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元公務員、行政書士で投資家「天野ひろし」OFFICIAL BLOGSITE (株)天野 代表取締役【公務員の時に不動産投資を始め、現在年収4000万円】税金対策が得意

不動産投資の効果的な節税【不動産投資家で節税に強い行政書士監修】


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不動産投資の動画講座

公務員の時に、副業の不動産投資だけで年収2000万円だった、行政書士で投資家の天野ひろしです。

退職した現在、副業の不動産投資だけでも年収4000万円です。銀行の年利は0.65%です。

年利が低いのは信用の証、私が不動産投資で成功し続けているのは私に協力してくれる銀行と不動産会社のおかげです。

あなたも成功するためにどうすればいいのかを知れば、私くらいにはなれます。

そんな「不動産投資で成功するための節税」についてです。

不動産投資の効果的な節税【新築マンションなど高くて儲からない物は買わないほうがまし】

私は実際に不動産投資で利益を最大にして、効果的な節税を実践しているので、今では私が税理士やコンサルにアドバイスするまでになりました。

実は、ほとんどの税理士、コンサルは不動産投資を実際にしたことがなく、していても、儲かる不動産投資が出来てないので、どうすれば利益を最大にできるのか分からないのです。

私が思うには、不動産投資の節税は、不動産投資での収入を最大化にした上での「おまけ」です。

不動産投資で成功させるためには「優良物件をものすごく安く買って、利益の多い不動産投資をすること」です。

高くて儲からない物件なら、買わないほうがましです。毎月の手出しなんてありえません。

「投資物件買いたい病」の人は特に注意してください

不動産投資での節税

不動産投資に関する節税

✅ 所得税・住民税【損益通算】

✅ 会社設立(法人化)

✅ 相続税【利益優先】

✅ 減価償却費と節税

✅ 法定耐用年数

✅ 土地がある人の固定資産税

所得税、住民税【損益通算】

不動産投資による赤字分を「損益通算」によって、給料の所得税で支払ったものから、確定申告すれば還付してもらえるというものです。

また、この損益通算により、所得税が減額されると、所得税の減額に連動して住民税も減額されます。

これは、所得税は住民税の算定根拠となっているため、元の所得税が下がると、住民税も連動して下がるのです。

所得から控除できるもの

【不動産購入時】

✅ 不動産会社の仲介手数料

✅ 不動産取得税

✅ 登録免許税

✅ 税理士などへのコンサルティング費用

✅ 物件の確認、不動産会社での打ち合わせ等の交通費

✅ 不動産投資で勉強した本の代金

【毎月のランニングコスト】

✅ 固定資産税、減価償却費

✅ 不動産管理費

✅ 銀行への返済利息

✅ 火災、地震、損害賠償保険

【大規模修繕時など】

✅ 修繕費(積み立て中は控除できません)

所得税・住民税【損益通算の具体例】

年収500万円、月の家賃収入8万円のマンション経営1年目の例(概算)

給与収入   年収500万円

給与所得控除 154万円(収入500万円×20%+基礎540,000円)

所得控除   108万円(基礎控除38万円、社会保険料70万円)

課税所得金額 238万円

所得税額   140,500円 (課税所得238万円×10%-97,500円)

住民税(課税所得額の10%)23万8000円

家賃収入   年96万円(家賃収入月8万円)

経費     120万円 (不動産取得税、登録免許税など、ローン返済の利子、管理費、修繕積立金)

120万円96万円24万円

所得税の損益通算をすると、

課税所得は214万円238万円24万円

所得税額   11万6500円 (課税所得214万円×10%-97,500円)

不動産投資の経費の控除により所得税額が11万6500円になります。

一旦職場の年末調整で納め、確定申告(青色申告)します。

それにより 2万4000円が還付されます。

また所得税が下がると連動して、住民税額も21万4000円と下がり、2万4000円減額されます。

所得税と住民税の減額された合計4万8000円納税額が減少し、銀行口座に還付されます。

会社設立(法人化)【所得税を抑える効果。副業禁止を回避】

法人化は、所得税を抑えるために使うことになります。

● 個人の場合の最高税率は「55%(住民税含む)」

● 法人の場合の最高税率は「33%」

不動産投資の規模を大きくするなら、法人化が有効です。ですが、1億円のアパート1、2棟くらいの小規模なら個人のほうが支出が少ないのです。

公務員や会社員のあなたの場合、副業禁止規定があるので、それを避けて不動産投資をするために、会社設立(法人化)するかたもいます。

所有制限(5棟10室か、不動産年収500万円以上の場合許可が必要)がある以上、上限を超えるには許可を取るか、法人化の選択になります。

法人にした時のデメリット

税金を抑えても「その他の費用」がかかります

法人の場合、

【会社設立の際にかかる費用】

● 自分で法務局で登記しても最低20万円、司法書士にお願いすると登記代含め30万円以上かかります。

【毎月、年一でかかるランニングコスト】

● 税理士への報酬が、ある税理士の場合「毎月3万円」と青色申告時に年一で「18万円」かかります。

● 赤字でも最低年一で7万円の法人税がかかります。

● 法人の社会保険料:毎月法人からの給与額の30%

対して、個人の場合、年に一度申告時に税理士報酬18万円(税理士により異なる)がかかるのみです。

結果、税金以外の「税理士の報酬」と赤字でも払う7万円の法人税がかかり、奥さんを代表取締役にした場合、奥さんへの給料を支払うのと、その金額に対して30%社会保険料がかかります。

