公務員の時「1億円」増やした私が「お金の増やし方」をお教えします

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公務員が不動産投資で許可を受け年収2000万円にした事例


公務員の時に、副業の許可を取り、不動産投資だけで年収2000万円だった、行政書士で投資家の天野ひろしです

2017年に20年間務めた公務員を退職し、現在は副業の不動産投資だけで年収4000万円を超えました。

公務員の時に不動産投資で許可を受け年収2000万円にした事例

私が実際に許可を受けて不動産だけの年収を2000万円にしてきたことです。

公務員は、副業禁止のため収入を増やせないと思っている方が多いのですが、職場の副業禁止規定をよく調べてみると実際は出来るものもあるのです。

公務員の場合、不動産投資は5棟10室、年収500万円以上は許可が必要となっていますが、禁止だとは言ってません。なので、私は副業の不動産投資で年収2000万円にできたのです。

私は全て、許可をもらって不動産投資をしていました。

実際に私が公務員の時に、副業の不動産投資の許可を受けていた許可証です

私が公務員の時の副業の不動産投資の収入源は、アパート、太陽光、駐車場でした。

これから分かるように、実際の年収は2000万円ではなく、2600万円でした。太陽光はアパートの屋根についでに着けただけです。

太陽光は同じ土地面積で、アパートのついでに収入が入るので野建てのものより魅力的です。二重に収入が入るのです。

この通り、公務員が不動産投資で許可を受け年収2000万円にするのは可能です。

公務員が不動産投資で許可を受け年収2000万円にした事例【許可を取るのは問題が無かったのか?】

公務員だった私が不動産投資で許可を取るのは、問題だらけでした。

私は市役所の職員でしたが、国家公務員法や地方公務員法に準じ基準はありました。

ですが、私は人事課の担当者の方と時々、不動産投資で許可を取るにはどうするといいのかを相談してました。

人事課は、公務員は職務専念義務があるので、副業のために本業がおろそかになることは認めないという考えです。ですが、株やFXは目をつぶっているという回答でした。

ですが、株やFXのほうが値上がり値下がりが気になり、職務専念義務違反なのではないかと思うのですが・・・。

私は不動産投資を始めてから、ニュースで公務員には副業禁止規定があることを知り、許可を後からとりました。

許可を取ってからも、もっと不動産投資で、アパートを増やしていこうと思ったのですが、次回から買う前に相談をするように言われました。

もし、相談せずにアパートを購入し、あとで許可を取りたいと言ったらどうなるのかとか、買う前に相談しても既に、基準戸数を超えているので、そもそも許可してもらえるのかを確認するも、その時でないと分からないという回答でした。

これには私も困るなと思って、最終的に公務員を退職する決断のきっかけになりました。買ったはいいけど、許可できないと言われたら、すぐに売るわけにもいかないのは理解できました。

ですが、分かったのは、不動産投資の戸数の上限、5棟10室を超えていても、許可を後からとれるのだということです。

表向きはダメだと言いながら、既に持ってしまっている職員に対しては寛容なのです。

なぜこんなことが起きるかというと、人事課としてっも、せっかく長年育ててきた職員を解雇するまでは恐らく考えていないということでしょう。

処分されている職員はいづれも、許可申請をするように言っても、申請しなかった職員です。なので、言われたら出せばいいので、そんなに恐れることはないと感じます。

公務員が不動産投資で許可を受け年収2000万円にした事例【副業禁止の中、年収2000万円になるまでの経緯】

不動産投資の前にやったのは株式投資

副業の不動産投資をする前に資金1000万円を作るところから始めました。それも、大金を払わないといけないトラブルにあい、何とかお金を増やさないといけない状況から、いやいや株式投資を始めました。

株式投資に投じた資金は200万円で、最終的には1200万円に増やせたのです。その間に大金を支払わないといけなかったのが、結局払わなくてよくなりました。

しかし、もしまた急に大金を払わないといけなくなることがあると困るので、もっとお金を増やせて、もっと安定した収入が得られるものはないかと探し、見つけたのが、不動産投資でした。

