公務員の時「1億円」増やした私が「お金の増やし方」をお教えします

行政書士で投資家「天野ひろし」OFFICIAL BLOGSITE

大東建託はアパート経営で儲かるのか?失敗か?行政書士の私が解説、評判は?


私自身も回の相続を経験した、相続税対策が得意な行政書士で投資家の天野ひろしです

公務員の時に副業の不動産投資だけで年収2000万円でした。不動産投資がとても得意です。現在は副業の不動産投資だけでも年収4000万円です。

私の祖父や、叔父が相続税対策を考えていた時にアパート経営を検討してました。

とは言え、アパート経営をするにも、どこの会社に頼めばいいのか全く分からなかったので、本当に苦労しました。

その中の会社の一つに、CMでおなじみ大東建託があります。この大東建託に頼めば、アパート経営を成功させることができるのでしょうか?

大東建託はアパート経営で儲かるのか?

これが実際に私が大東建託で検討した資料です

1K2階建て10室の木造アパート。建築費7,500万円(土地は別途購入)。毎月の家賃と共益費と駐車場代で45万円。

相続対策で既に土地を持っている人なら、金利さえ押さえれば利益は多いほうなので問題ありませんが、土地を購入してアパート経営を考えている場合は、この土地の広さだと普通は5000万円以上かかり、土地と建築費を合わせると1億2500万円と初期費用が高く、利益が出ません。

大東建託は、主に相続対策のアパートだけだと思っている方が多いのですが、実は私の様に、土地から買って不動産投資をするものでも対応してくれます。

ただ、結論から言うと、儲かるかどうかだと普通かなと感じます。大手の不動産会社の中では、利益は1位2位でダントツ利益が多いというのは分かります。

ですが、それは大手の不動産会社の中での話であって、大手でない不動産会社だと、アパート経営でも、もっと利益が多く儲かるのが分かってしまったからです。

今回検討した大東建託のアパートの他にも、レオパレス、東建、ダイワハウス、積水ハウス、スターツ、木下工務店、住友林業にも図面などを出してもらいました。

そしてその中で大東建託が一番利益が多く得られるのが分かったうえで、大手以外のアパート会社と比較したところ、大手以外の不動産会社のほうが利益が多いので、そちらを選ぶことにしました。

大東建託などの大手の不動産会社だとなぜ、利益が出にくいかというと、建物の値段が高いからです。

アパート経営で儲かるコツは、「建築費用を安く抑え、銀行の融資を低く抑えること」です。

ですが、残念なことに建築費用が大手の場合は高くなってしまうのです。理由は宣伝広告費、営業マンの人件費です。

では、実際私の様に名前も知らないような不動産会社で、一生に一度かもしれない大きな買い物である1億円のアパートを購入することが出来るかどうかということです。

このハードルはとても高く、これを超えられないので多くの人は、あまり儲からないのが分かっていながら大手の不動産会社で購入しているのです。そのため、アパート経営は儲からない。アパート経営で失敗したと思うのです。

大東建託はうまくいくのか?儲かるのか?【その1】大東建託はどうなのか?大手の不動産会社の中では利益がでるのはこの大東建託かレオパレスです 

私は、実際大東建託の営業マンに接触した印象だと、大東建託のアパート経営というのは、田んぼや畑をお持ちの地主さんがメインになる感じです。

相続税対策でアパート経営をするなら、大手の不動産会社の中では、私としては1番か2番と思える会社です。

不動産投資事業として大切なのは、オーナーとなる地主さんに収入がたくさん入り、返済金額もお手頃で、手間いらずで喜べるものでなくてはなりません。

ちゃんと購入者に利益が残るように事業計画が出来ているので私としては合格かなと思っています。

利益が出るのなんて、そんなこと当たり前でしょうと言われる方もいるかと思いますが、大手の不動産会社の多くは、利益が少ない、その当たり前が出来ていない会社が多いのが現実です。

どういう事かというと、大手と言われる大きい会社、一流企業と言われるものほど、広告費、人件費、家賃などで支出が多いため、アパート建設時に、そういった費用の上乗せがとても多いのです。

さらに、ズバリ言いますと、大手である会社ほど、あなたの幸せなんか願っていません。たくさんのお金が自分の会社に入って、借金の返済に困らない程度に、地主やオーナーに払わせるという結果になっています。

