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元公務員、行政書士で投資家「天野ひろし」OFFICIAL BLOGSITE (株)天野 代表取締役【公務員の時に不動産投資を始め、現在年収4000万円】税金対策が得意

不動産投資のブログ「失敗しない不動産投資」はこのブログで解決


公務員の時に副業の不動産投資だけで年収2000万円だった、行政書士で投資家の天野ひろしです

退職した現在は、副業の不動産投資だけでも年収4000万円を超え、数年の内に年収1億円が実現できるところまでになりました。

今は私の主催するコミュニティのメンバー全員を100歳まで年収500万円お金を増やせる仕組みを作らせています 間もなく実現できそうです

不動産投資のブログ「失敗しない不動産投資」はこのブログで解決

私は「不動産投資」を始めて8年になります。所有する物件はアパートが5棟、部屋数は57室になります。

銀行からの融資の金利は全国でも屈指の0.65%の低さで出来ており、現在の家賃収入が4000万円で、内銀行への返済は年間2000万円、所得税120万円、固定資産税は300万円となっています。

なので手残り1700万円くらいとなっています。それも、本業の会社の収入とは別です。

私は2017年3月まで公務員をしていましたが、公務員の時にも副業の不動産投資の年収だけで2000万円を稼げていました。

もちろん本業の公務員業務に全く支障が出ないようにです。

不動産投資は「不労収入」ですので、一旦始めてしまえば、特に私がすることはないので、公務員や会社員のサラリーマンにとてもマッチします。

本業が忙しいのに何か作業が少しでもあると困りますよね。ですが毎月の作業などは0秒ですからとても公務員だった私に相性がよかったです。

不動産投資のブログを書いている方の中にはリスクの高い投資をしている人がいるので注意

私にとって「不動産投資」はとても儲かる素晴らしいものですが、これがそのままあなたにとって良いものであるとは限りません。

その人によって「不動産投資」が儲かっていいものだなと感じたり、リスクが高すぎて、銀行への返済もきつく、儲からないのでやめておけばよかったという方もいます。

なぜそんなに人によって「不動産投資」に対する感想が違うかと言うと、「不動産投資」で儲かっている人が買っている物件と、儲からない人が買っている物件が全く違うものではありません。

収入が多いと儲かるとか、収入が少ないと儲からないとかではなく、「利益の高い優良物件を安く買うこと」と「金利を低く抑える」だけなのです。

銀行の利息が2.5%や4.5%なんて私からすると、金利が高すぎて、「不動産投資」をやる意味がないと思います。

なぜなら、利益が少ないからです。私の不動産投資物件は0.65%です。

私からすると銀行の金利4.5%と言うのは、不動産投資としては破綻寸前レベルです。

ですから、そんな無理して、利益がたくさん得られないような返済計画で「不動産投資」は、やるべきではないと思います。

同じ物件を買っても「不動産投資」で儲かる人と儲からない人が分かれるってどういうこと?

「不動産投資」の場合、全く同じ「不動産投資物件」というのはありえませんが、もしそれがあったとして仮定すると、全く同じ「不動産投資物件」を買えたとしても、あるかたは「収益性の高い優良な物件を手に入れられた」と言いますし、また別のかたは「収益性も悪く、全く儲からないので買ったところだけど、すぐに売ってしまいたい」という感想が必ず出るのです。

これはあなたが購入する「不動産投資物件」を売ってくれる不動産会社によって利益が違ってくるということなのです。

このことが分かってしまえば、あとは「収益性の高い優良なアパートを売ってくれる不動産会社」を探せばいいだけです。

なので、毎月の家賃収入が入ってくる中で、あなた自身が手出しでお金を払うような物件は、収益性のいい物件でしょうか?それとも収益性の悪い物件でしょうか?

この物件は「都心の新築区分所有マンション」に多いのですが、あなたはどう思いますか?この答えは私からはないのですが、多くの人は儲からないので、詐欺だという感想が多いようですが、私はそれは一概には言えないと考えています。

この都心の区分所有の新築マンションの場合でも、現金で買うなら、いい物件だと思います。

なぜなら、都心の一等地で、人気のエリアに立っているのですから、物件の下落率も地方と比べて大きくないと言えます。

なので、私の意見からすると、お金に余裕のある、現金で購入できる方にはとてもいいと感じています。

私も現金で買えるものなら、買いたいと思うくらいです。ですが、多くのかたはローンで購入することになります。

その場合ですと、家賃収入は毎月10万円以下と少なく、修繕積立金、管理料、共益費などの支出も多く、2800万円前後で購入し、30年間の返済計画だと、頭金を相当入れないと、ただ返済がきついだけのいい物件だと思えないでしょう。

