公務員,会社員の味方

元公務員、行政書士で投資家「天野ひろし」OFFICIAL BLOGSITE (株)天野 代表取締役【公務員の時に不動産投資を始め、現在年収4000万円】税金対策が得意

不動産投資の成功率は低い【成功率100%の私の投資方法】


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不動産投資の動画講座

公務員の時に副業の不動産投資だけで年収2000万円だった、行政書士で投資家の天野ひろしです

現在は、副業の不動産投資だけで年収4000万円を超え、数年の内に年収1億円が実現できるところまでになりました。

5棟のアパートを所有し、金利も0.65%と超低金利で銀行が高く評価をしてくれています。

今は私の主催するコミュニティのメンバー全員を100歳まで年収500万円お金を増やせる仕組みを作らせてます 間もなく実現できそうです

Contents

不動産投資の成功率は低く10%ない【そんな中でも成功率100%の私の投資方法】

不動産投資の成功率は10%ないでしょう。もっと少ないかもしれません。

なぜなら、不動産投資で失敗している事すら気が付いていない人もいるのです。

不動産投資はどうすればうまくいくのか、どうすれば失敗するのかを知って、上手くいっている人に聞いて、成功している人のマネをすれば成功できるのです。

現在私はかなり不動産投資ではうまくいってますが、私も初めて不動産投資を始めた時は、不動産投資で年収7000万円、金利0.6%の先生に教えてもらい、まねしたから成功できたのです。

なのに、不動産投資で成功する方法を知らずに、始めてしまう人が多いから失敗しているのです。

私がこの記事を書いているのは、そんな不動産投資で失敗して苦しむ人が一人でも減ればと思い書いてます。

不動産投資の成功率は低い【成功率100%の私の投資方法】

不動産投資を成功させるには、優良物件をものすごく安く買い、金利を低く抑えることです

私が不動産投資を成功させているのはこの「優良物件をものすごく安く買い、金利を低く抑えること」が出来ているからです。

不動産投資で成功させるには、上手くいってる人のマネをすれば成功できるのだと思います。

なので、

あなたが成功するために必要なことをまとめました

私が実際に副業の不動産投資で許可を取って年収2000万円にした経過をまとめたものです(退職後、副業の不動産投資の年収4000万円にしたことも記載)

続いて、

不動産投資を成功させる「優良物件をものすごく安く買い、金利を低く抑えること」のうち、「優良物件をものすごく安く買い」を中心にまとめました

私が不動産投資で成功できているのはこの「不動産会社の選び方」にある

不動産投資を成功させる「優良物件をものすごく安く買い、金利を低く抑えること」のうち、「金利を低く抑えること」を中心にまとめました
私が不動産投資で利益が多く成功しているのは【金利0.65%】と圧倒的に低いからです。どうすればそれができるのかがこの記事で分かります。

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不動産投資の動画講座

不動産投資の成功率は低い。成功率100%の私の投資方法【不動産投資の大きな失敗例の情報をたくさん手に入れましょう、そして、自分自身は小さな失敗だけしながら成功させましょう】

私が、とても大事だと思うのは「他人の失敗から学ぶ」ということです。

この失敗から学ぶことがとても大事なのは、自分は失敗せずに、失敗を学ぶことができる点です。

失敗を沢山すると成功できるのですが、いちいち毎回大きな失敗ばかりしていたら、お金も、身も持ちません。

多くの人が、大金を投じて失敗してくれたおかげで、自分の役に立つのですから、とても貴重です。

不動産投資で収入を安定させた人でも、小さな失敗はなくなりません。

少しでも失敗を減らすことで「失敗を0に近づける」ことが大切です。

失敗をすることで、次の成功確率がぐんと高くなります。自分の成長は何より大切です。

不動産投資の成功率は低い。成功率100%の私の投資方法【将来困らないために今不動産投資をしている】

景気は上向きだと言われているのに、収入が増えず、ビールやたばこもそうですが、税金を取られ、税金が値上げされるばかりの状態が続いています。

今より消費税をはじめ、税金などが安くなるということは考えにくいです。

また、年金自体も、年々減らされ、年金制度も破綻に近く、無くならないとしても、金額がものすごく少なく、年金だけで生活できるとは考えにくいです。

公務員、会社員のかたは、この状況から、70歳くらいまでは働かないといけないという状況がありながらも、自分自身が働けるかどうかも怪しいですし、働く場所を見つけるのも難しいですし、やっと探せたとしても時給が安いとかで苦しむことが推測されます。

だから、定年後も元居た場所に再雇用してもらえるかというと、18歳のかたから選挙権を得ることができましたので、今までは高齢者に対して厚遇される制度ばかりを政治家は進めてきましたが、それは、高齢者のかたの投票者のほうが多かったからです。

しかし、投票する人に若者が増えたことや、過去の企業にぶら下がった体制に疑問を感じている若い方たちが増えているので、若者の企業採用を優先して、定年を60歳どころか40歳に引き下げられないとも限りません。

