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元公務員、行政書士で投資家「天野ひろし」OFFICIAL BLOGSITE (株)天野 代表取締役【公務員の時に不動産投資を始め、現在年収4000万円】税金対策が得意

不動産投資とはどんな副業か,成功法則を初心者にもわかりやすく解説 


Contents

不動産投資とはどんな副業か,初心者にわかりやすく解説【不動産投資とは】

不動産とは

● 建物:一軒家、アパート、マンション、お店、倉庫、ビルなど

● 土地:畑、田んぼ、駐車場、資材置き場など

このように、不動産とは、固定されて、簡単には動かせないもののことです。

(反対に、動産という言葉があります。動産とは、自動車、バッグなどすぐに動かせるもののことです。)

不動産投資とは

● 不動産である、建物土地を安く買って高く売って利益を得ること

● 不動産である、建物土地を貸して利益を得ること

不動産投資は事業であり、あなたがたくさん儲かる必要があります。

多くのかたは、不動産投資は儲からないとか、失敗したと言うかたも多いのですが、その原因は情報不足と経験不足、思い込みから失敗をしてます。

不動産投資は成功する方法を知らなければやらないほうがいいのです。私は成功する方法を学び、成功させる方法が身についているので、成功し続けているだけです。

不動産投資は、初めに成功するためのポイントが分かれば、失敗する確率は減り、成功する確率が格段に上がります。

それが出来ているので、私はいつも不動産投資で成功し、今後も不動産投資を続けていきたいと思っているのです。

不動産投資を基本から分かりやすく解説するとともに、成功するために必要な考え方、ポイントも併せてお伝えします。

不動産投資とは【不動産投資では収入を得る方法が2つある】

不動産投資で収入を得る方法が2つあります

● 一つ目が不動産である、建物、土地を安く買って高く売る、価格の差で利益を得るキャピタルゲインという方法です。

● 二つ目が不動産である、建物や土地を貸して、その貸したことに対する代価としてお金を得るインカムゲインという方法です。

「キャピタルゲイン」

キャピタルゲインは建物や土地を買って売ることで、利益を得るということなので、必ず安く買わないと利益が出ません。売るときはそこそこの値段で売るか、高く売ることを目指していきます。

しかし、あまり人気のない土地、立地の悪いものだと高く売ることは難しく、手もとに売れ残ると自分で固定資産税を払わないといけないので大変です。

ですから、多くの不動産会社は安く土地や建物を買って、そこそこの値段である、周辺の不動産価格を調査しそれに合わせた値段設定で売っていることが多いです。

また、安く仕入れる場合、多くは高く売れない土地や建物なので、老朽化が進み所有者がもういくらでもいいから買い取ってほしいというような土地を手に入れていることが多いようです。

そういった土地、建物の中にはかなり安い価格で購入でき、綺麗にリフォーム、建物を建てることが出来ると、高く売れるものも多くあります。

そういった物件をお宝物件といったり、市場に出る前の優良物件と言います。

この市場に出る前のお宝物件は、市場に出る前の不動産会社同士で買い手がついてしまったり、お得意様の投資家に、すぐに売れてしまうので、市場に出ることなく売れてしまうようなとても価値のある物件です。

なぜ価値があるかというと、普通より安く手に入れられ、その後の利益が大きいからです。

不動産投資もお店の商品や株と一緒で、「安く買って高く売る」ことをし、その買った時と売ったときの価格差が利益になるので、市場に出る前にさらに安く買えれば、例えそこそこの値段で売っても利益は大きくなります。

実は、不動産の場合は他のお店に並ぶ商品と違い、買った後に売らなくても利益が得られる方法があります。それが、「インカムゲイン」です。

「インカムゲイン」

インカムゲインは土地や建物を買った後、そのままの状態で貸したり、建物を綺麗にリフォームして貸したり、建物を新築して貸したりして、その土地建物を借りた方から、毎月の「家賃」をもらうことです。

