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元公務員、行政書士で投資家「天野ひろし」OFFICIAL BLOGSITE (株)天野 代表取締役【公務員の時に不動産投資を始め、現在年収4000万円】税金対策が得意

ダイワハウスのアパート経営は大丈夫か?


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ダイワハウスのアパート経営は大丈夫か?

アパート経営で一番大切なのは、アパート経営は不動産投資です。その不動産投資で一番大切なのは、「利益が多く得られるか?ということ」です。

この利益が多く手に入れるというのはまさに「会社経営」です。アパート経営は会社経営と同じなのですから、利益が多くなくてはいけません。赤字の会社ではいけませんし、利益が少ないのもダメなのです。

ですが、ダイワハウスのアパート経営をしている人に多いのは「薄利」であるということです。薄利で会社経営として本当にいいかというとよくありませんが、どうしてダイワハウスだと利益が少なくなってしまうのかをお話しします。

ダイワハウスでアパート経営をしていい人は、

・既にアパート経営や、店舗経営をしていて利益の有る大家さん

だと思われます。これ以外はやめておいた方がいいでしょう。特に公務員や会社員で給料しかもらっていないサラリーマンだったらなおさらです。やってみれば分かりますが、あまりに利益が少ないため、不動産投資なんてもうやめたいと思うのが普通です。

土地を多く既に持っている地主さんでも、既にアパート経営や店舗経営などで大きな利益を得られていないのなら、かなり厳しいアパート経営になってしまいます。アパート経営が厳しくなる理由は「利益が少ない」からです。

理由は単純で、ダイワハウスは大手の企業ですから、広告費、家賃、人件費がものすごくかかっているため、次々に利益を取っていかないと会社自体が成り立ちません。その利益の多くをアパートや店舗の建設費で得ています。

不動産投資は基本薄利になる傾向があります。そこに大手の企業のそういった経費分をのせられて買うのですから、より薄利になってしまいます。これが問題です。

ですが、こういった新築では利益が得られませんが、中古では話は変わってきます。なぜなら、中古の場合既に建設費やこういった企業の経費などを織り込み済みで、所有者の人がいくらで売るかにかかっているのですから、別物と言えます。要するに安く買える可能性があるのです。

物件を安く買えるのであれば、大手の会社でつくった建物は、信用が高いと言えますのでかえって良かったりします。なので私も中古のアパートでは有名企業の経てたアパートを持っています。

ダイワハウスを使って、不動産投資で利益を最大にするためには

ダイワハウスで利益を最大にするのを、現在のあなたの状況に合わせてみると、

地主で、相続対策でアパート経営をする場合

あなたが現在地主で、相続税対策でアパート経営を検討しているなら、ダイワハウスを選ぶのはお勧めできません。なぜなら、先ほど話したとおり、ダイワハウスは建物自体には問題はありませんが、建設費に莫大な費用がのせられているので、あなたがかなり高い値段で買わされることになるからです。

相続税対策では確かに、建設費用でお金が多くかかってしまった場合、相続税のマイナスとして控除として使えるので一見よさそうに感じるのですが、それは大きな間違いです。

毎月利益の多いアパートで、返済も楽なアパートでないと、相続税を払うのは少なくなっても、そのあと引き継ぐ人が、利益が少なくて苦しむことになってしまうからです。

正しい、効果的な相続税対策と言うのは、相続税を0円にするのを狙ってはいけません。狙うのは、利益が多いアパートを所有し、相続税の負担を大きく減らすというバランスなのです。

地主で、主要道路に面した、ロードサイドに土地を持っている場合

国道や県道に面した土地のことをロードサイドと言いますが、こういった場所で立地が良ければお店を建てたほうがアパートよりも利益が得られることが多いです。

こういった土地をあなたが持っている場合で、既に億を超える資金があるなら、自分の所有する店舗経営で利益を上げるのもいいと思います。

しかし、あなたが資金が無いのであれば、第三者に土地を貸し、そこに店舗を建ててもらい、賃借料を毎月もらうというのも手です。

その場合、色んな不動産会社に相談するか、実は金融機関もそういったマッチングをしてくれることもありますので、いづれかで相談すると、事業をしたい、出店したいという企業などが現れることでしょう。

この企業や、出店者選びはとても大変ですが、上手くいくと想定していた収入を遥かに超える収入を得ることも出来ます。なぜなら、アパートなどだと自分で金融機関から融資してもらって建てないといけないので、億を超える債務の負担があるのです。しかし、土地の提供だけで店舗を借地人が負担してくれることが多々ありますので、この場合は、あなたの負担は契約を結ぶときに使われる、印紙代の数万円と、固定資産税と賃料から算定される所得税位でしょう。これを狙うのが良いと思います。

ただこの場合難しいのは、一気に多くの企業や、出店者が手を上げてくれるわけではないので、バラバラと来ます。そのため、比較するのにも数カ月や、数年かかったり、以前断ったほうのが良かったというようなことが起きます。

このあたりの部分を解決するには、不動産会社に協力してもらって、一坪あたりの毎月の賃料の市場相場を知っておくといいでしょう。その相場以上であれば契約してもいいでしょうし、少なければ辞めればいいことです。

公務員や会社員でアパート経営をダイワハウスでやってみようと考えている場合

公務員や会社員がダイワハウスでアパート経営をするのはお勧めできません。というか、他の大手企業のアパート経営もお勧めできません。

公務員や会社員でアパート経営をしてもいいのは、先代が地主であるとか、既に株式投資などで億に近い資金を持っているのでそれを移したいと思っているような人です。

だからと言ってダイワハウスはお勧めできませんが、自分の目でダイワハウス並みの質の高いアパートを建築できるメーカーを探し、そこに頼めば大きく利益を得られることでしょう。

不動産投資で成功するために

不動産投資で成功している人は必ず

「立地が良く、利益の多い物件を安く買う」ことが出来ています。また、

・イールドギャップが6以上であること(イールドギャップ=表面利回りー金利)

・金融機関の金利は1.0%以下で借りること

・返済期間は10年。長くても20年で返済できるものを選ぶこと。35年の返済期間なら絶対買わない。

が守れていれば成功し、それが出来てないと失敗します。

私が不動産投資で成功し続けられているのは、これが出来ている人から学び、それを実践したから。十分気を付けて下さい。

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