公務員の時に、副業の不動産投資だけで年収2000万円だった、行政書士で投資家の天野ひろしです
現在は、副業の不動産投資だけで年収4000万円を超え、数年の内に年収１億円が実現できるところまでになりました。
今は私の主催するコミュニティのメンバー全員を100歳まで年収500万円お金を増やせる仕組みを作らせています。それが間もなく実現できそうです
公務員や会社員のあなたが、初めて不動産投資をするのに、何をすればいいのか解説します
初めて不動産投資をする、何をすればいい？【副業禁止規定を調べること 本業を失わないために】
何れにしても本業に影響が出ないようにしないといけません。一番怖いのは、退職させられてしまうことです。
退職にならなくても、罰を受けてしまうと職場に居づらくなり、結局退職しないといけなくなることもあるので、注意しないといけません。
職場に副業禁止規定がある場合、まず副業禁止規定について調べないといけません。
そのために、あなたはまず、インターネットや、本などから情報を仕入れようとすると思いますが、私が見る限り、あなたにあった情報はないと感じます。
あなたに一番良い方法は、人事課に直接確認するのが良いと思います。私は毎月人事課と話をしていました。
初めて不動産投資をする、何をすればいい？【人事課のかたと、相談してみましょう】
しかし、人事課が苦手な方もいらっしゃると思います。そういった方は、名前を伏せた状態で電話相談をすればいいと思います。
実際私の場合も、人事課のかたに直接会って、はじめて相談した時はとても居心地が悪く、悪いことをしているかのような感じにもなりました。
また、人事課のかたもとても忙しい様子なので余計に聞きづらい感じにもなりました。
では、人事課のかたにいつ、相談を聞いてもらうのがよいのでしょうか？それは人事課のかたが忙しくない時に、相談するのが良いと思います。
人事課のかたが忙しくない時はいつなのでしょうか？逆に忙しい時期で思い当たるのは、2月、3月、4月、9月は絶対に避けたほうが良いでしょう。人事異動の季節です。
この時期は私は聞きづらかったです。会社員のかただと、10月、１月の人事異動がある会社もあるようです。愛知県だとトヨタ自動車、アイシンなどは、1月に大きな人事異動がでることがあるようです。忙しい時期を避けられたなら、必ず人事課のかたの意見をきちんと聞けると思います。
初めて不動産投資をする、何をすればいい？【かくれて副業する必要はない】
なぜ、人事課に相談しなければならないのでしょうか？ それは、本業を失わないためです。
お小遣い稼ぎで副業をやる方もいると思いますが、それがばれてしまわないかドキドキしながらやっていると、全力でお金を増やすことができません。
それもあります。ばれるって、悪いことをしているとそういう言葉になりますが、ちゃんと許可を取ってやれることも多いのです。
なのに、それすら聞かないので、副業で問題なくやってもいいことですら、ドキドキしている方もいます。それがずっと続くのは嫌だと思います。
例えば、私にご相談のあったのが、副業禁止規定があるけど、株ってやっていいの？とかよく聞かれます。実際、私も人事課のかたとよく話をしていましたが、株は問題ないようです。
人事課のかたが言っていたのは、株は目をつぶりますとのことでした。しかし、勤務時間にやるのはダメと言ってました。その場合、公務員なら職務専念義務違反になるのでダメだと言ってました。
ということは、勤務時間外であれば、副業禁止規定には、株で稼ぐ金額の上限を記載されていないわけなので、これはチャンスではないですか？
確かに、不動産投資とかだと、4棟9室を超えると、事前に人事課のほうに相談し、許可を取ってゆく必要がありとても面倒で、それをしないと物件を増やせないということがあります。
なので、私もアパートを購入すれば許可を取り、太陽光発電パネルを屋根に載せれば、許可を取り、ということの繰り返しでした。でも、株で儲けられるならそんな苦労もなくうらやましい限りです。
ただ、株はプラスもあればマイナスもありますので、収入を増やすのは難しいのです。