多くは、賃貸アパート、賃貸マンション、貸し駐車場、ビルのテナント、貸店舗、貸倉庫、資材置き場などがあります。

私の場合、全て家賃収入である「インカムゲイン」で稼いでいます。1棟だけアパートを売る計画、キャピタルゲインを狙ったのものもありますが、基本は「インカムゲイン」にしています。

私がキャピタルゲイン(売買益)ではなくインカムゲイン(家賃収入)で収入を得ている大きな理由があります。

日本では30年前の不動産バブルの失敗から、不動産を購入しても5年間は不動産を売るときの税金を40%にすることになっているので、せっかく買えても売るまでに時間がかかってしまうのです。

そのため、その売るまでの間、固定資産税も払わないといけませんので、キャピタルゲインを狙って儲けるのが難しいのです。

投資でお金を儲けるのに大切なのは「時間」です。キャピタルゲインでは大切な時間がかかるので私は積極的に「キャピタルゲイン」で儲けることはしていません。

と言っても、不動産投資でインカムゲインで30年以上利益を得た後、出口戦略として、全て売ることを考えています。

不動産投資【「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」を組み合わせた方法で儲ける】

実際に私の所有するアパートは、すべて30年以上経ち、返済が完了したら、売って利益を取るキャピタルゲインを狙ってます。30年経ち、返済が終わるまでは、毎月の家賃(インカムゲイン)から諸経費を引いた手残りが利益となります。

キャピタルゲインというと、普通は更地や、戸建ての建物などを購入し、それを売ることで利益を得るのですが、購入してから5年以内に売ると税金が39%かかるので、税金が20%になる5年後を待って売るのですが、その間も固定資産税を払わないといけないのです。

不動産を売るときの税金=譲渡所得税

● 短期譲渡所得税(5年以内に売る)課税譲渡所得額×30%+住民税9%

● 長期譲渡所得税(5年経って売る)課税譲渡所得額×15%+住民税5%

しかし、満室アパートの状態で購入したらどうなるかというと、毎月家賃が入ってきますので、それで固定資産税も払えてしまいます。もちろん銀行への支払い、修繕積立、管理料などを支払った上でのことです。

そして、5年以上経ち、銀行への返済が終了すれば、後は売るだけで、ほぼ、自分のお金を払うことなく何千万円というお金を手に入れることが出来てしまうのです。

ほぼ、自分のお金を払うことなく」というのは、アパート購入時に、銀行が次の3つ以外を自分に代わって払ってくれるから

<1億円のアパートの場合>

● 前の所有者への手付金100万円~300万円。

● 所有者変更による不動産の名義人変更で司法書士に払う登記代200万円弱。

● 物件購入半年後に払う、不動産取得税200万円弱。

残りのアパート購入代金「9,300万円」は銀行が前の所有者にお金を払ってくれるのです。

そして、毎月銀行への返済をしているのは自分ではなく、アパートに住んでいる入居者が払ってくれるのです。

また、始めに払った、3つさえも、毎月手残りがあるので数年で元が取れてしまいます。

ということで、毎月の銀行への返済は、自分でお金を銀行へ払うのではなく、入居者が自分の代わりに払ってくれて、返済が終わると土地と建物は自分のものですから、何千万円で売れるので、丸儲けになります。

自分のお金をほとんど出さず、人のお金でアパートを手に入れ、人が自分の代わりに返済してくれる。

貸しても家賃で儲かり、売れば大金が手に入る、どちらに転んでも利益が出るのがアパート経営の最大のメリットです。

不動産投資【東京都心の区分所有マンションの投資のメリット、デメリット】

メリット

東京都心の区分所有のマンションの不動産投資のメリットは、東京都心は土地がとても高いので、個人で買うとなると、相当なお金がかかりますので、多くの方は手に入れることは出来ません。

ですが、区分所有とすることで、個人でも購入しやすくなるというメリットがあります。

デメリット

デメリットは、利益がでるのはあくまでも、返済が終わってからなので、30年以上あとに出る利益を得るのに、30年は長過ぎるという感じがします。

また、資産価値としては、購入時は2800万円くらいでも、30年後には1000万円前後になってしまいます。また、このマンション投資のローンがあるために、自分の住む家のローンが組めないことが起きることがありますので、十分注意してください。

