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元公務員、行政書士で投資家「天野ひろし」OFFICIAL BLOGSITE (株)天野 代表取締役【公務員の時に不動産投資を始め、現在年収4000万円】税金対策が得意

レオパレスが倒産しても心配ない。誰も分かってない理由


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私が投資とビジネスを教えている中で質問があったのが「レオパレスのアパートを持っているのですが、倒産とかしてしまわないのでしょうか?」と言う心配をされているレオパレスのアパートのオーナーの方からの質問です。

レオパレス21と言えば、建築基準違反で問題になっていることで知られています。建築基準法違反ですが、耐震性に問題があるわけではないので、今すぐどうこうということではないです。

問題があったのは、防火対策について延焼を避けるために設けないといけない構造をつけていないなどの、手抜きがあるので問題だということです。

が、レオパレスが倒産しても、レオパレスオーナーの地主さんは何も困りません。その理由と今後のオーナーがどう対応すればいいのかをお話しします。

レオパレスが倒産しても心配ない。誰も知らない理由

結論ですが、レオパレスのオーナーの地主さんは何も心配することはありません

レオパレスが倒産しようと、買収されようと、実は関係なかったりします。

なぜなら、例えばレオパレスが倒産したとします。その場合どうしようとなりますが、他の管理会社にかえるだけだけです。問題が多く心配な入居者の人もいるでしょうから、管理会社がレオパレスからかわったとなると安心される入居者のかたさえ出るはずです。と言うメリットもあります。

では、レオパレスが倒産し、管理会社をレオパレスオーナーが探さないといけない時のデメリットとしては、

・家賃保証が引き継がれない

・手抜き工事の追加工事が受けられない

ということがあります。そうなると、現在入居率が悪いレオパレスのオーナーの場合、家賃が苦しくなる方もいるかもしれません。

ですが、レオパレスでアパート経営をしているということは、「立地がいいので建てられた」と言うのがあるのです。レオパレスは建築候補地を会社内基準に基づいて審査し、審査を通過した物件だけ建築しているということがあります。

家賃の問題はそんなに発生しないと思いますし、追加工事分と言っても自分で直しても何千万円もかかるということではないので、言われるほど大きな問題には感じません。ちょっと世間が過剰反応し過ぎていると感じています。

問題はレオパレスでつくったアパートを売る時に、手抜き工事分での値下げ交渉が入ったり、レオパレスの物件だということで、銀行が融資をしてくれないということで売れないみたいなことが起きるかもしれないということでしょうか。

値下げすれば現金で買う人もいるので、それで済ませてしまうのでもいいでしょうし、直して高く売ってもいいです。結局どちらでもたいしてかわりません。レオパレスオーナーの多くは元々その土地の地主さんであるはずなので、そのまま持ち続ければいいだけの話ですから大きな問題にはならないと思います。

ですが、家賃保証っているのか?というと、順調にレオパレスでアパート経営が出来ている方ほど思うと思います。なので、家賃保証のサブリースが無くなると、かえって家賃収入が増える大家さんすらいるはずなので、デメリットばかりではありません。

また、サブリーズを付けた場合の30年間の家賃収入と、家賃保証のない場合の家賃収入では、たいして差がないというデータもあります。

サブリースのいいところは、大家さんが、アパート経営を始めたところだと、空室が一つでも空いていると収益が心配になることがありますが、そんな心配をしなくてもいいというメリットがあります。要するに、家賃保証はアパート経営の初心者の大家さん向けだったりするのです。

なので、アパート経営を既に10年以上やっている私からすると、既にどちらでもいいなと言う感じです。家賃設定を自分で出来たほうが儲かるので、かえってないほうがいいとさえ思っています。

レオパレスはこのサブリースの生みの親である会社ですから、既に30年のサブリース期間を過ぎたアパートも多く、データが取れているのが凄いです。

実はあまり知られていませんが、レオパレスの場合、他の大手のアパート建築会社と違い、エリアごとでレオパレスのアパートの建築戸数の上限をそもそも設けていることで、共倒れしないようによく考えられている事や、収益が見込めないようなところには建築しないというのがあるので、かなり頭のいい建設計画で進められたものなので心配することはないのです。

かえって、他のメーカーの場合は、入居が見込めなくても、無理やり建築してしまうようなアパート建築会社もいるのですから、そちらの方が問題にならないのが不思議なくらいです。

レオパレス21の今後はどうなる?オーナーはどうすればいい?

株式投資の部分で、今後レオパレスは上場廃止となるかは2023年の状況次第です。今の東証一部のルールではあと2年は上場を廃止しなくてもいいのです。

現在、様々な会社がレオパレスの買収に動いているようですが、どこの会社が買収するのか気になるところです。ですが、企業買収のうわさのどこの会社が買収しようと、レオパレスオーナーが困ることが無いのはかわりません。

レオパレスオーナーの方に私がいうのは、今のうちにレオパレスから管理会社をかえる場合、どこの会社にするか探しておく準備だけしておくように言っています。それだけしておけば心配はありません。

そう言うと、管理外しゃなんてそんなに簡単に見つかるの?と言われますが、簡単にみつかります。そもそもアパート経営と言うのは、難しい技術など一切ないので、誰でも出来るというところがあります。なので、エイブルなど大手の管理会社でも遜色なく、今までの通り引き継ぐのは問題ないのです。

ただ一つ、家賃保証をつけないのならいいですが、もし家賃保証をどうしてもつけたい場合は、その管理会社が家賃保証をしてくれるように内装や設備を変更する必要があることがあります。そこは注意です。

レオパレスが倒産すると困るのはオーナーではなく、どちらかと言うと株主だと思います。レオパレスのオーナーの中にレオパレスに訴訟をしているオーナーもいる様ですが、それはごく少数派。レオパレスオーナーの多くは何も心配していません。

レオパレスは実は今回だけでなくリーマンショックの時や、その他過去に倒産の危機は3回くらいあったのです。それを乗り越えてきた強い企業ですから、今回も乗り越えていくのでしょう。姿かたちを変えていくのが企業の常です。

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