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元公務員、行政書士で投資家「天野ひろし」OFFICIAL BLOGSITE (株)天野 代表取締役【公務員の時に不動産投資を始め、現在年収4000万円】税金対策が得意

不動産投資で「1億円」稼いだ私が「何から始めればいいのか」解説


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不動産投資の動画講座

公務員の時に、副業の不動産投資だけで年収2000万円だった、行政書士で投資家の天野ひろしです

現在は、投資とビジネスで年収5000万円を超え、数年の内に年収1億円が実現できるところまでになりました。

その内、副業の不動産投資だけで年収4000万円をこえました。

今は私の主催するコミュニティのメンバー全員を100歳まで年収500万円お金を増やせる仕組みを作らせています 間もなく実現できそうです

不動産投資で1億円稼ぐには何から始めればいいか?【1000万円の資金をとにかく作る 私は株で1000万円つくりそれで不動産投資を始めた】

1000万円以上の現金があり、年収500万円以上の人は、すぐに不動産投資を始めていいと思います。

ですが、年収500万円未満で、預貯金も1000万円ない人は、株やFXなどで、まずは1000万円以上の資金を作ることから始めるべきです。

私は現金200万円を株で1200万円にしてから不動産投資を始めました。

不動産投資は、住宅ローンの様な頭金を入れずに、フルローンで始めることが出来ます。

1億円のアパートを購入すると直ぐに必要なお金

● 所有者の名義変更のため司法書士に200万円弱

● 所有者の名義変更のため司法書士に200万円弱

● 不動産を購入して6か月後に、不動産取得税200万円弱

なので、

1000万円あっても、不動産投資を始めると直ぐに500万円から700万円必要になります。

また、中古物件の場合すぐに修繕費が必要になることがあります。

私の経験から、築10年くらいのものなら、数十万、築20年くらいのものなら200万円くらい必要なことがあります。

修繕が必要なのは、10年周期で電化製品のエアコン、レンジなど。入居者の出入りごとに必要に応じて壁紙の修繕がある感じがします。

部屋数が多ければ、その分多くなるので注意です。ただ、10室あるからと言って、一気に10室同時に壊れるということはありませんので大丈夫です。

1億円のアパートの場合、毎月の家賃収入の手残りが、15万円から20万円になるので、2、3年で、初めに払った700万円が回収できます。

お金が回収できるあたりが、住宅ローンと違うところです。

不動産投資で1億円稼ぐには何から始めればいいか?【今後の不動産投資の成功は、一つ目の不動産で成功させることにかかっている】

不動産投資で成功するために特に重要なのは、一つ目の不動産で成功させることです。

今後の不動産投資の成功はこの一つ目の不動産で成功させることにかかっています

不動産投資で失敗している人は、みなこれが出来ていません。

不動産投資で成功させるためには、「投資物件をものすごく安く買って、金利を低く抑えること」です

一つ目を成功させれば、二つ目はより利益の多い物件を購入出来、銀行の金利もより低くすることが出来るのです。

なので、一棟目を購入してから、その一棟目のアパートを早く担保となる資産に変換させるために、毎月の返済額を多くし、返済期間を9年と短くし、繰り上げ返済を、株の利益で行い、担保となる資産にできました。

それにより、1棟目を担保に2棟目を早い時点で購入出来ました。

一棟目の金利は1.2%2DK4室のアパートです。そして、

二棟目の金利は0.85%1LDK12室のアパートです。金利が少し下がりました。

【一棟目のアパート】

【二棟目のアパート】

不動産投資の収入は部屋数が多いほど利益が多いので、二棟目からは8室以上の物件にし、また得意な株式投資で三棟目の初期費用(不動産取得税、登記代、手付金)を準備しました。

多くの人、特に新築のマンション投資をしている人に多いのが、購入時の価格が高すぎるため、一つ目が儲からないのに、儲からない物件を2つも3つも購入し、金利も下がらないので、利益が増えずにいるのです。

価格が高く儲からないのもを買い続けるから、銀行の評価が上がらず、金利が下がっていかないので、利益が残らないのです。

利益が残らないということは、不動産投資という事業がうまくいっていないので、銀行の評価が下がり、融資が厳しくなっているのを不動産会社が見ると、いい物件が手に入らなくなるのです。

いい物件は、銀行が確実に融資してくれる人に優先して回っていくのです。

そのことにかなりあとから気が付くのです。

重要なので繰り返しますが、

不動産投資で成功させるためには、「投資物件をものすごく安く買って、金利を低く抑えること」です

対して、儲かるアパート経営が出来ている私の場合は、

1億円のアパート経営を30年すると、このアパートはどれくらいの金額を稼ぐかというと、返済や修繕費、税金を差し引いた純粋な利益は5000万円~6000万円くらい出るのです。

更に、30年経って物件を売れば、4000万円くらいで売れれば、税金など引いて2000万円くらいは残ります。こういった利益の多い物を増やす必要があるのです。

利益の多い優良物件を私の様に5棟持つようになると、単純に5倍ですから、30年の利益で3億円、30年後に古くなっても売れば、土地代で少なくとも1億円以上になるということです。

そういった物件を5棟で終わらせることなく、毎年一棟づつ買っていくと、青天井で収入が増えていきます。

不動産投資で1億円稼ぐには何から始めればいいか?【許可を取りながら増やす 初めは許可なしの範囲でもいいです】

公務員の場合、5棟10室を超えたり、年間500万円以上の収入が入ると許可がいるので、青天井ではありませんが、私のように許可を取りながら年収2000万円位にはできるのです。

