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元公務員、行政書士で投資家「天野ひろし」OFFICIAL BLOGSITE (株)天野 代表取締役【公務員の時に不動産投資を始め、現在年収4000万円】税金対策が得意

大東建託を遥かに超える相続税対策


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大東建託を遥かに超える相続税対策

もうからないからやめとけと言われる大東建託、レオパレスは実はまだ相当マシだった

この記事は、田んぼや畑を多く持ち、相続税対策をしないと、相続税で何千万円や億単位で税金をとられてしまうと困られている方向けに書いています。

この記事を書く私は、週刊現代などでも相続税対策や、老後の年金問題などで取材を受けていた、相続税に精通する行政書士が書いています。

多くの地主さんの場合毎月の様に、大東建託を始め、レオパレス、ダイワハウス、積水ハウス、東建、木下工務店など、地主さん向けに相続税対策として、アパート経営や介護施設、障がい者施設などの建設、運営を提案してくると思いますが、これらの大手の会社の場合の問題は、建設費用がひとまわりもふたまわりも高いという最大のデメリットがあります。

大東建託やレオパレスの場合は収益性も最大限に考えてくれているのでまだいいのですが、ダイワハウスや積水ハウス、東建などは建設費が高いだけでなく、利益も比べて少ないのでたまったものじゃありません。

ただ、既にアパート経営などをしていて完済している地主さんにとっては、薄利でも気にするところではないでしょう。しかし、多くのこれから相続税対策の為にアパートを建てようか、介護施設や障がい者施設を建てようか迷っている人には向かないと言っていいでしょう。

なぜならそれらで相続税の大部分は払わずに済んだとしても、残った債務に対し、利益が少なく、固定資産税や、減価償却の控除が終わったころに税金が急に増えることで、銀行への返済と税金の支払いのダブルパンチで支払いが苦しくなってしまうからです。

大手のアパート建築会社で選んだり、自分の思い込みで多くは失敗する

もし、あなたの息子さんや娘さんが信用でき、頼れる人であるならあなたが動けるうちに一緒に相続税対策に強い不動産会社を探すのがいいでしょう。

多くの相続税対策の失敗は、「どこの不動産会社に頼めばいいか分からない」とか「どうせどこも一緒」だという情報不足思い込みからきています。

そして、そんなこんなで時間は過ぎ、間に合わずその辺の儲からないアパートや介護、障がい者施設を売りつけられてしまうのです。

多くの相続税対策で営業マンから勘違いさせられ、失敗の原因は「借金が多いほうが相続税を抑えられますよ」という悪魔のささやきです。

正しくは、相続税対策で効果的で、亡くなった後、引き継いだ人も喜べる物件とは、

立地が良く、利益が多い物件を安く建てる。その上での債務

です。違いが分かりますか?これで成功するか失敗するかが大きく違ってくるのです。

利益が多いので、利益が多いが故に返済も楽ですし、繰り上げ返済することでより利益が見込めます。こういった、利益が多い物件を持つことが一番肝心です。利益が少ないけど債務が多いと相続税が抑えられますよっていう口車にのると失敗します。

もし、あなたが持っている土地の立地が良くない場合は、土地価格が高いうちになるべく高値で売って、より立地の良い場所の土地でアパートや施設経営をした方がいいでしょう。その場合も利益の多い物件が建てられる不動産会社がいればの話です。

そういうと、土地を手放さない人が多いのですが、本人が亡くなった後に相続税が払えなかったり、利益が少ないアパートを引き継いだ場合、必ず次の代の方は「売ります」。売った上に何も残らないというのが現実なので、本当に残したいのなら、今あなたが元気なうちに行動することです。

地主さんの中に、「先祖からの土地だから売るわけにはいかない」といいますが、実際は圃場整備や耕地整備などで田んぼや畑の位置は元々あった場所から変わっているはずです。

相続税対策で成功できる不動産会社はこんな会社

私もアパートを5棟57室経営する大家です。金利も0.65%で、5棟あるアパートの内の2棟はあと3年で完済できるほどの利益が得られています。そのため、多くの相続をした方や、不動産投資家の仲間が多くいます。皆上手くやれている方達です。

そんな、アパート経営の上手くいっている私がなぜ上手くいっているかと言うと、不動産会社選びが良かったと言う事です。それ以外はありませんでした。

ちなみに私がお願いしている不動産会社は二つ、一つは愛知県安城市にある「アスライフ」。もう一つは愛知県岡崎市にある「Anet(エネット)」です。

あなたがいる場所から離れている場合は、この二つの不動産会社と同じような優秀な不動産会社を見つけるのがいいです。

あなたが頼るべき優良な不動産会社の特徴

・個人の不動産会社

・社長が直接話を聞いてくれる

・従業員は2~3人くらい

・店内は明るく、従業員もノルマが無くのびのびしていて、清潔

ネットである程度まで絞ることが出来ます。「~支店」とある不動産会社は避けましょう。なぜなら、人件費と家賃がのせられてくるので、安く買うことが出来ません。大手の不動産会社の物件が高いのはこのせいです。

社長以外に話をしても意味がありません。なぜなら、価格決定権や従業員が知らない情報を社長だけは持っているからです。

従業員は少なくても不動産会社は基本回ります。でも、従業員が多いのは「売らないと利益が出ない証拠」それが分かれば、パット見ればあなたが話を聞くべき会社かどうか分かります。

私や私の先生達、そして多くの不動産投資仲間で、上手くいっている人の共通点を知ら出た結果、不動産投資で成功している人は必ず「利益の多い物件を安く買う」ことが出来ています。また、

・イールドギャップが5以上であること(イールドギャップ=表面利回りー金利)

・金融機関の金利は1.2%以下で借りること

・返済期間は20年。長くても30年で返済できるものを選ぶこと。35年の返済期間なら絶対買わない。

が守れていれば成功し、それが出来てないと失敗します。

不動産投資で失敗するのは、高く買ってしまっているからなのです。利益が少なく、相続を受ける人が困るなら失敗です。

最後に、あなたが「」と思ったらそれは正しいです。なので「」があるうちは絶対に上手くいきませんので、あなたの?を信じて一つ一つ進めていきましょう。

多くの相続税対策に失敗している人は「?」があるのに進めてしまい。後になって、あの時おかしいと思ってたんだよなと言う方ばかり。あなたの?を信じましょう。

 

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