公務員の時「1億円」増やした私が「お金の増やし方」をお教えします

行政書士で投資家「天野ひろし」OFFICIAL BLOGSITE

不動産投資で「1億円」稼いだ元公務員の私が「大東建託」の営業マンから真実を聞き取った


私自身も回の相続を経験した、相続税対策が得意な行政書士天野ひろしです

公務員の時に副業の不動産投資だけで年収2000万円を稼ぎ出していましたので、「不動産投資」がとても得意です。

私の祖父や、叔父が「相続税対策」を考えていた時の不動産投資として、「アパート経営」を検討していた時がありました。とは言え、アパート経営をするにも、どこの会社に頼めばいいのか全く分からなかったので、本当に苦労しました。

その中の会社の一つに、CMでおなじみ「大東建託」があります。この大東建託に頼めば、「アパート経営」を成功させることができるのでしょうか?

「大東建託」はどうなのか?大手の不動産会社の中では利益がでるのはこの大東建託かレオパレスです 

私は、実際大東建託の営業マンに接触した印象だと「大東建託」事態の事業は、田んぼなどをお持ちの地主さんで、「相続税対策」をするのであれば、特に大手の不動産会社の中では、私としては1番か2番をあげてもいいと思える会社です。

その根拠は、「相続税対策」は「不動産投資」ですから立派な「事業」です。「不動産投資」事業として大切なのは、オーナーとなる地主さんに収入がたくさん入り、返済金額もお手頃で、手間いらずで喜べるものでなくてはなりません。

ちゃんと購入者に利益が残るように事業計画が出来ているので私としては合格かなと思っています。利益が出るのなんて、そんなこと当たり前でしょうと言われる方もいるかと思いますが、大手の不動産会社の多くは、利益が少ない、その当たり前が出来ていない会社が多いのが現実です。

どういう事かというと、大手と言われる大きい会社、一流企業と言われるものほど、広告費人件費家賃などで支出が多いため、アパート建設時に、そういった費用の上乗せがとても多いのです。

さらに、ズバリ言いますと、大手である会社ほど、あなたの幸せなんか願っていません。たくさんのお金が自分の会社に入って、借金の返済に困らない程度に、地主やオーナーに払わせるという流れになっています。営業マンは一棟アパートが売れれば200万円や300万円の成果報酬が手に入るので、アパートが売れてしまえばあとは知らないというスタンスです。

なので、1Kで十分な好立地でも、1LDKや2LDKを地主、オーナーに作らせ、家賃保証と言いながら、自分たちの安全マージンを確保し、リスクを全くを負わず、地主、オーナーに負わせるという、ことが私には目に見えて分かるので、内覧会に呼ばれると、すぐに担当者に一言私は文句を言ってしまいます。

大手の不動産会社の中で、大東建託とレオパレスはあの手この手をよく考えているので、アパート経営で困ることは少ない

しかし、「大東建託」の場合は、とても試行錯誤して頑張っているのが分かります。上乗せのお金を感じさせないだけの利益を与えてくれます。そのため、地主、オーナーにとって収益性が結構よいものを提供できているようです。他によく試行錯誤をしているのは最近手抜き工事が発覚したレオパレスぐらいです。

私の祖父、叔父も大東建託で決めようか最後まで迷っていたほどです。ただ、色々試行錯誤をしている途中なのか、ちょっとこれで本当にいいの?というようなアパートもありました。

例えば、3階建ての1LDKのアパートの場合、内覧会で感じたのは、3階の部屋に行くまでなぜかひたすら階段だけという作りになっていました。 確かに、3階の部屋に住む方の専用階段というのは分かりますが、これでいいのかちょっと疑問でした。

また、3階の部屋に入るなり、床がなんだかグニャグニャたわむのです。なんで、こんな床がグニャグニャするのか確認したところ、防音対策で柔らかくしてるとの回答でした。従来のアパートの床は、硬いから、音が響いて下の階の居住スペースまで聞こえてしまっていたのですが、床を柔らかくすることで、その音の問題を解決しました。とのことでした。

でも、少し気分が悪くなるくらいフワフワのぐにゃぐにゃでしたので、私はちょっと住みたくないというレベルでした。やり過ぎ感はありますが、「防音対策」は、アパートの場合非常に重要なので、しょうがないのかなという感じでしたが、床になれるまでが大変かもしれません。

建物以外で、私が「大東建託」を選ばなかった理由で大きいのが、営業マンがいまいちだったからです。「大東建託」は、「物件」自体も、「収益性」もとてもいいので、営業マンの質はいまいちでもお客さんは選ぶのです。

でも、私は大事な資産を祖父や叔父から預かっているのと一緒なので、中途半端なことはできません。そのため「大東建託」を選ばなかったという事です。

営業マンが良ければ「大東建託」だったかもしれないかな?と思い返しますが、それよりももっと儲かる不動産投資物件を造ってくれる会社が、探したらありましたので、営業マンが誰であってもやはり選ばなかったでしょう。