よくこの手の新築マンション投資でありがちな、毎月1万円前後の手出しがある場合です。この場合はマンション投資をあきらめたほうがいいです。

不動産投資とは本来、あなた自身が毎月プラスの収入が必ず手に入れられるか、先ほどお話ししたキャピタルゲインの様に短期間で大きな利益をえるものなのです。

それが、30年間利益どころか手出しが毎月かかるというのはおかしな話です。

その時によく出るのが、団体信用生命保険に入るので、死亡保険代わりにどうですか?ということですが、あなた自身が生きている間、何もメリットが無いように聞こえませんか?

それでも選ぶ方もいるのでこれ以上は言いませんが、私の様により利益のたくさん得られる方法で不動産投資をしている人もいることだけおぼえておいてほしいです。全ては自己責任なので、注意しましょう。

不動産投資【年収が500万円以下で、預貯金が1000万円ない場合は不動産投資をしないほうがいい】

不動産投資は余裕をもって

まず、公務員や会社員の場合、年収が500万円以下で、預貯金が1000万円ない場合は不動産投資をしないほうがいいでしょう。なぜなら、お金に余裕が無いため失敗する可能性が高くなるからです。

お金が手元に残るようになっても、中古の不動産を買った場合、急に修繕費などで多額の出費が発生することが起きるために、余裕をもってお金を残しておかないと怖いと感じるでしょう。そこが不動産投資の問題点の一つだと感じます。

金利が高くなるメカニズム1【急な出費で返済が滞る】

なぜ、年収や、預貯金が少ないと金利が高くなるかというと、あなたが銀行の立場に立てば分かります。

銀行の立場としては、収入が多く、資金や担保となるものが多ければ、お金の返済も安心して貸せますが、収入が少なく、預貯金も少なく、担保となるような資産もないなら、安心できませんよね。だから金利が高くなるのです。

更に問題なのが、毎月の自分の通帳に不動産投資で得る、家賃収入が入って、その後すぐにその口座から銀行が返済分を引き落とすのですが、不動産の所有者が、何等かお金が必要となり、銀行へ毎月返済すべき家賃収入に手を付けてしまい、銀行がお金を回収できないということが起きるのです。

そうすると、銀行の評価が一気に下がり、金利も1%以上一気に上がってしまいます。銀行の評価が下がる、金利が上がるのは銀行からの信用を失ったからです。それを信用棄損と言います。

金利が高くなるメカニズム2【信用棄損(しんようきそん)】

その他銀行の信用を大きく失う、信用棄損になる行為があります。それは、複数のアパートやマンションを短期間に複数買うという行為です。

この、複数を買っても、一つ一つが利益の多い、優良物件ならいいのですが、不動産投資でものすごく儲かる優良物件が短期間で次々に手に入ることは絶対にありません。

価格がものすごく安く、利益の多い儲かる優良物件は1年の内、いくつも出てこないのです。

ということはそれほど儲からない物件を複数購入したわけですから、大きく信用棄損します。

銀行は、返済が滞るような行為を好みません。少しでも銀行が嫌がることをすれば、信用棄損し、銀行の評価が下がるので、金利が下がるどころか、買えば買うほど上がっていき、やがては貸し出す上限枠いっぱいなので貸せませんということが起きます。

私の相談者さんに多いパターンです。

私は現在アパート5棟目なのですが、買えば買うほど金利が下がり、最近買ったアパートは金利0.65%になり、融資の上限枠はだいぶ前から既にありません。これだけ一つづつの積み上げで差が出来てしまうのです。