営業マンは一棟アパートが売れれば200万円や300万円の成果報酬が手に入るので、アパートが売れてしまえばあとは知らないということです。

なので、1Kで十分な好立地でも、1LDKや2LDKを地主、オーナーに作らせ、家賃保証と言いながら、自分たちの安全を確保し、リスクを全くを負わず、地主、オーナーに負わせるということが私には目に見えて分かるので、内覧会に呼ばれると、すぐに担当者に一言私は文句を言ってしまいます。ダイワハウスと積水は酷かったです。

不動産投資を成功させるには、優良物件をものすごく安く買い、金利を低く抑えることです

私が不動産投資を成功させているのはこの「優良物件をものすごく安く買い、金利を低く抑えること」が出来ているからです。

公務員のあなたで、アパート経営をするにあたって、副業禁止が気になったり、許可を受けるのはどうしたらいいのか気になると思います。

私が実際に、公務員の時に許可をとったものです。その許可証も参考に載せてあります。

また、許可を受け、副業の不動産投資だけで年収2000万円まで増やしていった手順もまとめています。

これは、相続でアパートを引き継いだ方や、収入を増やすための不動産投資をするかたに必要だと思いまとめました
私が公務員の時に許可を取り、副業の不動産投資だけで年収2000万円にした方法
▼【公務員が不動産投資で許可を受け年収2000万円にした方法】【実際の許可証も見られます】▼

公務員が不動産投資で許可を受け年収2000万円にした事例

大東建託はうまくいくのか?儲かるのか?【その2】大手の不動産会社の中で、大東建託とレオパレスはあの手この手をよく考えているので、アパート経営で困ることは少ない

しかし、大東建託の場合は、とても試行錯誤して頑張っているのが分かります。上乗せのお金を感じさせないだけの利益を与えてくれます。

そのため、地主、オーナーにとって収益性が結構よいものを提供できているようです。他によく試行錯誤をして頑張っているのは手抜き工事が発覚したレオパレスぐらいです。

私の祖父、叔父も大東建託で決めようか最後まで迷っていたほどです。ただ、色々試行錯誤をしている途中なのか、ちょっとこれで本当にいいの?というような大東建託が建てたアパートもありました。

例えば、3階建ての1LDKのアパートの場合、内覧会で感じたのは、3階の部屋に行くまでなぜかひたすら階段だけという作りになっていました。

確かに、3階の部屋に住む方の専用階段というのは分かりますが、これでいいのかちょっと疑問でした。

また、3階の部屋に入るなり、床がなんだかグニャグニャたわむのです。なんで、こんな床がグニャグニャするのか確認したところ、防音対策で柔らかくしてるとの回答でした。

従来のアパートの床は、硬いから、音が響いて下の階の居住スペースまで聞こえてしまっていたのですが、床を柔らかくすることで、その音の問題を解決しました。とのことでした。

でも、少し気分が悪くなるくらいフワフワのぐにゃぐにゃでしたので、私はちょっと住みたくないというレベルでした。やり過ぎ感はありますが、「防音対策」は、アパートの場合非常に重要なので、しょうがないのかなという感じでしたが、床に慣れるまでが大変かもしれません。

建物以外で、私が大東建託を選ばなかった理由で大きいのが、営業マンがいまいちだったからです。大東建託は、物件自体も、収益性もいいので、営業マンの質はいまいちでもお客さんは選ぶのです。

でも、私は大事な資産を祖父や叔父から預かっているのと一緒なので、中途半端なことはできません。そのため大東建託を選ばなかったという事です。

営業マンが良ければ大東建託だったかもしれないかなと思いますが、それよりももっと儲かる不動産投資物件をつくってくれる会社が、探したらありましたので、営業マンが誰であってもやはり選ばなかったでしょう。

結局、相続対策のアパート経営でも、収入を増やしていく不動産投資でも、不動産投資で成功させる一番大切なことは、少しでも安く建物を手に入れ、金利を低く抑え銀行への返済を減らすことです。