なので将来困らないために、私は不動産投資をしているのです。

不動産投資の成功率は低い。成功率100%の私の投資方法【何もしないほうがリスク。行動すればリスクは減らせる】

将来、年金がもらえても少額であるなどの予想が分かっているのに、収入を増やすための対策を打たないというのは危険です。

何かしなければいけないということが分かっていながらも、何もできずにいたり、毎月必ず年金以外に収入が入ってくる仕組みが何なのかが分からないとか、仕組みは作っているものの、月にせいぜい数万円しか収入が増えないものしか出来ていないという方が本当に多いようです。

インターネットや、本などで預貯金を貯める方法とか、金融資産の投資信託や、株、マンションの不動産投資みたいなものがあるものの、実際、今の自分の収入と同じだけの収入が毎月安定して入ってくるようにすることが実現しない感じがしませんか?

それは、ご自身の最初の目標に対しての、情報収集が、足りていないとか、実際にとりあえずやれるものからやっていないという行動力と、行動量の不足から来ていると思われます。

そして、どんなものでも、最後は「えいやあっ!」とやらない限りはやれません。

投資は時間があればリスクが少なく、時間が少ないとリスクが高く利益がどんどん少なくなってきます。

また、不動産投資ならば、55歳以上だと、自己資金を1000万円単位で用意しないと、金融機関からの融資が受けられないことがあります。55歳までなら500万円以下で同じものが買えるのにもったいないです。

原因は銀行は返済の最終年齢を基本、70歳までとしているからです。

相続対策の不動産投資の場合は70歳でも、80歳でも可能ですが、いずれにせよ融資条件は若いころと比べて間違いなく良くないです。

不動産投資で成功させるには、世の中にはもっと収益性が高いものもあるかもしれないという目で、探すということがとても大切です。

ただ、不動産投資の難しいのは、どんなに収益性の高い物件で、土地と建物を安く買うことができて、初期投資がものすごく安く済んだとしても、ご自身の、金融機関からの評価が悪く、高い利息でしか借りられないとすると、一気に、収益性の悪い不動産投資となってしまいます。

多くの人が何千万円とかけて失敗した貴重な「不動産投資の失敗例」を見ていきましょう、そしてあなたの成功に生かしましょう。

不動産投資の成功率は低い【失敗例:家賃保証があってもなくても違いがないだろうと思って、家賃保証を払うのをケチって、家賃収入がかえって減ってしまった】

私(失敗したAさん)が購入した時は家賃保証のされていたアパートを購入しました。

家賃は毎月必ず決まった額が入金されるので、とても安定したアパート経営が出来ていました。

なので、ちょっと調子に乗ってしまったのを反省しています。

ネットで、アパート経営のノウハウの情報の中で、家賃保証の料金は、管理会社が儲かるだけの仕組みで、損しているという内容のものがあり、今でも満室なのだから、空室ができても1部屋2部屋の家賃が減るくらいだから、少しでも収入を増やしたいと欲が出てしまって、家賃保証をやめてしまいました。

そしたら、私(失敗したAさん)が、アパートが時々空室になっていたことを知らなかったので、家賃が満額入っていたというだけで、1部屋2部屋空室どころではなく、年によっては3部屋くらい空いてしまうときもあったようです。

やばいと思った私は、家賃保証を付けてもらうように、元にもどそうと思いましたが、戻してもらえませんでした。

戻すとしても、全ての部屋を、管理会社の指定する内容でリフォームをしてもらえればという、条件付きとなってしまいましたので、あきらめるしかありません。

だからと言って返済が出来なくなったというわけではないですが、家賃収入をかえって減らしてしまったという結果になってしまい、本当に残念でした。

不動産投資の成功率は低い【失敗例:中古物件は修繕積立は必ずいる】

失敗したBさんの中古のアパートの場合、新築のアパートと違い、すぐにお金がかかってきます。それも予想外のタイミングでです。

なので、中古物件は安いなりに十分な資金が無いと、怖くて持っていられなくなりますので、せっかく購入したのにすぐに売るということが起きやすい場合があります。

安かろう悪かろう、安物買いの銭失いという言葉がぴったりです。

不動産投資の成功率は低い【失敗例:単身ニーズの多い東京でファミリーマンションを買ってしまった】

僕(失敗したCさん)は、実家が田舎で、現在も実家ほどではないですが、田舎に住んでいます。

なので、どうしても東京というところへのあこがれもあり、ネットの情報から、東京都内の区分マンションを買って、家賃収入を得たいと考え、購入を決意しました。

他の会社は1部屋だけの、単身用のマンションばかりでしたが、単身用の部屋がとても狭く、こんなもので人が住んでくれるのかとても疑問に感じてしまい、部屋数の多いマンションを、中古で買いました。

