どころか、利益が確実に残る
ここで、今回、空き屋を売らずに賃貸で利益を出せたのですから、空き屋が残りましたよね。
という事は、賃貸で9年経つと借金は無くなっているのですから、そのまま毎月家賃収入を得ても利益が出ますし、売っても利益が出るようになりました。
ですが、今回の相談者様の考えで売っていたら、空き屋も残らず、家賃収入も残らず、借金だけが消えただけでしたね。ものすごく大違いでした。
今回の場合、相談者様も、早く空き家を売ってすっきりしたいと考えてしまっていたので、売り急いでいました。
このように売り急いでしまうと、せっかく家と土地を1000万円くらいで売れるものが、安く買いたたかれてしまいます。
要するに、足元を見られてしまうのです。
それを、回避することができたのと、借金を返済できるという事と、利益がその後出していけるという事の3つ良いことが出てきました。
もし、このまま賃貸を続け、さすがにちく50年以上となり、修繕費用がかかり売ったほうがいいと考えるなら、戸建なので、土地の評価額で売ることができます。
その時には既に借金は無いわけですし、売り急ぐことなく安く買いたたかれることもないのですから、丸っと利益になります。
ただ、不動産を売却した際に出る税金、20％と不動産会社の仲介手数料等がかかりますが、売り急いで、借金の返済で利益が0と比べると雲泥の差です。
耐震補強とリフォームで更に利益が得られる
また、この空き家が50年経った時点で、銀行から少し耐震補強と内装工事などで、400万円融資してもらえるなら、家賃を5万円から8万円くらいに値上げした状態で、賃貸をし続けることさえ可能です。
400万円のリフォーム、耐震補強で、家賃が8万円に値上げると、
融資4,000,000円÷80,000円＝50カ月です。
50カ月÷12カ月＝4.33年ですから、5年弱で、耐震補強がされたリフォームされた物件が残ります。
さらに、賃貸を続けることがその先30年出来ますので、家賃が下がるとして、6万円×12カ月×30年＝2160万円のプラスになります。
もちろん借金は既になく、土地と建物が残った状態です。
近隣の家賃相場が、10万円以上なので、それと同等でもいいですが、8万円なら必ず入居者が付きます。
さらに、普通のリフォームや耐震補強は1500万円とか言われますが、賃貸の家は、自分が住む家ではない、「事業」ですから、最低限の出費でなければなりません。
そこは絶対に間違ってはダメです。
「事業」ですから、利益が出なければ、ただのボランティアです。
リフォーム業者は煽ってきますが、煽ってくるようなら、他の業者にしてください。
賃貸は、「事業」ですし、あなたにお金がたくさん残らないのは「事業」としては失格です。
その修繕費やリフォーム代をかけずに、利益を出すのが大切です。
あなたが利益をたくさん安定してえられること、それが出来れば絶対に「不動産投資」で成功します。
私はそういった考えで出来ているので成功しているのです。
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