なので、規模が大きくなるまでは、個人のほうが出費は少なくて済みます。

また法人化しても、規模を大きくしないなら相続税対策の効果はあまりありません

公務員が不動産投資を始めるのに「法人化」したほうがいいのはこの人

相続税が必要な世帯

【相続税の計算】

相続税対象の額が、基礎控除額を超えなければ、相続税は発生しません。それを超えた方が相続税の対策をすることになります。

基礎控除額 = 3000万円 + (600万円 × 法定相続人の数)

例)相続人が1人の場合

基礎控除額=3000万円+(600万円×1

     =3600万円  

例)相続人が2人の場合

基礎控除額=3000万円+(600万円×2

     =4200万円  

例の通り、相続する人が、1人の場合、基礎控除額が3600万円なので、3600万円を超える相続税対象になる現金や、土地建物有価証券などがなければ、相続税を1円も払わなくてよくなります。

しかし、3600万円以上の相続税対象の財産があるとそれを超えた金額が相続税の対象となります。

なので、一室1000万円以上の区分所有のマンション3戸とか、3000万円以上のアパート一棟持ち、返済が進んでいくと、相続税の対象の可能性が出てきます。(残債があるうちは残債が相続税の課税対象額から控除できます)

会社設立(法人化)【相続税に絡んでの効果】

法人化に伴う、相続税としては、相続税としては効果はあまりありません

なぜなら、

株式会社にした時所有する、株の値段が、所有する不動産投資物件の価値によって、株の価値が上がるからです。

上がった株の価値に対して相続税の計算をされてしまうので、相続税の節税効果はあまりありません。

相続税【相続税対策で効果の高い部分】

とはいえ、

相続税で節税効果の大きい部分は、

1 5000万円現金で持っていると、5000万円100%が課税となってしまうのが、不動産投資(アパート経営など)の土地、建物を5000万円で購入すると、その20%以上課税対象額が減額される。

2 不動産投資(アパート経営など)で、物件を購入した時に1億円のローンで購入した場合、そのローンの残債分を相続税の対象分から差し引ける

3 被相続人死亡後に入る、毎月の家賃収入が相続税の対象とならない

このように多くの節税効果の高いので、アパート経営などで相続税対策をしているかたが多いのです。

減価償却と節税

減価償却は、不動産投資の収入から経費として引けます

減価償却の対象は主に、

 ● アパート(共同住宅)、貸し駐車場

 ● 敷地内のアスファルト、ブロック塀、フェンス、

 ● 街灯、エアコン、太陽光パネル     

具体的に、

これらすべてが対象です。

実際の例を見てみましょう

● 2500万円の投資物件を購入し、その法定耐用年数が47年のRCの重量鉄骨のアパートを築17年で購入した場合、

 2500万円÷30年(法定耐用年数47年-17年)=83万3333円

 その約83万円を所得税の対象から控除できます

また、2500万円を一括で支払った場合でも、耐用年数の残り30年間、毎年

約83万円を控除できます

法定耐用年数【減価償却資産の耐用年数表】

国税庁のデータからアパート本体の減価償却についてまとめたもの (転載可)

建物の素材(構造又は用途) 用途(細目) 耐用年数
RC、重量鉄骨、鉄骨鉄筋コンクリート、鉄筋コンクリート 住宅 47年
レンガ、石、ブロック 住宅、店舗 38年
金属(軽量鉄骨)鉄骨の厚さ4ミリ超 住宅、店舗 34年
金属(軽量鉄骨)鉄骨の厚さ3ミリ超~4ミリ以下 住宅、店舗 27年
金属(軽量鉄骨)鉄骨の厚さ3ミリ以下 住宅、店舗 19年
木造、樹脂 住宅、店舗 22年