不動産投資【金利には変動金利と固定金利があります】どちらも定期的に変わります

金利は、定期的に変動、固定にかかわらず定期的に変動します。固定金利は変わらないと思っている方がいますが、固定金利でも数年で変わります。

金利は不動産投資を開始する時が一番金利を下げることのできるチャンスなのですから、低い金利で始める必要があるのです。

安全な金利は1.0%代半ばまでだと思います。ちなみに私は0.65%です。

不動産投資を始める時に金利が高いと、後で金利を下げることは、他にかなりの与信や、収入が多いとか、担保が沢山ない限りできません。

後で借り換えて下げればいいやと言う考えで成功した人は、他に土地などの担保がある方だけです。

担保となるような土地が他になく、公務員や会社員の給料収入しかないのに後から金利を下げることができた方は見たことがありません。

なので、営業マンに不動産投資を始める時に後で借り換えれば大丈夫ですよという営業マンならば、絶対にその営業マンや会社から不動産投資物件を買ってはいけません。

あなたに、借金を背負わせ、自分たちの利益しか考えていない証拠です。危険なのでやめましょう。

不動産投資【前の不動産の所有者が大きく損をしてでも売ってくれるなら、それはあなたが儲かる物件です】(いつも私が買うのはこれ)

あなたが不動産投資で大きく儲けるのには、あなた以外の誰かが大きく損をしてくれる必要があります。(資本主義の原則)

逆に言えば、あなた以外の誰も大きく損をしないというのであれば、その物件を買ってはいけません。

なぜなら、あなた以外に損をする人がいないのなら、損をするのはあなただからです。(資本主義の原則)

商売でも、株でも、FXでも、仮想通貨でも何でもそうですが、誰かが儲かるのには、誰かが損をしないと成り立たないのです。(資本主義の原則)

なので不動産投資でも、あなた以外に大きく損をしている人が確認できないなら絶対に買ってはいけません。残ったあなたが損をしてしまうからです。(資本主義の原則)

あなたは資本主義の意味をご存知でしょうか?資本主義とは、多くの負けがあって勝者があるという仕組みのことです。これはこの不動産投資にも当てはまることです。

前のオーナーが投げ売り同然の価格で売ってくれれば、あなたは勝者になり、不動産投資で儲けることができる。

前のオーナーも、銀行も、不動産会社もみんな儲かるのであれば、高く売られてしまい、あなたの儲けが少ないことから敗者はあなた以外にないのです。

多くの負けがあるからあなたが勝てる。そんな不動産投資で儲ける原理原則が分かっていれば、絶対に負けることはありません。

これを実践しているから私は成功し続けることが出来ているのです。

不動産投資【収入が少なく、預貯金も少ない場合は、株、FX、仮想通貨などの短期投資で増やしてから不動産投資をやるのもいい】

以前は、無かった、仮想通貨なども最近は良い銘柄も極まれにあります。ほとんどは儲かりませんが、ごく一部だけ利益が出るものがあります。

また私が公務員の時に初めてやった投資が株式投資でした。

200万円を数年で1200万円まで増やし、そのお金を元手に小さな4部屋の中古アパートを買うことから始めました。その時の給料の年収は500万円くらいでした。

中古のアパート、マンションと言うのは、すぐに修繕などの費用が必要になったり、空き部屋の状態になると、収入が入らないのに、銀行への返済は止まりません。

そのため、どうしても預貯金が豊富にある必要があるのです。預貯金は頭金に必要というより修繕費や空室時の返済に必要と考えてください。

もちろん、銀行への返済を考えると、頭金をたくさん入れたほうが、返済が楽になるのですが、頭金を全部入れたうえで、手元にお金がない状態で不動産投資を始めると、10万円単位の急な出費が必要になるので、年収分は現金を手元に置いた状態で不動産投資を始めることが必要でしょう。

不動産投資は余裕を持ってやるものですから、お金がないのに無理してやるのは間違っています

不動産投資【株式投資、FX、仮想通貨は儲かりますが一時的なものです不動産に早めに移し替え、不労収入を増やしましょう】

私は現在、FXの海外口座のトレードと、値上がりする仮想通貨をいくつかと、仮想通貨を使った投資をしています。

なぜそれらをしているかと言うと、短期間でたくさんお金が増える方法だからです。

あなたも、ご存知の通り不動産投資はとても時間がかかります。30年もかかってしまいます。

ですが、一旦収益性が上がれば不労収入ですので、働かずに安定した収入が毎月入ってくるのです。

さらに、自己資金を入れずに、入居者のかたが、あなたに払う家賃で、銀行への返済、税金、修繕積立金、管理手数料など全てを払ってくれますので、あなたはお金を払わないのと同じなのです。

さらにさらに、あなたがその不動産がいらなくなれば売ることができ、税金は少しかかりますが、何千万円もの現金が手元に入るのです。他にこんな素晴らしいものがありますか?