不動産投資でうまくやれている人をまず探した【目安は金利1%以下で数年で返済が終わる人か終わっている人】

不動産投資は、初めに買った不動産で成功できるかどうかで、そのあとがうまくいくかが決まります。

ですが、当時不動産投資の勉強も経験もない初心者の私が、不動産投資を始めて、いきなり成功させることは無理だと考え、不動産投資がうまくいっている人をまず探しました。

不動産投資がうまくやれている人を判断するのに確認すべきは、銀行からの年利が1%以下で借りられているかどうか、既に返済済み、もしくは数年で完済できる状況があるかが重要です。

この返済が終わった人や、数年で終わる人の場合、返済完了というのは、不動産投資でうまくいっている証拠です。うまく不動産投資という事業をやれたから返済が早く終わるのです。

初心者だと、不動産投資がうまくやれている人は、所有する不動産の数が多い人だと勘違いしますが、いくら所有する不動産の数が多くても、金利が高く返済に苦しんでいるなら、その人を先生として聞くべきではないと思います。

金利が高い人に多いのは2%、3%、4%酷い方だと7%という方もいます。金利が高いというのは、銀行から信用されていない人です。要するに銀行がお金を貸すのに、返済してもらえないというリスクがあるので銀行は金利を高くするのです。

私も銀行から低金利1.0%以下で融資を受けている一人です。参考になると思いますので、下記の記事もご覧ください。

▼公務員が不動産投資の融資を0.65%の「低金利」で借りている投資家ブログ▼ 

公務員が不動産投資の融資を0.65%の「低金利」で借りている投資家ブログ 

公務員が不動産投資で許可を受け年収2000万円にした事例【金利の低い人を探し教えてもらう】

不動産投資で成功させるには、物件をかなり安く買い、金利を低くすることです。なので、金利を低くできている人を探すことから始めましょう。その人のマネをすれば、金利を低くできるのです。

幸い私の住む地域では、相続対策で不動産投資をしている家庭が多いので、不動産投資の先生はすぐに見つけることが出来ました。

その方から、どうやったら不動産投資で成功でき、どうしたら不動産投資が失敗するのかを学び、すぐに実践しました。

不動産投資で始めに買うべき不動産というのは、買ってからの収入が多く、売るときも多くの利益が残るものを買う必要があります。

その物件とは、普通で考えるよりかなり激安な物件のことです。安く買うから、利益が多くなるのです。

優良物件を激安で購入すれば、それが部屋数が少ない小さな物件でも確実に毎月利益が残る物件になり、優良物件なので売るときも高く売られるので、銀行が高く評価してくれます。

銀行が高く評価してくれているのを、見て分かるものは、銀行の融資に対する金利が低いことで、判断できます。

この金利がもし、2%を超えるなら不動産投資をしないほうがいいくらいに考えたほうがいいでしょう。

私が初めて購入したアパートの金利は1.2%でした。購入価格は2500万円で、2DK4室で年収も300万円くらいです。ですが、銀行への返済や、税金、諸経費がかかるので毎月の手残りは5万円位です。

でも、この一棟目がうまくいったので、2棟目の購入時に、より良い条件で銀行が融資してくれます。

なぜなら、この不動産投資がうまくいっているという実績と、そのアパートと土地自体が担保になるからです。

とにかく、不動産投資で成功させるには一棟目のアパートにかかっているのです。

不動産投資で成功させるには、物件をかなり安く買い、金利を低くすることです。

もし、初めて買った不動産がうまくいっていなければ、二棟目を買うのではなく、一棟目を改善したほうがいい アパート2棟目の購入は、一つ目でうまくいっていれば簡単ですが、上手くいってなければこの先うまくいきません

はじめて不動産投資をする場合、一つ目が中古の区分マンションかアパートだと思いますが、この一つ目の不動産でうまくいけば、次からはより良い条件で、不動産投資がうまくいくようになります。

しかし、この一つ目の返済がうまくいかないとか、毎月手出しが発生するとかだと、2つ目はうまくいきませんので、必ず一つ目をうまくいくようにして下さい。

不動産投資で成功させるには、物件をかなり安く買い、金利を低くすることです。

返済がうまくいかない、毎月手出しが発生するのは、物件を高く買うというミスをしたためです。

安く買うから、利益が沢山出るのです。高く買うから利益が沢山でないので、返済が苦しくなるのです。

また、なぜ一つ目の物件でうまくいく必要があるかというと、一つ目の物件を担保にできれば、2つ目を買う時に一つ目よりもっと融資条件がよくなり、金利が下がり、毎月の利益が増えるのです。

