「シノケン」営業マンからもらった【実際の資料の内容を解説】評判

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公務員の時に副業の不動産投資だけで年収2000万円以上だった、行政書士で投資家の天野ひろしです

公務員を退職した現在は、副業の不動産投資だけで年収4000万円を超え、数年の内に年収１億円が実現できるところまでになりました。

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「シノケン」営業マンからもらった【実際の資料の内容を解説】

これが、シノケンの営業マンからもらった実際の資料です

このアパートの値段は右上の「物件価格：7,562万円」です。1Ｋ6室のアパートです。この価格は土地価格3130万円と建物4432万円と、その他全てを含んだ料金です。

このシノケンのアパートのポイントですが、

ぱっと見て、一番気になったのが右下の、月々予定利益「47,653円」です。普通の方は利回りをみる方が多いですが、私はいつも利回りは見ません。

結局毎月いくらの利益があって、それが自分として多いと思うのか、少ないと思うのかで購入を判断しています。

率直に言うと、購入価格7500万円も出しているのに、毎月5万円もないというのは、少なすぎて買う気になれません。

私が購入した物件でちょうど、同じくらいの土地建物すべて込みで7500万円のアパートを妻名義で買いました。これは利益が多いのです。

それは、1Ｋ8室の新築アパートです。土地面積100坪、2階建て木造住宅です。坪単価が60万円前後ですので、100坪だと6000万円です。ですがそれを私は2000万円で購入し、建物を1Ｋ8室で5500万円で新築したのです。

先ほどのシノケンのアパートと比較してみましょう。

●　土地建物の価格は、ほぼ同じ。

しかし、シノケンの土地は3130万円で買っても、3130万円以上では売れません。対して私の購入したアパートの土地は本来6000万円するものを、2000万円で購入しているため、将来売るときに、4000万円の利益が期待できます。

●　建物はシノケン6室で4432万円対して、私のアパートは8室で5500万円。これは部屋数の分私のアパートが値段が少し高いです。

●　家賃収入はどうでしょう。シノケンは6室の家賃収入が共益費を入れて394,020円。返済分、管理料など必要経費を差し引くと、毎月47653円。

対して私のアパートは8室の家賃収入が共益費を入れ47万円。返済分、管理料など必要経費を差し引くと、毎月17万円。

シノケン6室、私のアパート8室と、2室分の収益の差があるため、10万円以上の差になってしまいました。

アパート経営で大切なのは、やはり部屋数の多さです。建築費用に対し少しでも多い部屋があれば利益が多くなるのです。

だったら、シノケンも部屋数を増やせばいいと思うかもしれませんが、シノケンの場合、土地面積が54.43坪と狭いため、縦に延ばすしかないのですが、それをするにはＲＣ重量鉄骨などにする必要があったり、狭くて重量鉄骨の建物が建てられないことや、それをすると建築費用が急に跳ね上がるというデメリットしかありません。

ＲＣの場合の解体費は、木造の10倍になることもありますので、注意しましょう。

アパート経営で利益を出すには、広い面積の土地をいかに安く買うかによってこんなに利益に差が出来てしまうのです。

不動産投資で成功させるには、物件を安く買って、金利を低く抑えることです

シノケンの物件は高いため安く買うことが出来ないのでうまくいかないのです。

この「シノケンのアパート」は購入すれば、都内の好立地の土地が手に入る分都心の新築の区分マンションよりはまだましですが、私が初めてアパート経営をしようと考えているあなたの立場なら、あまり儲からないのでよく考えましょう。

不動産投資を成功させるには、優良物件をものすごく安く買い、金利を低く抑えることです

私が不動産投資を成功させているのはこの「優良物件をものすごく安く買い、金利を低く抑えること」が出来ているからです。

これが出来たのは、私が公務員だったからです。

不動産投資で成功させるには、こうすればいいんだというお手本を見て、マネすれば成功できるのだと私は思います。

なので、
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私は不動産投資でうまくいっていない方から相談を受けます

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シノケンの営業マンに自宅に来てもらった

先日、久しぶりに「シノケン」の営業担当のかたから電話がありました。シノケンは、シングル用の、区分所有マンションも手掛けていますが、私としてはアパート経営のほうが購入費用の値段は高いものの総合的に見た時に利益が出やすく、空室リスクが最小限で抑えられるので、アパートの情報だけ欲しいことを頼んでいます。

よいアパートの情報だけでなく、土地の情報をもらえるようにお願いしています。シノケンで購入されている多くのかたは気づいていないかもしれませんが、実はシノケンは土地だけでも売ってくれるのです。

私の場合、質の良いアパートを安く建ててもらうことのできる業者さんと手を組んでいるので、立地の良い土地さえ手に入れば、安くアパート経営を始められるので、利益が大きくなります。