対して、不動産投資は手堅く右肩上がりで増え、株の様にいつも値動きを気にする必要がなく、さらに非常に安定しています。所有数を増やすだけなので、どれだけでも収入が増えるのが魅力です。
許可を取ったり、奥さん名義でアパートを買ったりして私は年収を増やしていきました。
初めて不動産投資をする、何をすればいい？【不動産投資で成功させるには「優良な物件をかなり安く買い、金利を低く抑えること」です】
それが出来ていないので、多くの方は不動産投資で失敗するのです
私がアパートを現在も増やし続け、副業の不動産投資だけの年収4000万円にし、金利も超低金利の0.65％にできたのは「不動産投資で成功させるには、優良な物件をかなり安く買い、金利を低く抑えること」が出来ているから成功できたのです。
一度不動産投資を成功させるにはどうすればいいのかを覚えれば、公務員のあなたならできます。また、許可を取るのは難しくありません。
私が実際に許可を取って副業の不動産投資だけで年収2000万円にした過程をまとめました。（現在の年収4000万円までも載せました）
▼【公務員が不動産投資で許可を受け年収2000万円にした方法】【実際の許可証も見られます】▼
初めて不動産投資をする、何をすればいい？【副業を許可なしでよい範囲でやめてしまうのはもったいない】
私がなぜ、人事課に相談しに行くべきだというのかですが、それは収入をどんどん増やすためです。
結構な確率で、人事課との行き来をしないで、いきなり不動産投資を始める人が多いですが、ほとんどのかたは4棟9室の上限を超えないように初めから計画してしまっているのです。
これだと収入は少ししか増えません、よくて月収50万円くらい増えるだけです。
この、4棟9室というのは、副業禁止規定に、「5棟10室」というのがあり、5棟10室以上になるなら事前の相談と許可がいるというルールがあります。
なので5棟10室未満というと、ぎりぎりセーフのラインが「4棟9室」なのです。
副業禁止規定にある5棟10室とは、戸建の賃貸物件なら、4棟までは任命権者の許可なしでも建ててもよく、アパートの場合なら、9室のアパートなら1棟若しくは、4室のアパートと5室のアパートの合計2棟で9室までなら許可がいらないよという意味です。
戸建1棟と、9室のアパート1棟はどうかと人事課のかたに聞きましたが、うなってました。国からの基準みたいなものをもらっているようで、資料をチラチラ見てました。
話は戻りますが、結局許可なしでやれる範囲だけだと、もったいないと思います。どうせやるなら、収入を増やしたほうがいいと思います。
借金が多くなると不安かもしれませんが、借金が多いほど、収入も多くなり返済も楽になるからです。
不動産投資で成功させるには「優良な物件をかなり安く買い、金利を低く抑えること」が出来ていれば、私の様に増やせば増やすほど銀行の評価が上がり、融資条件が良くなって金利が下がり、利益が多く残ります。
アパートを複数持っていて、収入が多い方は結局、より利益を得られる方法が分かっていて、うまくいっているのです。繰り上げ返済などもしてゆけば安全ですし、そうすれば銀行からの評価が上がります。
3棟あれば、3棟で溜まってきたお金を1棟の繰り上げ返済に回し、返済が進み、手持ち金も増えたところで、それを使わずにフルローンでもう一棟購入することで、収入がまた増えます。
ここで注意してもらいたいのが、有名な金利の高めの金融機関では複数棟所有すると、ものすごくきついので、そこで借りなければ借りられないなら、不動産投資では始める前から失敗です。不動産投資はしてはいけません。
金利が1.0％以下で30年返済のかたなら、増やしてもいいですが、4.6％で40年返済なら不動産投資は絶対にやめましょう。私から見れば、初めから破綻してます。
借り換えをすれば、手元に残るお金が増えていくので、次に購入する初期費用として使えます。ですが、金利4.6％で借りている人が、低金利に借り換えることができた例はありませんので、4.6％で借りないと無理なら始めから不動産投資をするのはやめましょう。
