僕は行政書士としてボランティアで相続税対策のためのアパート経営やマンション経営で苦しんでいる人の支援をしています。また僕自身、アパートを5棟10年以上経営しており、雑誌「週刊現代」に取材され相談記事を連載してもらってました。全国に多くの投資やビジネスを学びたい人に教える立場になりました。
そんなマンションの所有者やアパートの所有者のかたから多い相談は、「銀行への返済が苦しくてもう不動産経営をやめたい」と言う相談です。
そこで問題なのは、実際誰に相談すればいいのか？と言う事。マンションやアパートを買った会社に住段しても、そもそも高すぎる価格で、しかも悪い会社だと銀行とグルになっているということさえあります。
多くの方は聞いたことのある有名な会社や、知っている不動産会社に当たるのですが、本当のことを言っているのか、ウソを言っているのか分からなくなります。
そもそも高い値段でマンションやアパートを買わされた事実を数年たってから気が付く人がほとんどで、クーリングオフも聞かず泣き寝入りの中。誰の言う事も聞けない状態になっているのですから人間不信になっていらっしゃいます。
それでも勇気を出して僕に相談してくれた人は「売ってすっきりした方がいい」ことに気が付いてくれています。
マンション投資で銀行への返済に苦しむ人はこうすると解決します
東京都心など首都圏でマンション経営をしている人で、2022年ころが既に不動産価格が最大に高騰していて、マンションを売って利益を出そうと思っても、その先2022年の価格を上回ることはありません。
区分マンションの営業マンの言う売って利益を出す話は、「リーマンショックの様に不動産価格が地についているくらいの安い時に買う」ことでしかマンションを売って大きく利益を出すことはできません。
そもそもマンションを売る場合、売ったお金の20％~40％は税金でとられてしまうのですから、20％値段が上昇しても、トントンでしかなく、そもそも銀行への返済残高が無くならない限り利益は無くマイナスなのです。
それよりもっと不動産を高く売るのが難しいのは、景気のいい価格が高い時期に必ず売れるとは限らないのです。
後で売っても今売っても利益が出ないのですから、早いうちに売ってしまった方が損害が少なく済みます。一番の損害は「時間を無駄にしてしまう」ということ。僕が上手く不動産投資が上手くいっている一つに一つ一つの物件を「儲かるからうれしいな」と言う感じのものしか買っていないからです。それは「イールドギャップ6以上」のものしか僕は買わないように決めているから実現しているのです。これが儲からないなと悩んでいる人との違いです。
あなたの毎年の給料や収入によりますが、夫婦共働きで年収1000万円以上の方は、すぐに売ってしまった方がいいでしょう。そして利益の出せる不動産投資を僕の記事を読んで始めればいいのです。遅くはありません。
年収が500万円前後の方の場合は、1000万単位の損を埋めるのは厳しいと思います。なので、一つは毎月の貯金を10万円以上確実に出来るように生活自体を見直してください。そんなの無理だと言います。でもそれはその生活に慣れてしまっているだけ。
できれば家賃0円食費、電気光熱費0円にするため実家などに戻られるのがいいでしょう。その際自宅を貸して、自分の代わりに住宅ローンを払ってもらうといいです。それくらいの失敗をしてしまっているのです。でもやる気にさえなれば立て直せますからあとは決断だけです。人生の浪費だけは避けたいものです。
毎月10万円の貯金が出来ればたった8年ちょっとで1000万円の貯金が実現します。よくここで、株や仮想通貨などでお金を増やそうとする人がいますが、逆に増やせない人が多いです。理由は簡単、不動産でも買うべき時期を見誤り、高い時期に買ってしまったのですから株でも同じように高掴みするのが落ちなのです。
株でも不動産でも、安い時期に買うというのが利益を最大にする鉄則です。安い時期にあなたが買えない理由は「怖くて買えない」のです。なぜなら世の中倒産する会社が増え、マンション、アパートの空室が増え、投資どころではないと考えるからです。そんな中、株や不動産で現在うまくいっている人は買った「勇気のある人」です。そんな人にあなたはなればいいのです。
アパートを父から相続したけど、銀行への返済が苦しいならこうすれば解決します
相続税対策のために建てたアパートでなぜ銀行への返済に苦しむのかと言うと。建築価格が高すぎる物件を買ったことと、任せている不動産会社の利益の為に家賃を安くさせられているのと、そもそも立地がそれほど良くなく、入居者がつきにくい土地なのにアパートを建ててしまったというのがあります。
その多くは有名な大手の不動産会社や地域でも名の通っている会社だったりするので世の中詐欺だらけだと感じる方が多いようです。
ですが、これも解決方法があります。それは返済に困るアパートを返済している途中でも売ることが出来るのです。そういうと「返済が終わってないのだからマイナスになってしまっても、お金が無いから払えないよ」と言う声ですが、実は売ることによって返済が終わるどころか、あなたに少しお金も入るのです。
ですが、先ほどのマンション投資に失敗した例である通り、買った不動産会社に相談するのは抵抗があるはずです。そんな相談を僕は毎週のように聞きながら、全国の不動産会社で信用できる会社を探しました。
実際に100社を超える不動産会社を探したのですが、信用できると心の底から思える不動産会社はありませんでした。それくらいあなたの利益が奪われやすい状態になっています。ですが、あきらめ気分で300社くらいになったころようやく信用できる会社が数社見つかりました。
そういった会社が見つかりにくい原因は、無名で、小規模の会社のためでした。大きな会社だと広告宣伝費、家賃、人件費で、それを誰がはらうのと言うとお客さんなわけですからその分どうしてもあなたの利益を奪われてしまいます。
ですが、無名で小規模の会社は「本当にこの会社は大丈夫なのか？」というデメリットがあります。なので、不動産経営を10年以上し、金利も0.65％と超低金利に出き、5棟アパートがあるうちあと2年でそのうちの2棟が完済する不動産で成功している僕が多くの方の代わりに探したというわけです。
僕はボランティアでやっているためあなたからの報酬も、不動産会社からの報酬ももらいません。それが出来るのは本当に不動産経営で成功している本物のお金持ちの僕しかできないことだと思います。
このサイト上にある「質問相談はこちら」からお問い合わせいただければ、あなたに合った、信用できる、あなたに利益をもたらす不動産会社をご紹介します。
記事執筆者：行政書士,天野ひろし
雑誌「週刊現代」などで相続税対策に関係する不動産のお悩み相談を連載していた。
行政書士天野浩史事務所
株式会社天野 代表取締役
投資とビジネスのオンラインサロン主催
ブログ,メルマガ,FACEBOOK,ツイッター,YouTubeにて情報発信中
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