しかし、私が苦手としているのは都内の好立地で土地をそこそこの値段で購入するのが苦手です。ですから、好立地で、広い面積を買うとなると、やはり大手の不動産会社を利用したほうが良いです。

ですが、大手のの不動産会社から買うとどうしても、広告宣伝費、人件費などの上乗せ分がかなりあるので、高いですから、初めて不動産投資をするかたは利益が出ず苦しい思いをするだけですので、やめたほうがいいです。

ですが、私の様に既にアパートを4棟以上所有し、返済も順調で、資金も余ってきているような大家さんであれば、家賃を高く、そして間取りが地方より圧倒的に狭くても好立地のため入居者に困らないのですから、最高なパートナーになるかと思います。

話しはそれましたが、そしたら、近いうちに営業マンのかたが自宅まで来てくれることになりました。私の自宅は、愛知県です。シノケンさんの会社は横浜からですので、ものすごく遠いです。私の家には新幹線に乗ってはるばる見えられます。駅までは私が迎えに行って、私の自宅にてお話を聞きました。

シノケンさんとしては、それだけ交通費や、人件費をかけてアパートやマンションなどの不動産投資物件を売るのですから、私の利益は減ってしまうわけです。とはいえ、私は事業としてアパート経営をするのですから、私にとってお金がたくさん儲かる、収益性の高いものでないと購入しないつもりです。