私が実際に副業の不動産投資で許可を取って年収2000万円にした経過をまとめたものです(退職後、副業の不動産投資の年収4000万円にしたことも記載)

▼【公務員が不動産投資で許可を受け年収2000万円にした方法】【実際の許可証も見られます】▼

https://amanohiroshi.com/2019/11/05/%e5%85%ac%e5%8b%99%e5%93%a1%e3%81%ae%e6%99%82%e3%81%ab%e4%b8%8d%e5%8b%95%e7%94%a3%e6%8a%95%e8%b3%87%e3%81%a7%e8%a8%b1%e5%8f%af%e3%82%92%e5%8f%97%e3%81%91%e5%b9%b4%e5%8f%8e2000%e4%b8%87%e5%86%86/

許可なしでも、私が初めに買った、一棟目の2DK4室のアパート、中古で2500万円のものなら、9年の返済完了後、毎月20万円の手残りがあります。

年間240万円で500万円以下ですし、4室ですから、5棟10室の上限も問題なくクリアしています。

公務員や会社員の収入はそのままで、副業でそれだけ入ってくればうれしいですよね。なので私は不動産投資をしています。

労働収入だけだと、大学を卒業して22歳から定年の60歳まで働いても、退職金を足しても2億5千万円くらいしか入らず、さらにそのほとんどのお金は手元に残りません

ですが、その他に1億円から2億円の資産と、お金が残れば、年金自体必要ない余裕のある生活ができるのです。

特に高齢者の75歳以上の夫婦で、夫婦のどちらかが介護施設に入ると、介護施設の入所代として毎月15万円から、20万円は支出が生じます。

サラリーマンの年金の平均額は20万円以下ですから、施設に入らなかった、残された配偶者は0円から5万円となるので、足りない分を預貯金の取り崩しで生活するしかないのです。これが、現実です。

不動産投資で1億円稼ぐには何から始めればいいか?【投資は「時間」を味方にすればリスクが少ない】

40代前後の若いうちから、不動産投資以外にも投資をし、「複利」を意識しながら、お金を「投資」に回すことで、そんな金銭的な将来不安から逃れることができます。これも現実です。

なので、投資はどれも、「時間」をたくさん使えるかで、リスクや利益が大きく違ってきます。

投資は短期間でやるとリスクがかなり高くなります。ですが、長期間、時間をかければリスクは少ないのです。なので早く投資を開始したほうがいいわけです。

それをしたくないというのはそれ自体がリスクです。何となく、周りがみんな投資をやってないから大丈夫なんじゃないかと思っている人が多いですが、本当に何ともならなくなります。

不動産投資で1億円稼ぐには何から始めればいいか?【必要なのは、年収1億円を実現できる一つ一つの積み重ね 自然に年収1億円に】

年収一億円に向け、お金を増やせるものを一つづつ手に入れ続けています。

信用出来、本当にお金を増やせる方法を教えてくれる人さえ見つかれば、その人の周りには、その人と並ぶ、もしくはその人以上に自分に合った、お金の増やし方の情報を持っていることが多いので、芋づる式に手に入ります。

私の場合、2017年3月までは、お金を増やすことが出来る方法を教えてくれる人は、株が1人、不動産投資が1人でした。そのころは、公務員の本給と別に年収は2400万円くらいでした。

2017年4月から起業投資、ネットビジネス、仮想通貨、FXも取り入れ、それぞれ一人づつ先生がいます。

先生たちのおかげで、現在不動産投資、企業投資、ネットビジネス、FXで、5000万円まで増やせました。

ここまでできれば、年収1億円は実現できます。

どういうことかというと、ここまで積み上げてきた手法は、どれも、労働時間0の「不労収入」なので、私がいなくても収入を得られるのです。

ということは、数を増やすだけですから、数が増えれば収入も増えるのです。時間が経てばいずれ年収1億円になるのです。

私の経験だと、私が年収3000万円を目標にしていた時に、年収1000万円は本当に、一瞬の通過点でした。

目標が年収5000万円で、今の年収が3000万円なら、年収5000万円にするのに、足りない、2000万円分を具体的に増やせる方法を見つければいいのです。

私の場合は、年収1000万円分の不動産投資と、年収1000万円分のFX、仮想通貨、ネットビジネスがそれになります。

なので、後は実際にそれの実現に向かって、自分が行動するだけです。といっても、すでに増やせるものがあるなら、あとは、投資金額を増やすだけで目標金額に達成するのです。

不動産投資で1億円稼ぐには何から始めればいいか?【失敗しても諦めずに、何度でも挑戦し続けることが、成功する道

あなたには、難しいと思われることも、私はどうも簡単にできてしまいます。

その違いは、投資するかしないかだけなのです。これって、私もあなたと一緒で、初めから怖がらず投資できたわけではありません。

私のお金が増えていく投資サイクルは、

お金が増やせそうだと思ったことにお金と時間を投入↓

失敗

他に情報があったらお金と時間を投入する

失敗

これによって、次にいい情報が入ったら、前の失敗から、稼げる情報だけが分かるようになり、失敗しにくくなる

実績があり信用できる人が見つかる(株、不動産投資、FX、仮想通貨)

実績があり信用できる人からお金を増やす本物の情報を手にし、実践

お金が増える

増やせたお金を再投資(株、不動産投資、FX、仮想通貨)

もっとお金が増える

ということの繰り返しです。

これが私が実践している「お金が増える投資のサイクル」です

これは、株でも、FXでも、バイナリーオプション、不動産投資、企業投資、ネットビジネスの転売、アフィリエイトでも何でもこれでお金を増やせるようになりました。

失敗しても、何度でも諦めずに成功するまで続けることが成功への唯一の道です。

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