あなたは不動産投資の魅力はお金がたくさん儲かり、不労収入という毎月安定して入る家賃収入が魅力に感じていると思います。

ですが、1億円を超える銀行からの債務がデメリットだとも感じているのではないでしょうか?ですが、もし、この1億円もするアパート1棟を現金で買うとしたらどうでしょうか?

現金でアパートを購入するのですから、不動産投資の最大の難関、銀行への返済が必要ないわけです。

返済がないので入ってくる家賃の内、税金や管理費、修繕積立金だけ払えばほとんど毎月50万円前後の家賃が手元に入ってくるのです。

これを、私は狙っているのです。なので、短期でお金を増やす方法を並行して始めたのです。

多くの方は、大金が入ると使ってしまいますが、こういった不労収入が安全で確実に毎月たくさん入るのを目指すべきだと私は思います。

せっかく作った種銭ですから、それを大きく増やして、毎月安定した収入が入る仕組みである、不動産投資に使えばお金が減ることが無くなるのです。

私は投資先に何百万円と投資してきた理由は、お金を増やすことで、今あるお金を減らさないという事を考えたからです。

実際探せばあるものです。ほとんど世の中に出ている情報は儲からない情報ばかりですが、信用できる人からもらった情報は本当にものすごいです。

公務員の時に、副業の不動産投資だけで年収2000万円だった、行政書士で投資家の天野ひろしです

公務員を退職し、2年経った今では、副業の不動産投資だけで年収4000万円になりました。数年の内に年収1億円に届きそうです。

不動産投資を成功させるには、優良物件をものすごく安く買い、金利を低く抑えることです

私が不動産投資を成功させているのはこの「優良物件をものすごく安く買い、金利を低く抑えること」が出来ているからです。

不動産投資で成功出来てない人は、これが出来てません。

安く買えないなら、金利が高いなら儲からないのでやめておけばいいのです。

不動産投資で成功させるには、上手くいってる人のマネをすれば成功できるのだと思います。

なので、

あなたが成功するために必要なことをまとめました

私が実際に副業の不動産投資で許可を取って年収2000万円にした経過をまとめたものです(退職後、副業の不動産投資の年収4000万円にしたことも記載)

▼【公務員が不動産投資で許可を受け年収2000万円にした方法】【実際の許可証も見られます】▼

公務員が不動産投資で許可を受け年収2000万円にした事例

続いて、

不動産投資を成功させる「優良物件をものすごく安く買い、金利を低く抑えること」のうち、「優良物件をものすごく安く買う」を中心にまとめました

私が不動産投資で成功できているのはこの「不動産会社の選び方」にある
▼【私が優良物件をものすごく安く買える理由】▼

公務員が「儲かるアパート」を選び,年収2000万円と成功した実例


不動産投資を成功させる「優良物件をものすごく安く買い、金利を低く抑えること」のうち、「金利を低く抑えること」を中心にまとめました

私が不動産投資で利益が多く成功しているのは【金利0.65%】と圧倒的に低いからです。どうすればそれができるのかがこの記事で分かります。

▼公務員が不動産投資の融資を0.65%の「低金利」で借りている投資家ブログ▼

公務員で不動産投資の融資金利0.65%の「低金利」の投資家ブログ

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土地、建物で「売れずに困った」を「解決」できる不動産会社があった


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    (勝木 光著:ベイビーステップより)

     

    「一を聞いて十を知るよりも一を聞いて一をすぐにやる」(鑑真)

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