大東建託は立地の良い土地に供給戸数を決めて営業をかけているので安心

大東建託のもう一つ良いところは、立地がいい場所でも、供給戸数を計算して立てているところです。要するに、立地がいいからと言って、やたらと同じアパートを建ててしまうとお互い入居者の奪い合いになることもあります。

また、多くの大手のアパート会社がやりがちな、立地があまり良くない場所に立てるということはほとんどやってません。これを出来ているのはあとはレオパレスくらいでしょうか。

そんなこと当たり前だと思っているかもしれませんが、結構そんなことお構いなく建ててしまっている会社もあります。その結果空室で収益が悪化し困っている大家さんも多いようです。

私が住んでいる愛知県だと幸田町という町でそのしわ寄せが出ている報告を受けています。愛知県はトヨタ自動車のおひざ元のため、その関連工場や、ソニーなどの大企業の工場頼りであるがため、不景気になると工場の製造が減速し、多くの社員や期間工がリストラにあうため、アパートの入居者が一斉に退去してしまうということが本当に起こります。

私はリーマンショックの直後にわざわざ不動産投資物件のアパートを買ったのですが、どこも空室だらけになったのに、満室のアパートが結構あったのです。ですから、そういった不況でも満室経営が出来る方法がよくわかりました。

不景気の空室が目立つはずの時でも満室経営をするために必要なのは、良い立地で、企業頼りにせず地域のニーズ周辺のニーズに合わせたり、入居者を誘導する仲介業者とのつながりを持ったりできれば、満室経営は必ずできるのが分かりました。そのおかげで、私の所有するアパート4棟44室は8年経ちますが満室が続いています。

大手のアパート会社はどこも儲からないとはいえ、「東建」「ダイワハウス」「住友林業」「積水ハウス」などの地主のために何とかしてあげようという思考回路が止まっている会社よりは、「大東建託」は「事業」としての「不動産投資」が分かっているので、利益がきちんと出るので、はるかに優秀なのは間違いないです。ですが、大手の不動産会社はどれも利益があまり出ませんので私は今後は絶対に買わないでしょう

ただ、大手の不動産会社の良いところは、全国に沢山の拠点があるため、災害などの被害で、アパートを復旧したいと思ったときには、被害のあった地域に、被害にあってない地域の職人が駆けつけてくれて直してくれるというメリットがあります。

また、東北の地震の際などにプレハブの仮設住宅などを建てるのにもレオパレスも建設に協力してくれていたという報告をレオパレスの営業マンから聞きました。なんか、そんないいことをしてくれることを聞くと大手の不動産会社も悪くないかもしれませんね。

私のこのサイト右上にあるMENUからメルマガ登録」し、そのメルマガから2019年6月現在、私が毎日4万9千円、月に直すと147万円お金を手にしている「仮想通貨を使った投資情報」、年収3000万円にした「不動産投資物件情報」、私が実際に毎月30万円稼げるようになったビジネス情報、「お金持ちになるための思考」など「一流の情報」を受け取れます。

2018年にはこのメルマガの情報の中の、仮想通貨の情報から、50万円投資し、2億円にしたかたもいらっしゃいます。2019年では、私の主催するコミュニティのメンバー全員がお金を毎日増やし、私やメンバーの2人が、300万円投資しただけで、2019年5月現在で、既に7か月以上毎月150万円お金を増やし続けている情報の、経過と結果を公表しています。

そのような月利10%、20%のものが現在4種類まで増えました。年利ではなくて月利です。私は、公務員の時には見つけることが出来ませんでしたが、大金を支払ってお金持ちの先生達に情報をいただけるようになった今ではできるようになりました。私の「メルマガ」でお伝えするのは私が常にお金持ちのかたからもらっている、私達がお金持ちになる情報です。

私がお金持ちになれたのは「一流の情報」を常にお金持ちの先生達から手に入れ続けているからだけなのです。その私が手にしている「一流の情報」をあなたも手にし、実践すれば「お金持ち」になれるのです

普通の公務員だった私が「お金持ちになった理由」である「儲かる不動産投資物件」を売ってくれる会社は「アスライフ」です 公務員、会社員のあなたへ

「買い取れない」田んぼ畑などの土地、建物、古いアパートを売る答えを発見。相続専門の行政書士の私が答えます

スポンサーリンク




  • 成功の秘訣

    「Baby steps to Giant strides(成功は小さな一歩から)」

    (勝木 光著:ベイビーステップより)

     

    「一を聞いて十を知るよりも一を聞いて一をすぐにやる」(鑑真)

    検索

検索

このサイトについて

自分に合ったお金の増やし方の助けになればと思います。

成功するためには、水面下でものすごい努力が必要です。

その努力の度合いで成功の量も多かったり、少なかったりが決まります☆