私はこれができているので、アパート経営がとても順調です。利益がとても多く、あと4年もすると所有するアパート5棟の内2棟はローンを完済するのです。

まだ不動産投資を始めて9年ですから異例の早さです。

私の様にアパート経営が順調だと銀行が高く評価してくれるので、アパートを一棟づつ増やすたび、金利が下がり、融資条件が良くなります。

現在、低金利0.65%、購入する単独担保のみで他の担保不要、フルローンで30年融資してもらえました。これが出来れば、不動産投資は成功なのです。

アパート経営がうまく出来ている人のマネをすれば、アパート経営でうまくいくのです。私も初めは上手くいっている人のマネをしました。その結果うまくいったのです。

その私がこの9年間で金利0.65%にし、アパート5棟までの増やしかたをまとめました
私が不動産投資で利益が多いのは銀行の【金利0.65%】と圧倒的に低いから利益が残る。どうすればそれができるのかを確認できます
▼公務員が不動産投資の融資を0.65%の「低金利」で借りている投資家ブログ▼

公務員が不動産投資の融資を0.65%の「低金利」で借りている投資家ブログ 

大東建託はうまくいくのか?儲かるのか?【その3】大東建託は立地の良い土地に供給戸数を決めて営業をかけているので安心

大東建託のもう一つ良いところは、立地がいい場所でも、供給戸数を計算して立てているところです。要するに、立地がいいからと言って、やたらと同じアパートを建ててしまうとお互い入居者の奪い合いになることもあります。

また、多くの大手のアパート会社がやりがちな、立地があまり良くない場所に立てるということはほとんどやってません。これを出来ているのは他にはレオパレスくらいです。

そんなこと当たり前だと思っているかもしれませんが、結構そんなことお構いなく建ててしまっている会社もあります。その結果空室で収益が悪化し困っている大家さんも多いようです。

私が住んでいる愛知県だと幸田町という町でそのしわ寄せが出ている報告を受けています。

愛知県はトヨタ自動車のおひざ元のため、その関連工場や、ソニーなどの大企業の工場頼りであるので、不景気になると工場の製造が減速し、多くの社員や期間工がリストラにあうため、アパートの入居者が一斉に退去してしまうということが本当に起こります。

私はリーマンショックの直後にわざわざ不動産投資物件のアパートを買ったのですが、どこも空室だらけになったのに、満室のアパートが結構あったのです。ですから、そういった不況でも満室経営が出来る方法がよくわかりました。

不景気の空室が目立つはずの時でも満室経営をするために必要なのは、良い立地で、企業頼りにせず、地域のニーズ、周辺のニーズに合わせたり、入居者を誘導する仲介業者とのつながりができれば、満室経営は必ずできるのが分かりました。

そのおかげで、私の所有するアパート5棟57室は9年経ちますが満室が続いています。

大手のアパート会社はどこも儲からないとはいえ、東建、ダイワハウス、、住友林業、積水ハウス、木下工務店、スターツなどの地主のために何とかしてあげようという思考回路が止まっている会社よりは、大東建託は事業としての不動産投資が分かっていて、利益がきちんと出るので、はるかに優秀なのは間違いないです。

ですが、大手の不動産会社はどれも利益があまり出ませんので私は今後も絶対に買わないでしょう

ただ、大手の不動産会社の良いところは、全国に沢山の拠点があるため、災害などの被害で、アパートを復旧したいと思ったときには、被害のあった地域に、被害にあってない地域の職人が駆けつけてくれて直してくれるというメリットがあります。

また、東北の地震の際などにプレハブの仮設住宅などを建てるのにもレオパレスも建設に協力してくれていたという報告をレオパレスの営業マンから聞きました。

なんか、そんないいことをしてくれることを聞くと大手の不動産会社も悪くないかもしれません。

あなたが成功するために必要だと思う最新情報をメルマガで提供してます

このサイト右上にあるMENUから「メルマガ登録」し、そのメルマガから私が公務員の時に副業の不動産投資だけで年収2000万円にし、2019年11月現在、年収4000万円にした「不動産投資情報」私の主催するコミュニティメンバーが成功している「仮想通貨」「FX」などでお金を増やす情報。私がどんどん収入を増やせている理由「お金を増やすための思考」を受け取れます。

土地、建物で「売れずに困った」全て「解決」できる不動産会社を見つけた。田畑、空き家、古いアパートの問題が「解決」


検索

このサイトについて

自分に合ったお金の増やし方の助けになればと思います。

成功するためには、水面下でものすごい努力が必要です。

その努力の度合いで成功の量も多かったり、少なかったりが決まります☆