不動産投資を成功させるには、優良物件をものすごく安く買い、金利を低く抑えることです
無理な増やし方ではなく、安定してどんどん増やせるアパート経営で5棟まで増やし、金利もついに0.65％と超低金利になりました。
低金利になれば、利益が沢山残るので、収入がどんどん増えていきます。
その低金利にするには、銀行の評価をどんどん上げる必要があるのですが、
そのやり方をお教えします
その成功法則2つの内の一つ「金利を低く抑える」を覚えましょう
私が不動産投資で利益が多いのは銀行の【金利0.65％】と圧倒的に低いから利益が残るのです。どうすればそれができるのかが下記の記事で分かります。
▼公務員が不動産投資の融資を0.65％の「低金利」で借りている投資家ブログ▼
初めて不動産投資をする、何をすればいい？【人事課のかたと仲良くすると不動産投資で、収入を増やせる】
どんどん収益を増やし、アパートの数を増やすために、人事課のかたと許可なしで建てる時から仲良くなっておけば、とても増やしやすいです。
私は、許可を取ることを知らず、2棟目のアパートを購入してから許可を受けました。許可不要の個数を超えていましたが、許可を受けることが出来ました。
また、増やすつもりでいることも先に伝わっているため、急に相談をするのとは大違いです。また、金融機関のかたと一緒で、投資という言葉はあまりいい顔をされません。
ではどういうといいかというと、老後に年金だけだと不安なので、不動産事業をしようと考えて、相談に来ました。などが良いです。
そして、あなたが1棟9室のアパートを購入し、収入も安定し、うまく経営が出来てきて、いよいよ2棟目を買い増しするときには、人事課のかたに相談するときは、やはり、不動産事業で将来不安を無くしたくてお願いに参りました。というのがいいです。
この許可がいる3棟目の購入の時に、やっぱり、許可なしで何とかしたいなと思いませんか？私は妻名義でアパートを購入しました。実は、条件さえ整えばできます。でも、そのために必要なのは奥さんとの信頼関係と、離婚をしないという大前提が必要です。
それがないとちょっと厳しいですが、私は妻のことを信用しているのと、離婚をしないことは間違いないと考え、3棟目に8室1Ｋのアパートを購入することができました。もちろん人事課のかたも、許可は不要ですとのお墨付きです。
初めて不動産投資をする、何をすればいい？【ネットの情報をうのみにするな】
ネット上で怪しい情報としては、会社を作って不動産を運営するとか、民事信託を使って、迂回するみたいなことが見受けられましたが、私の勤めていた職場では、許可してもらえません。
不動産投資をやるにしても、やってからNGで、解雇とならないように、やはり人事課のかたとよく相談してください。
ネット上の情報の出どころは、誰からの情報なのかとか、信じていい人なのかとか、よく確かめたうえで、進めてください。せっかく手に入れたのに、本業とどちらを手放すのかという選択肢になってしまったら意味がありません。
初めて不動産投資をする、何をすればいい？【まとめ】
● 人事課のかたと、許可がいらない時から、将来のビジョンなどとともに、不動産投資の相談をしっかりやっておけば、許可がいるようになった時でも、許可してもらえます。
● 許可なしで増やせる不動産投資もある。奥さんが信用でき、離婚することが無いと判断するなら、奥さん名義で、不動産を増やすこともできる。
● 会社を設立し法人化するのは、妻名義で会社を作っても、実質的に公務員本人のものなので、問題にならないかどうかは本当は分からないのです。官公庁の人事課によって異なるので、人事課とよく相談をすること。
● 人事課のかたとよく相談していれば、全く何も怖くありません。それどころか、どうやってやるのか聞かれたりもします。人事課のかたは敵ではありません、味方になってもらって、みんなで幸せになりましょう
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