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元公務員、行政書士で投資家「天野ひろし」OFFICIAL BLOGSITE (株)天野 代表取締役【公務員の時に不動産投資を始め、現在年収4000万円】税金対策が得意

空室対策は不要。空室にならない不動産投資


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空室対策は不要。空室にならない不動産投資

不動産投資が上手く出来ている人ほど、空室になりにくいということが言えます。また、アパートでも、マンションでも空室にしない基本は同じです。

ですが、なぜだか多くの人は空室対策で苦労しているのを見かけます。また、不動産投資を教えるようになってまず聞かれるのはこの空室対策をどうしたらいいですか?と言う質問だったりします。

空室にさせないために、多くの大家さんがYouTubeやブログなどで色んなことを言ってますが、それらはどれも、場当たり的な付け焼刃であったり、場当たり的なテクニックだったりして、根本的な空室対策になっていなかったりします。

壁紙、クロスを工夫したり、照明を変えたり、ウェルカムボードなんて、どちらかと言ったら集客テクニック、契約を成立させるテクニックであって、空室対策ではないのです。

実はあまり知られていないのですが、根本的に空室にしないためには不動産投資物件を買ってからでは遅すぎるということが言えます。うまく出来ている大家さんほど、購入して一度も空室対策をしていない、空室対策に困っていないというのはこのためです。

空室対策は買ってからするものではなく、買う時にするもの

ズバリ、空室対策は物件を買ってからでは手遅れです。なので、この記事を読むあなたが今から不動産投資を始めるならばラッキーだと喜んでほしいです。既に買った方はこの記事を読んでからは次は空室にならない物件を買えばいいだけのことです。

空室対策は、買う時に決まるという理由は、空室にしないためには必ず、

・立地が良く、利益の多い物件を安く買うこと

・周辺の家賃相場以下にすることが出来る

この二つが空室の根本的な対策になるのです。これ以外に空室にならない方法はありません。特に空室保証なんて結局、空室になったら家賃を下げるだけですし、この二つが出来ていれば空室になりませんからサブリースなんて必要無いのです。

立地が良く、利益の多い物件を安く買うことで、周辺のアパートやマンションの家賃相場以下にすることが出来れば、よほどのことが無い限り空室になることがありません。これが不動産投資で空室に困っていない大家さんに多いのです。

よくYouTubeとかブログで、空室対策でリノベーションとか、リフォームをしましょうってありますが、当然ながらその分お金がかかります。そのお金どこから出すのですか?

要するに、空室対策でリフォームなどをすることが出来るのは、既に不動産投資で上手くいっている人で、利益が出ているからやれることであって、常に空室に苦しんでいる人は、お金が無いためリフォームすることが出来るわけが無いのです。というか、したくても出来ないのです。

その時、自分の働いた預貯金で対応する人がいますが、それなら初めから不動産投資なんてしないほうがよかったと思いませんか?これで多くの不動産投資で失敗している人が悩んでいるのです。その結果売ってしまいたいと思っているのです。

不動産投資で成功させるためには?

先ほどまでは、空室対策を中心にお話ししましたが、実は空室対策だけでなく、不動産投資全体が上手くいく方法と言うのがあります。それは、

立地が良く、利益の多い物件を安く買うこと

です。これは、先ほどの空室対策でも話しましたが、実は不動産投資の成功法則だったりします。これが出来ていれば、成功し、これが出来てなければ失敗するということで。とても重要な部分になります。

買う会社で人生を大きく左右される

なので、とても惜しいのですが、立地が良く、利益が多い物件を買うことまでは多くの人は出来ているのですが、「安く買うことが出来ていない」のです。

安く買うとは、「毎月入ってくる利益に対して購入金額が少ないこと」です。

安く買うことが出来ない理由は、

・不動産投資物件を買う不動産会社をちゃんと選んでいない

・不動産投資物件自体が買うべき物件なのか選ぶ基準が分かっていない

ということを強く感じます。

不動産はせっかく立地が良く、利益が多い物件をも付けても、購入する不動産会社から高い値段で買ってしまったら、その本来受け取れるはずの利益が全て持っていかれてしまい、自分には利益が入らなくなるのです。要するに不動産会社から「高く買ってしまっている」ということです。これは多くの不動産投資で失敗している人の共通点なので注意が必要です。

不動産投資で失敗した人に共通する、物件を高く買うことになってしまう原因は、

・利益を多く取る不動産会社にあたってしまった

・広告費、人件費、家賃などの膨大な経費を上乗せさせられている

この二つのいづれかか、両方だったりします。

利益を多くとる不動産会社に多いのは、悪徳業者と言われる会社です。あなたに不動産を売ったら、やめてしまう営業マンが多かったり、会社自体が無くなってしまうことも多い部類になるので注意してほしいです。

広告費、人件費、家賃が膨大な会社は大手に多いと感じます。ここで、あなたに多くの利益があればいいのですが、この会社の利益が優先されてしまい、あなたの利益が残りにくいというデメリットがあります。

この時、同じ物件でも、大手の不動産会社や、ぼったくりの不動産会社で買わなければ、あなたが利益の多い物件を買うことも出来るのです。買う会社で人生を大きく左右されるという事実を知ってほしいものです。

不動産投資で成功している人の共通点

不動産投資で失敗している人に共通するのは、不動産投資物件自体が買うべき物件なのか選ぶ基準が分かっていないと言うのがあります。

不動産投資が成功するのが難しいのは、同じ物件でも、金融機関と不動産投資物件を購入する不動産会社によって、あなたの利益が左右されるところにあります。

こうなると、とても複雑なので、あなたが買うべき不動産投資物件なのか簡単にチェックする方法があります

それは、この3つのポイントを必ずチェックして三つとも満たしているものを選んでください

・イールドギャップが6以上であること(イールドギャップ=表面利回りー金利)

・金融機関の金利は1.0%以下で借りること

・返済期間は10年。長くても20年で返済できるものを選ぶこと。35年の返済期間なら絶対買わない。

不動産投資で成功している人はこの三つとも全て出来ています。逆に失敗している人はこれが一つも出来てません。一つでも成功出来ないのに、三つとも出来てないから失敗するのは当たり前なのです。

不動産投資で成功するには「立地が良く、利益の多い物件を安く買うこと」これが出来ていて、この三つが出来ていれば失敗はないですし、成功しかありません。

失敗する人に共通する不動産投資物件の選び方

不動産投資で成功している人が絶対しないのは、不動産投資で失敗している人に多い物件の選び方です。それは、

自分が買っても怖くない範囲で選んでしまっている」ということです。

これ、一見よさそうに思うと思いますが、「買える利益が多い」なのです。

不動産投資は会社経営と一緒で、利益が多くならないといけません。しかし、価格がお手頃のものに利益が多いものは少ないのです。

なぜなら、売り手もそれを熟知しているので、売れる価格帯でしっかり利益を取ってくるため、あなたに利益が入りにくいのです。それが露骨に分かるのは、マンション投資物件です。

それは新築、中古とも高すぎるので利益が出ませんから、みんな毎月赤字なのです。高く感じる理由は、利益が少ないのです。ですから「立地が良く、利益の多い物件を安く買うこと」ができないので、多くの不動産投資の失敗者が出ているということです。

毎月赤字でいいわけがありません。そんな毎月赤字の会社にあなたは就職したいと思いますか?

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