収益性の高い物件を提案するようにシノケンの営業マンには事前に伝えています。

さあ、実際シノケンの営業マンに会ってみたところ、営業マンと私の話はどうだっなったでしょうか？

シノケン営業マンを呼んで検討した【アパート経営で有名な「シノケン」の営業マンさんに自宅まで来てもらいました】

これが実際にシノケンでアパートを検討した時の資料です

[chat]
天野「シノケンさんはじめまして、以前お会いした△△さんじゃないんですね。」
シノケンさん「初めまして。○○と申します。よろしくお願いします。そうなんですよ、△△とはチームを組んでいて同じチームなのですが、今回からは私○○が担当させていただきます。」
天野「そうなんですね。△△さんには、私の収入とか、資産の情報をお伝えしていたと思うのですが、○○さんにも伝わってますか？」
シノケンさん「はい、△△から伺っています。天野さんの不動産投資だけの年間の収入は、2000万円くらいで、ご職業が公務員だと伺っています。」
天野「そうか、以前に直接会ってからもう何年にもなりますもんね。実は2017年3月に私は公務員を退職して、今は、相続税対策の行政書士と、株式会社天野の代表取締役として不動産投資や、年金生活が不安な方のコンサル、ネット集客のコンサルなどを中心に仕事をしているんですよ。」
シノケンさん「そうなんですね。」
天野「そうなんですよ。なので、職業もかわり、年収も当時より1000万円くらい増えてますね。」
シノケンさん「そりゃ凄いですね。」
天野「ところが、凄くないんですよ。私としては、もうすでに年収5000万円以上は稼げていてもおかしくないのに、まだ達成できていないんです。」
シノケンさん「そうなんですか~」
天野「私が、一番収入を増やすのに一番大切だと考えるのは、やはり自分以外のお金や不動産や会社に働いてもらう必要があるのを強く思うのです。」
シノケンさん「なるほど、天野さんはそうしたら、不動産投資でもっと収入を増やしていきたいとお考えなのですね。」
天野「そうですね。ですが、不動産投資だけだとリスク分散が出来ないので、その他の収入源を今どんどん探している最中なのです。」「そして、ビジネス、仮想通貨、株式投資、など本当に利益になるものを増やしています。」
シノケンさん「そうすると、天野さんは不動産投資が順調で、アパートを４棟も所有されているので、不動産投資は休止中なのですか？」
天野「そういうわけではなく、職業を変わったところなので、今のビジネスでも軌道にのせる必要があります。それさえできれば、銀行からの融資を受けずに現金でアパートを購入して行くとか、もしくは銀行からの融資額を半分くらいにして、アパート経営をするのがいいのかなと考えています。」
シノケンさん「そうですね。銀行からの融資額を少なく不動産投資が出来れば、利息も有利な条件が出てくるでしょうし、事業が安定しますもんね。」
天野「私としては、シノケンさんのアパートの場合、全く不動産投資をしたことが無い方や、現金で買えるかたで、不動産投資物件が初めてのかたには、シノケンさんは一部上場企業なので、安心感は最高ですね。」「でも、私のようにアパートを４棟所有する人間から見ると、ちょっと割高ですね。安心料として払わないと、初心者の方はアパートを怖くて買えませんもんね。」
シノケンさん「そうですね。ですが、区分所有マンションと違い、お客様にマイナスなことは致しませんので、選んでいただけるのはそこにありますね。」
天野「そうなんですね。私が、今初心者だったら、シノケンさんを候補に入れ、他の物件と比較して、利益が一番多い物を選びますね。あとは銀行の融資の利息が1.0％以下にできて、頭金をどれくらい入れるかですね。今だと、シノケンさんの物件より儲かる不動産投資物件を手に入れることができるから、シノケンさんのアパートを選ぶのはちょっと難しいかな。」
シノケンさん「そうですか。それでも天野さんの不動産投資技術の進歩にお役に立ててうれしいです。」
天野「本当にありがとうございました。私も初めにシノケンさんに不動産投資物件を提示してもらえなかったら、今の不動産を買うことが出来なかったと思います。」「私の不動産投資事業の物件は、どれも初心者の人だと怖くて買えないものばかりですので、初めてアパート経営をするかたで、資金が1000万円以上出せる余裕のある方なら、安心感たっぷりのシノケンさんがいいかもしれないですね。」
シノケンさん「ありがとうございます。ところで、天野さんの所有されているアパートは初心者の方だと怖くて買えないとおっしゃいましたよね。それってどんなアパートなんですか？」
天野「ああ。初心者の方が怖くて買えないアパートというのは、誰も聞いたこともない、見たこともない不動産会社から、土地から購入して、新築でアパートを建てるという方法です。」
シノケンさん「なるほど確かに、聞いたことのない会社だとどうしても、お客さんとしては、任せても大丈夫なのかとか、管理をしてくれなくなってしまうのではないかとか、利益が出ないものを買わされてしまうのではないかとか、心配ですもんね。」「更に極めつけは、新築のアパートだと、初めは入居者0人からスタ―トなので、入居者のかたが埋まるまでの間、銀行への返済や、税金は自腹で払わないといけなくなりますもんね。それは初心者では難しいでしょうね。」
天野「さすが、不動産会社にお勤めされているだけあって、よくお分かりですね。私も初めのころは本当に心配で睡眠不足というか、不眠症でしたからね。今は、信用できる不動産会社の方がいるので、購入する時に土地さえ見ずに購入してますからね。」
シノケンさん「へ～、それはすごいですね。普通は、土地を自分の足で何度も見て、資料をを見て、周辺環境などを見て決めるのに、天野さんの真似はできそうにないですね。」
天野「そんなことはないです。私の真似はできます。ただ、多くの方は不動産投資に時間をかけていないだけです。私は、よい不動産投資物件かどうかが判断がつくまでに毎日４時間ぐらい不動産投資のために時間を割いて、２年以上かかりましたからね。比較検討した会社は100社以上だやりましたので、当たり前にできるようななっただけです。」
シノケンさん「２年ですか。不動産投資に時間をかければ、天野さんみたいにいい物件が買えるなら、僕も真似してみようかな。」
天野「ぜひ、やってみてください。○○さんなら私よりも不動産投資に詳しいと思うので、後は、自分で実践するだけですね。」
シノケンさん「不動産投資を近いうちにやるのを目標に頑張ります」
天野「今日は遥々来てもらいましたが、そういうわけでシノケンさんの物件は買えませんが、私が探したものよりいいものがあったら、ご紹介してください。」
シノケンさん「分かりました。また、ご連絡します。いつ頃がいいですか？」
天野「今だと、不動産価格が上昇していて、更に不動産投資熱が過熱しているので絶対に買い時ではないです。リーマンショック並みの景気になって、日経平均株価が底をついた後が、不動産投資をするのに最適な時期だと思いますので、そのころに不動産投資物件を買いますので、よろしくお願いします。」
シノケンさん「具体的にご指示いただいてありがとうございます。でもさすがです。」
天野「遥々遠いところを、ありがとうございました。」
シノケンさん「いえ、こちらこそ。貴重なお時間を割いていただきまして、ありがとうございました。」
[/chat]

シノケン営業マンを呼んで検討した【まとめ】

●　シノケンのアパートは販売価格が高いため、既にアパート経営などで利益がたくさん出ている方が買うとか、現金でアパートを買うことができるレベルの人でないと利益が出ません。

シノケンのアパートでいきなり儲けるのは難しい。私は既に利益の多いアパートを複数持って利益が出ているので、シノケンのアパートでも利益が出せる。

しかし、公務員や会社員で、初めてアパート経営をするなら利益が少ないので買って後悔するか、売りたくなるのが目に見えます。

●　フルローンで、しかも20年返済だと利益が全く出ないからと、35年や40年ローンを絶対に組んではいけません。

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