なので、5000万円くらいの現金があるかたなら、普通は1000万円以上する物件を激安で600万円くらいで現金で購入できれば、毎月の収入も入り、マンション自体を担保として銀行が見てくれることがあるのです。

銀行は担保があればあるほど、高い評価をしてくれます。しかし、高く買ってしまい利益が無く、担保がなく、収入も少なく、事業がうまくいかないと、銀行の評価が下がり、金利が高くなるか、融資してくれません。

金利1%後半の高い金利なら借りないほうがいいでしょう。

私が銀行からの融資が順調なのは、一つ目の物件がうまくいっているからなのです。一つ目のアパートがうまくいったので、二つ目のアパートの購入時に、金利が低くできたのです。

副業禁止の中、実際私が公務員の時に年収2000万円を超えることは出来たのですが、公務員のままだと、許可が取りづらくなってきていたため、年収4000万円に増やすことは表立ってできないから、私は公務員を退職しました。

公務員を退職したあと2年後には、副業の不動産投資だけの年収4000万円を超えることができました。

公務員が不動産投資で許可を受け年収2000万円にした事例【どうやって副業で年収4000万円になったのかを解説】 

結果不動産投資が一番収入が増やしやすい

不動産投資の場合、やり方が分かれば毎月多少の増減はあるものの、決まった収入がほぼ満額入り、とても安定している投資方法だと感じます。

不動産投資の場合、単純に投資金額が大きいのでその分収入額が、けた違いに大きくなるということです。

不動産投資を確実に成功させるには、信用できる不動産会社と手を組むのが一番大切です。それさえできれば、収入は右肩上がりで増え続けていきます。

なぜなら、彼らから与えられる不動産は一つ一つが利益の多いものですから、一つづつ増やしていくだけで収入が雪だるま式に増えていくのです。

株式投資、FX、仮想通貨はプラスも大きいがマイナスも存在する

私が一番初めにした投資が、株式投資でした。家族や友達にも既に株式投資をしている人がたくさんいたので、何でも聞くことが出来、取り掛かり易かったのと、上手くやれると何百万円、何千万円の利益が得られることや、1億円単位でも利益が得られるのが分かったので、やってみました。

株の先生に教えてもらい、リーマンショックの時にオリックス株を一点買いをし、200万円を6倍の1200万円にすることが出来ました。

FXについては、株式投資を成功させた私でも少し怖いなというところがあったので、最近になって初めて始めたのですが、これは自分ではなくプロトレーダーの方にお任せしています。

仮想通貨での増やし方には4種類あり、そのうちの3つ、ICO、アービトラージ、マイニングを試しましたが、上手くいくものもありますが、値段や利益が出るまでにかなり時間がかかる感じがします。

この通り、不動産投資と違い、自分の資金を出さないと増えないのと、増えるとは限らないのです。

不動産投資はフルローンで借りられれば、1億円の物件を買う時でも、司法書士の登記代、翌年請求のある不動取得税を払うだけにすれば、合計300万円位で済むのに、毎月純粋な利益が30万円近く私は入ってきます。

月の利益が1年で360万円ですから、1年経てば毎月30万円がすべて利益になるのです。

物販では何百万、ポイントサイトでは何十万円が限界

現在副業の年収は4000万円を超えていますが、そのほとんどの収入は不動産投資です。私は副業という副業を片っ端から調べ、試していきました。

確かに他にもインターネットを使った物販もお金にはなるのですが、品物を仕入れるために資金が必要なのですが、既に購入した商品が売れないと、次の商品が買えないということが起きてしまい、中々資金をうまく回すのが大変なのが分かります。

私はネットを使った集客を出来るようになったのですが、その中でもアフィリエイトの収入も結構あります。ですが、アフィリエイトで収入を得るには、かなりの時間をサイトの記事の作成に時間がかかり、毎日8時間かけても数千円の収入が得られるようになるまでに1年以上かかり、万単位のお金が手に入るようになるまでに、2年近くかかりました。

モッピーなどポイントで収入となるものも試しましたが、毎月数十万はいくのでしょうが、数百万になる感じが全くなかったのです。

それに比べ、不動産投資は先ほど説明した通り、安定して30年以上収入が毎月入り続けるのですから、魅力的です。

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