国税庁のホームページに「減価償却」について詳しく載っています。

【この財務省令の別表から確認できます】

開くと、詳細を確認できます。

スライドバーを下に送り、「これ」の「別表第一 機械及び装置以外の有形減価償却資産の耐用年数表」を開くと、次の通り「減価償却資産の耐用年数表」が出てきます。

【RC】

【レンガ、ブロック】

【鉄筋4ミリ超】

【鉄筋4ミリ以下3ミリ超】

【鉄筋3ミリ以下】

【木造、合成樹脂】

土地がある人の固定資産税の節税【立地の良い土地で】

土地を所有している方の場合で、地目が「雑種地」や「宅地」の場合、土地に何もない、更地よりも、建物が建っている方が税金を抑えることが出来ます。

ただ、無駄に建物を建てるのではなく、立地がいい土地なら収益物件である戸建てや、アパートを建てるといい場合があります。

ただ、「立地がよく、建設費が安くでき、利益が多く入る」のが前提です。

「立地が悪い」とか、立地が良くても建設費が高すぎて採算が合わない、儲からないなら、建てないほうがましです。

立地が良くない場合は、その土地を売却し、立地のいい土地を安い価格で手に入れて利益の多い優良物件を安く建てるのがいいでしょう。

土地がある人の相続税の節税【相続税0円をめざすと失敗する】

「債務が大きく、相続税を抑えても、利益が少ない不動産投資は失敗」です。

不動産投資という利益の多い事業があった上で、債務が相続税の対象から控除されるのが良い投資なので、絶対に相続税0円を狙わないようにしましょう。

必ず、「相続税を数百万円払っても、利益がたくさん入る計画」にしなくてはいけません。それをしないから多くの方が相続税対策で失敗しているのです。

とにかく利益がたくさん残ることが大切です。

毎月の利益の多い不動産投資が出来ていると、被相続人が亡くなった後に毎月相続人に利益がたくさん入ってきます。

その毎月たくさん入ってくる利益は、相続人が亡くなった後は相続税の対象ではないのですから、それを多くするために考えるべきです。

儲かる不動産投資は利益を追求するのが大切【なのに、公務員や会社員が、不動産投資に節税を求めてしまう訳】

不動産投資は事業なのですから「利益が多くないと意味がありません」

また、利益は多くできるのです。

なので、より多くの利益を得るために、利益を優先することが大切で、節税はそれほど重要ではありません

私の感覚だと、利益が100のところ、所得税の節税効果は2とか3くらいのものです。

利益が多ければ、節税しなくてもそんなにかわりません。

なのに、公務員や会社員が、不動産投資に節税を求めてしまう理由は2つ

● 値段が高く、儲からない不動産を所有してしまい、節税しかないと勘違いしている。

● 住宅ローンと同じで見てしまっている

東京の新築の区分所有は絶対にダメですが、「不況の時に出回る、東京の中古のマンションを500万円以下で買う」のはいいと思います。

要するに、利益の高い物を安く買うからです。

ですが、中古の東京の中古マンションでも2000万円近くで、買ってしまうと値段が高くて全く儲かりません。これはしてはいけないのです。

あまり儲からない2000万円くらいの中古の区分マンションを持つと、儲からないし、次に増やしていくのも難しくなるので、「節税」に走る感じがします。

ですが、私の儲かる、不動産投資ならば、節税は大して気にしてません。なぜなら、利益が多いからです。この感覚の差が大きいと感じます。

また、儲かる不動産投資が出来ていると利益を最大にするために色々工夫するのですが、あまり儲からない不動産投資をしていると、住宅ローンと同じ、節税や、還付を求めてしまいます

儲かる不動産投資が出来ていれば、「利益は多く、節税もする」のですから、儲かるので、節税はあまり気になりません。

儲からない不動産投資物件なら買わないほうがましです。

不動産投資の効果的な節税【まとめ】

● 不動産投資で成功させるには「純利益が多い優良物件を安く購入し、金利を抑えること」です。儲からない物件を買って、赤字で節税では成功できません。

● 節税よりも大切なのは「不動産投資で大きく利益が出ること」です。節税はあくまで「おまけ」税金を抑えても利益が少なくては意味がない。

● 「所得税」に関して、不動産投資で赤字でも、赤字なら所得税を抑えるから、赤字でもいいという考えは絶対にダメ。利益の多い不動産投資をしておまけで節税。

● 「相続税」に関して、債務でマイナスなら相続税を払わなくていいという考えは絶対にダメ。利益の多い不動産投資をしておまけで節税。

● 毎年行われる、税制の改定により、対策をする必要がある。

 

不動産投資を成功させるには、優良物件をものすごく安く買い、金利を低く抑えることです

私が不動産投資を成功させているのはこの「優良物件をものすごく安く買い、金利を低く抑えること」が出来ているからです。

これが出来たのは、私が公務員だったからです。

不動産投資で成功させるには、上手くいってる人のマネをすれば成功できるのだと思います。

なので、

あなたが成功するために必要なことをまとめました

私が実際に副業の不動産投資で許可を取って年収2000万円にした経過をまとめたものです(退職後、副業の不動産投資の年収4000万円にしたことも記載)

私が不動産投資で利益が多く成功しているのは【金利0.65%】と圧倒的に低いからです。どうすればそれができるのかがこの記事で分かります。

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