公務員,会社員の味方

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公務員が不動産投資を始めるのに「法人化」したほうがいいのはこの人


公務員の時に、副業の不動産投資だけで年収2000万円だった、行政書士で投資家の天野ひろしです

現在は副業の不動産投資の収入だけで年収4000万円。超低金利の0.65%で融資を受けられています。▼【公務員が不動産投資で許可を受け年収2000万円にした方法】【実際の許可証も公開】▼ 

私が公務員の時に、不動産投資をするにあたって法人(資産管理法人設立)にするか検討しました。法人化するかどうかは、不動産投資で、銀行との融資の話や、税理士との話の中で決まるものです。

ですから、初めから法人にしても無駄なこともあります。法人化するタイミングがあるのでそれを説明します。

公務員が不動産投資を始めるのに法人化したほうがいいの?

私も公務員だった時に副業の不動産投資をするときに法人(資産管理法人の設立)にすることを考えました。ですが結局、初めから法人で不動産投資をすることはしませんでした。

理由は、法人を設立しても、不動産投資をするにあたって、法人で銀行から融資してもらうことができるかどうか分からなかったからです。

また、法人化するメリットがその時点ではあまりなかったというのもあります。私は当時30代後半ですから、初めて購入した2500万円の中古アパートは売って利益を得るということを考えていたので、相続税対策にもならず、毎月25万円程度の収入しかなく、5年後以降の売却益に伴う所得税もいうほど法人にしても効果は大きくないというのがありました。

また、会社を設立し法人を設立するときに、司法書士に会社設立の手続きをお願いすると30万円以上(司法書士の報酬と公証人認証手数料5万円、登録免許税6万、その他謄本などを交付してもらうと数千円)かかりますので、銀行から法人で融資をしてもらえる確約があればいいのでしょうが、資金に余裕が無ければまずはじめは個人で始めればいいと思います。

実は私が法人化をやめたのは、法人化する最大のデメリットにきがついたからです。

公務員が不動産投資を始めるのに法人化したほうがいいの?【公務員が法人化する最大のデメリット】

資産管理法人を設立し、法人で不動産投資物件を所有すれば、公務員のあなたの所有ではないので、公務員の副業禁止規定に抵触しないでしょう。

公務員の妻が代表取締役として、会社を設立し、株式すべてを100%公務員のあなたが保有すれば、銀行によっては融資も受けられるでしょう。

問題はここからです。

法人名義の不動産ですから、当然利益は公務員のあなたではなく、法人のものです。なので、お金が入ってもあなたはそのままでは1円も受け取れないのです。

また、妻が代表取締役なので給料という形で、報酬を毎月受けとることができますが、入れる通帳はもちろん奥さんの通帳になります。奥さんが素直にあなたにお金を渡してくれるかどうかは、分かりません。

そうすると、奥さんの名義の通帳とカードをあなたが持って出し入れしていると、いざという時に困ります。

それは、法人登記が自宅や親族の家にすると思いますが、税務署の調査を受けるとペーパーカンパニーなのでどう判断されるか分かりませんので、そんなリスクは取れないでしょう。

それでも、法人で不動産投資をするなら、法人で所有する必要のある規模まで棟数を増やすことになってからでしょう。

それは、不動産投資物件を購入するにあたって、許可不要の棟数の5棟10室を超え、人事課に事前の許可の相談をしても、許可が出してもらえないと回答をうける時点です。

ですが、そんなのは私は辞めたほうがいいと思います。私は人事課と度々話をしていたので分かりますが、担当がかわれば、判断がかわります。

また税法も毎年改定されるように、ぬけ道のようなものはいずれ、利用できなくなります。

公務員が不動産投資を始めるのに法人化したほうがいいの?【十分な収入があり、使い切れない分の節税が必要になった時、法人を検討】

法人化するのは法人化したほうがメリットが大きくなった時。それは十分なお金が既にあり、使い切れない収入分の節税が必要になった時です。

相続税対策でも、同じで、法人化すれば代表取締役など株の所有者が亡くなると、その株数に応じて相続税が発生します。

公務員の給料収入だけでは、多くても年収1000万円くらいですから、それで十分だという人は、不動産投資をすればそれ以上の収入になりますから、初めから法人で融資してもらって、法人で節税してもいいでしょう。