手出しが毎月1万5千円なんてとんでもないと思います。

「不動産投資」の醍醐味は、お金をあまり出さず、大きな利益を手に入れることができるものなのですから、毎月1万5千円の手出しなんてありえません。

毎月1万5千円の手出しがあるなら、利益が少なくあなたにとっていい物件ではないので、絶対に購入してはいけません。

くどいですが、「いい不動産投資物件」と言うのは、すごく儲かるので次もまた買いたいなと思うものです。

ですから、1つではあまり利益が少ないから、複数もてば利益がたくさんになるので増やそうと考えるのも、間違っています。

収益性の高い儲かるなと言う不動産投資物件は、1つだけでも儲かるなと言う感じになるのです。

複数にならないと儲かるなと言う感じにならないのは本当は儲かっていないので注意してください。

儲からない物件がどれだけ増えても儲からないのです。1つでも儲かる物件が増やせれば、ものすごく儲かるなと言う感じに必ずなります。十分気を付けてください。

特に都心の新築区分マンションを複数、持っている方はよく見直してみてください。儲かっていないはずです。

私なら、都心の区分所有マンションは中古で買います

都心の区分所有マンションは、確かに新築だとローンを組んで買うのは利益が出にくいので、現金買いができる方のみマッチしていると思いますが、都心の区分所有マンションでも、中古でかなり安くなっているなら、購入してもいいと思います。

ですが、今は都心の地価が東京オリンピックの影響や、リニアモーターカーの影響で高くなっているのと、売りに出される場合でも、売り急いでいる物件が少ないのでお買い得な物件は見つけるのは困難です。

しかし、景気が後退してくれば、折角都心の新築区分マンションを無理して買った方たちが、返済が怖くなってか、返済から自由になりたくて、売りに出すことに必ずなってきます。その時がチャンスです。

それもかなりの多くのかたが相当無理な返済計画で買ってますので、持ち続けることが困難になるはずです。

原因は、自分の給料の減少などから発生します。

不動産投資のよく知っている方の中には、不動産投資物件を「東京オリンピック前に買うべきか、東京オリンピック後に買うべきか?」という質問に、「機会損失」のほうが問題あるので、今いいものがあれば買うほうがいいと思うと言ってますが、それは間違っています。

買うタイミングが関係なく買えるのは、私のように、市場に出る前の収益性の高い不動産を買うことのできるほんの一部の投資家だけのことであって、一般のかたが買うことはできません。

ですから、一般の市場にも出回るのは、一部の投資家たちが買いあさっても、溢れてしまうくらいの優良な売り物件が出回るタイミング、それが「東京オリンピックが終わった後」なのです。

ですから、もしあなたが優良な不動産投資物件で投資をしたいならば、必ず「東京オリンピック後」にしてください。

過去の世界的な傾向と対策としても、オリンピック開催国、ワールドカップ開催国は終了後に必ず不況の波に流されてしまいます。

ですから、ワールドカップを開催したロシア、今度オリンピックを開催する日本は見ていてください、必ず不況の波が押し寄せます。

その時こそ、「不動産投資」の絶好のチャンスです。私は「リーマンショック後」に「不動産投資」を始めたおかげで、優良な物件を4つも手に入れることが出来ました。私も、そのチャンスの時を今か今かと待っている状態なのです。

「不動産投資」をするのには余裕がある状態ですること、無理な返済計画なら絶対にやってはいけない

よく、「不動産投資」をする場合、銀行からの融資を受けるには年収500万円以上の公務員や会社員のサラリーマンで、預貯金が500万円以上のかたなどと、不動産投資をする上で言われることがありますが、あれは銀行、不動産会社側の都合であって、そうだからと言って、「あなたが多くの利益を得ることのできるアパートを手に入れられるわけではありません」全く関係ないのです。

なので、銀行からの融資が通ったと言って、いい物件が手に入ったわけではないので十分注意してください。

銀行からの融資が通れば不動産投資を成功したと勘違いしている方があまりにも多すぎます。

収益性の高い優良な「不動産投資」というのは、購入した時にかかるお金に対し、毎月入る家賃収入が税金、管理費、修繕積立金などを差し引いても毎月手残りが豊富にあり、銀行への返済が終わった後に高く売ることができるものです。

それが手に入らないなら、損するだけなので、無理して不動産投資物件を買うべきではありません。

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