さすがに東京ということもあって、当初は家賃が15万円近くても借り手がついてくれたのでびっくりしましたが、その時はあまり問題なかったのですが、毎月の修繕積立金が、建物自体の年数が経っているせいもあり、買った頃は2万円前後の毎月の修繕積立金が、今では4万円近くまでになってしまってます。

これでは、せっかく家賃が入ってきても、出ていくものが多くなるので、儲からないということになってしまいました。

この先も、もし修繕積立金など高くなるようだと、やっている意味があまりなくなってきてしまうような感じがします。

そのため、せっかくできた蓄えも、いつ支払いが増えてしまうか分からないので、自由に使うことさえ難しくなります。

不動産投資んて、やめておけばよかったのかもしれません。

不動産投資の成功率は低い【失敗例:地方で利益の少ないファミリーマンションを購入してしまった】

私(失敗したDさん)は自分の住んでいるところ(地方)で、不動産投資をしようと考え、どの物件にしようかと迷っていました。もちろん中古のアパートです。

そのころリーマンショックの直後で、1Kのような一人暮らしのアパートだと空き部屋が多く、入居者に困っている大手のアパート会社の状況を聞いていたので、絶対に入居者の人気の高い、家族向けのアパートが一番いいと思っていました。

私の不動産投資物件を紹介してくれた不動産会社の担当のかたも進めてくれたので、迷いはなかったです。

しかし、今少し景気が上向いてきたせいと、戸建の家などが、以前より安いものが多く出てくるようになったため、10万円前後の高い家賃のアパートに住むよりは、買ってしまったほうが安く済むという考えが出てきているようです。

金融機関の金利もとても安く、戸建の建物が土地付きで1500万円くらいで買えてしまうので、10万円をこえる家賃のアパートを選択されなくなってしまいました。

確かに、購入直後は満室で問題なかったのですが、退去をしてしまってから次の入居者が決まるまでに、1年以上もかかってしまった部屋がありました。

更によくないことに、ファミリータイプの部屋の場合、部屋数が多いので、リフォームにかかる金額も1Kに比べてかかってしまいます。

リフォームにかかった分だけ、家賃でもらえればいいのですが、そうはいきません。

今更ながら思ったこととしては、収益を上げるための物件は、自分が住みたいと思う物件であるよりも、利益が一番とれるように考えないといけないことがとてもよくわかりました。

不動産投資の成功率は低い【失敗例:家賃保証をつけておけばよかった】

失敗したEさん)3年前、特急電車が止まる駅から徒歩7分の中古のアパートを購入しました。

アパートを売ってくれた不動産会社の担当者さんに案内してもらい、アパートが建って何年も経ってないので、建物の外観はとても綺麗でした。

担当者さんからの話で、今、満室なのと、入居者のかたは安定して決まる場所なので、空室になる事はあまり考えられないので、家賃保証はいらないのではないかとの提案がありました。

私も初めてアパートを購入するということで、家賃保証を付けたほうがいいのか、付けないほうがいいのか全く分からなかったので、適当に、家賃保証なしでお願いしますと言ってしまいました。

アパートを購入して何年かは、退去する人もなく満額家賃が入ってきたのですが、その後退去をされた方がいたのですが、その方が退去をしてから何カ月もの間、次の入居者が見つからず、家賃がその分の入ってこない時期がありました。

その後入居者が見つかったものの6カ月もの間、家賃が入らなかったことで、その間の収入が止まってしまいました。

他の部屋も、もし空いてしまったら本当に、銀行に返済ができるか不安で仕方なかったのを覚えています。

一人暮らしのかたは、自分の仕事の都合で住む場所を決めているので、すぐに転居してしまう方も多いのかなと思います。

こんなことが続くと、とても不安だったので、家賃保証をつけておけばよかったと思います。

不動産投資を初めてするかたは、家賃保証とか空室保証とかがあればやっておいたほうがいいですよ。

不動産投資の成功率は低い【サブリースっている?サブリースを付けたほうがいいのはこの時期】

私は、大手の不動産会社とサブリース家賃保証空室保証について話をしたことがあります。

実は家賃保証があるのと、ないのとでは生涯入る家賃収入としてはあまり差がないとのことでした。

なので、不動産投資を初めて3棟目未満のかたなら、家賃保証を付けたほうが安心だということです。

アパートを4棟持っていて、収入が安定しており、返済が結構進んでいるかたなら、新しく購入した不動産投資物件が空き家のリスクが多少あっても、誤差の範疇で済んでしまいます。

その領域まで、まずはやれるようにすることがとても大切です。

不動産投資の成功率は低い【成功率100%の私の投資方法】まとめ

● 私は、不動産会社ではありませんので、大手の不動産会社、中小企業の不動産会社の悪いところ、いいところを知っています。偏った見解はありません。

一番いけないのは、不動産会社のサイトの情報をうのみにすることです。

自分の会社の商品を買ってもらいたいので、他の会社の欠点を出し、自分のいいことしか言わないのです。

● あなたが「不動産投資の失敗例」をたくさん見てもらうことで、成功率を上げてほしいと思います。

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