ですが、年収が3000万円だった私でも、使い切れないというのはなかったので、初めから法人化する必要は多くの人はないのでしょう。

私はいつも最善な判断ができるのは、その時々で、税理士と不動産会社とよく話あっているからです。

法人化して融資を受けるときはメリットとデメリットを不動産会社と税理士によく相談

銀行は個人も法人も一体で融資を判断します。なので、会社を立ち上げ、法人化すれば、法人としての実績がなくても、個人の収入、資産、人物を総合的に見て、融資を判断してくれます。

不動産投資を始めた時に、もし法人を設立してあっても、法人自体の収入も、実績もありませんし、個人の場合でも、不動産投資の実績がありません。

実績がない中で、比較するものが無いので、個人がいいのか、法人がいいのか比較ができないから、どっちがいいとは言えません。

とにかく不動産投資を個人でも、法人でもいいので始めてみて、次に2棟目の時に、個人で所有するメリット、デメリットと法人で所有するメリットとデメリットを比較し、良いほうを選ぶのが良いのでしょう。

ここで、一棟目が10室以上の大きなアパートの場合と、私の様に一棟目に買うアパートが4室の小さなアパートでも違ってくるでしょう。

私の様に一棟目が4室の小さなアパートや、中古の600万円くらいのマンションの場合なら、法人でも個人でも2棟目からが勝負なので、とりあえずどちらではじめてもあまり差はありません。

しかし、一棟目から10室以上のアパートを買える場合は、融資を受ける本人の給与収入や、資産や、預貯金が多いのでしょうから、税金を抑えることを優先し、法人で始めるのがいい方もいるでしょう。

いずれにしても、公務員のあなたが、不動産投資を始めるなら、どうしたら不動産投資で失敗しないのかを覚えておいた方がいいでしょう。

私が公務員の時に副業の不動産投資の許可を受けながら【年収2000万円にした経緯をまとめました】4000万円までの経緯も載せました

 ▼【公務員が不動産投資で許可を受け年収2000万円にした方法】【実際の許可証も見られます】▼ https://amanohiroshi.com/2019/11/05/%e5%85%ac%e5%8b%99%e5%93%a1%e3%81%ae%e6%99%82%e3%81%ab%e4%b8%8d%e5%8b%95%e7%94%a3%e6%8a%95%e8%b3%87%e3%81%a7%e8%a8%b1%e5%8f%af%e3%82%92%e5%8f%97%e3%81%91%e5%b9%b4%e5%8f%8e2000%e4%b8%87%e5%86%86/

公務員が不動産投資を始めるのに法人にするより大切なのは「収入を増やす方法」を覚えることです

私もそうでしたが、公務員を長くやっていると、節税のため、税金を抑えることばかり考えてしまいます。

また、不動産投資をすれば必ず成功すると勘違いしています。大半の人は返済に困り不動産投資で失敗しているのです。

収入があるから、法人化し節税をする必要があるのですが、大して儲からない不動産投資をしているなら、節税は必要ありません。なぜなら、儲からないからもうやりたくないと考えるからです。

不動産投資は一つ目の物件でうまくいかなければ、2棟目を買いたくても融資してもらませんので、収入を増やしていくことは出来ません。そうすると法人化の意味がありません。

不動産投資で成功させる方法を知らず失敗し、利益が出なければ法人化する意味はほとんどありません

不動産投資を始める人の内、大半の人は返済だけに追われる儲からない不動産投資をして失敗しているのです。

なので、私は不動産投資で成功させてから、節税を考えるべきだといつも教えています。

法人化を考えるより大切な、一棟目から不動産投資で成功させるにはどうしたらいいのかをまとめました

私が不動産投資で利益が多く、副業の不動産投資で年収4000万円に増やせて、銀行の【金利0.65%】と圧倒的に低く利益が残すにはどうすればできるのかが分かります ▼公務員が不動産投資の融資を0.65%の「低金利」で借りている投資家ブログ▼ https://amanohiroshi.com/2019/11/06/%e5%85%ac%e5%8b%99%e5%93%a1%e3%81%8c%e4%b8%8d%e5%8b%95%e7%94%a3%e6%8a%95%e8%b3%87%e3%81%ae%e8%9e%8d%e8%b3%87%e3%82%920-65%ef%bc%85%e3%81%ae%e3%80%8c%e4%bd%8e%e9%87%91%e5%88%a9%e3%80%8d%e3%81%a7/

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